Den norska regeringen har beslutat om kraftiga åtgärder mot spekulation i bostäder för att bromsa den kraftiga prisuppgången det senaste året. I Oslo har priserna stigit med över 20% de senaste året och bostadsbyggandet har ökat med 26 procent på ett år och nått sin högsta nivå sedan början av 80-talet. Redan förra året pekade kreditvärderingsinstitutet Moodys ut Norge som det land i Europa som löpte störst risk att få en bostadsbubbla.
De nya reglerna berör de som köper ytterligare en bostad utöver den de själva bor i, som nu måste ha en insats på 40% av den totala köpesumman. Anledningen är att nästan hälften av alla nya bostäder köps av någon som avser att hyra ut den, och att förväntningar om snabba klipp i kombination med rekordlåga räntor bidrar till att trissa upp priserna. Med andra ord: vild spekulation har tagit greppet om bostadsmarknaden.
Med tanke på utvecklingen i Norge är det intressant att den norska marknaden, med ett stort inslag av ägarlägenheter som fritt kan hyras ut, varit en inspiration för flera reformer i Sverige de senaste åren. Den borgerliga regeringen lättade inte bara på reglerna kring uthyrning av bostadsrätter utan introducerade också ägarlägenheter som ny boendeform. I praktiken handlar det lika mycket om en ny form av småskalig hyresrätt där en familj eller ett mindre företag kan äga ett mindre antal lägenheter enbart i syfte att hyra ut – och samtidigt i bästa fall tjäna en hacka på prisstegringen. (Finansbloggaren Lars Wilderäng har för övrigt idealiserat den norska bostadsmarknaden i ett inlägg, där han visserligen också pekar ut möjligheten till hävstångsbelåning av en serie lägenheter som något som kan leda till en framtida krasch).
Än så länge byggs få ägarlägenheter i Sverige, troligen för att byggindustrin tjänar fullt tillräckligt på att bygga bostadsrätter. Men små byggherrar har visat ett större intresse. En pionjär på området är Dag Gunnarsson i Östergötland, vars familjeföretag byggt flera hus med ägarlägenheter i Söderköping och Norrköping, varav ett har nominerats till Årets Bygge 2016. I rapporteringen kring projekten framgår tydligt vad fördelarna är:
1. Byggherren kan själv behålla de lägenheter som inte säljs och hyra ut dem enligt den nya hyreslagen från 2013 som ger helt andra villkor för ägarlägenheter än vad som gäller för vanliga hyresrätter. Om byggaren tror på en fortsatt prisuppgång så kan det till och med framstå som en god affär att hålla på några lägenheter för att sälja om något år till ett ännu högre pris.
2. Eftersom köparen av en ägarlägenhet står för hela finansieringen och lånet blir den totala boendekostnaden lägre än för en bostadsrätt – privatpersoner får nämligen 30% ränteavdrag, men inte bostadsrättsföreningar.
3. Ägaren kan göra en rejäl hacka på uthyrning eftersom man kan ta betalt för en "skälig avkastning på kapital" oavsett vad den faktiska lånekostnaden är. Skälig avkastning är Riksbankens referensränta (för närvarande -0,5%) + 2 procentenheter. För en lägenhet värd 3 miljoner och en avgift till samfälligheten på 1000 kronor blir månadshyran idag 3750 + 1000 = 4750, medan ägarens kostnad vid en belåningsgrad på 100% tack vare ränteavdraget blir 2625 + 1000 = 3625. Men eftersom den skäliga hyresnivån styrs av lägenhetens marknadsvärde snarare än faktiska lånekostnader kan hyran höjas i takt med att bostadsmarknaden går upp, vilket alltså blir en dubbel vinst för ägaren.
Om ägaren tar ut en oskälig hyra så kan hyresnämnden tvinga fram en nedsättning. Men till skillnad från vad som gäller för hyresrätter kan hyresgästen inte få tillbaka en del av hyran retroaktivt, vilket så klart bäddar för utnyttjande av desperata bostadssökare.
Enligt pionjärbyggaren i Söderköping finns exempel på boende som köpt en till lägenhet i huset intill i syfte att hyra ut den, vilket är precis vad man kan förvänta sig och ett av syftena med införandet av ägarlägenheter. Det är ett sätt att införa marknadshyror "bakvägen", med bieffekten att spekulation i bostäder uppmuntras.
Byggföretag har tidigare uppskattat att runt 10-20 procent av alla nyproducerade bostadsrätter köps av spekulanter som aldrig tänker bo i dem. Hur det kommer att se ut om ägarlägenheter slår igenom på allvar i Sverige kan vi få en föraning om genom att titta på dagens Norge, där regeringen nu alltså tvingas slå i nödbromsen efter att drömmen om det snabba klippet lett till tokskenande bostadspriser.
Den 1 mars kommer min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen. Den går att förbeställa nu till rabatterat pris direkt från förlaget via den här länken eller bevaka på Bokus.
No comments:
Post a Comment