Sunday, October 22, 2017

Ledde friare uthyrning av bostadsrätter till minskat utbud?

Utbudet av bostadsrätter har som bekant ökat kraftigt i hela landet under hösten, men framförallt i Stockholm, som framgår av statistik från Booli och Dagens Industri:



Som synes är det en ganska dramatisk ökning jämfört med tidigare år, samtidigt som utbudet fortsätter att öka. En del av ökningen beror på ökad nyproduktion, men långtifrån hela. I Stockholmsregionen utgör nyproduktion ca en fjärdedel av det totala utbudet just nu, men dessa annonser ligger ofta ute länge och nyproduktionens andel av antalet nytillkomna objekt under hösten är mycket lägre - samtidigt som långtifrån all nyproduktion annonseras på Hemnet och mäklarnas sajter.

Men man kan kanske ändå som Boolis pressansvarige hävda att det ökade utbudet bara är en återgång till det normala, efter flera års stadig nedgång. Då uppstår istället frågan varför utbudet minskat under flera år? I våras när utbudet var rekordlågt förklarade mäklare och experter detta med detta med att amorteringskravet påverkat marknaden genom att hushåll som skulle behöva flytta hellre väntar eller "bygger om och anpassar den befintliga bostaden". Men eftersom amorteringskravet infördes 2016 duger det inte alls som förklaring till varför utbudet minskade under flera år innan dess.

En väldigt enkel förklaring kan vara de stigande priserna. De om något har ju försvårat för många hushåll som egentligen skulle vilja flytta till något större, vilket kan ha minskat utbudet av små och medelstora lägenheter. En annan förklaring är att antalet lägenheter i nyproduktion som sålts direkt av bostadsutvecklarna utanför Hemnet har ökat under perioden. Det skulle kunna förklara ett tillfälligt minskat utbud på andrahandsmarknaden eftersom den som köper i nyproduktion säljer sin gamla lägenhet först i samband med inflyttning. Det ökade utbud vi ser idag är ju i viss mån också ett helt förutsägbart resultat av att ett växande antal nyproduktionsprojekt närmar sig inflyttning (och antalet kommer att öka framöver).

Men det finns också en annan möjlig förklaring. Den borgerliga regeringen gjorde det lättare och mer lönsamt att hyra ut en bostadsrätt i andra hand, samtidigt som stigande priser lockade till spekulationsköp. Att detta skulle leda till ökad efterfrågan och stigande priser var det många som varnade för. Mindre självklart är kanske att friare uthyrning också kan ha bidragit till minskat utbud, då det både blivit lättare, mer lönsamt och mer accepterat att behålla en bostadsrätt man inte längre behöver.

Jag kan utan problem räkna upp ett dussintal personer i min bekantskapskrets som gjort just det. Jag skulle rentav tro att denna form av "indirekta" spekulation i bostäder är minst lika vanligt som rena spekulationsköp där en lägenhet köps i investeringssyfte. Det handlar till exempel om 
  • par som flyttar ihop och behåller den ena partens lägenhet som en investering 
  • personer som flyttar utomlands permanent och behåller en lägenhet i Sverige 
  • personer som får ett förstahandskontrakt och behåller bostadsrätten i hopp om fortsatt värdestegring 
  • lågt belånade hushåll som flyttar från storstaden och hyr ut lägenheten istället för att sälja den
Observera att mitt syfte inte är att moralisera. Många har säkert goda skäl att behålla en bostad de inte själva bor i. De kanske flyttar utomlands eller till en annan ort på prov, de kanske har barn som om några år behöver en egen bostad, de kanske vill ha en utväg om förhållandet spricker, och så vidare. Men faktum kvarstår att få av dem skulle behålla en lägenhet de inte själv tänker bo i om de inte trodde på fortsatt stigande priser - och oavsett motiv blir effekten densamma i form av ett lägre utbud. 

Den effekten försvinner dock i samma ögonblick marknaden stagnerar och ser ut att vara på väg att vända. Och när nedgången väl inletts kan många av dessa ägare av en extra bostad dessutom vilja sälja, vilket bidrar till ett ökat utbud och en ännu snabbare nedgång.

---

Missa inte: Vad händer när bostadsbubblan spricker? Författarsamtal på ETC Bokcafé, 8 november kl 18.

Sagt om Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen:

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017


Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget!

Tuesday, October 17, 2017

Så trixar bankerna med amorteringskravet

Häromdagen skrev jag om den spridda uppfattningen att unga och låginkomsttagare drabbas hårdast av Finansinspektionens krav på amortering av nya bolån, och varför det faktiskt kan vara tvärtom. Ytterligare en viktig pusselbit måste dock till, om vi vill förstå varför amorteringskravet inte tycks ha påverkat unga låntagare i den utsträckning som många befarat.

I Finansinspektions senaste rapport om den svenska bolånemarknaden nämns i förbigående att bankernas schabloner för låntagares levnadsomkostnader sänktes 2016, jämfört med året innan. Den genomsnittliga schablonen för en vuxen minskade från 9200 till 8500 kronor, alltså med 700 kronor.

Varför är detta viktigt? Schablonen används i bankernas kalkyler för att räkna ut hur stort lån ett hushåll kan beviljas. Sänkta schabloner betyder att bankerna kan bevilja större lånebelopp. Sänkta schabloner kan därför vara en varningssignal - ett tecken på att bankerna blivit mindre restriktiva i sin långivning, något som ofta händer under kreditbubblor.

Två saker talar dock mot att det skulle vara fallet just nu. För det första har många banker nyligen reviderat sina schabloner uppåt. Mellan 2014 och 2015 ökade till exempel den genomsnittliga schablonen från 8100 till 9200. Det senaste året har många banker också blivit mer försiktiga i sin långivning, särskilt till köp av nyproduktion. Några har på egen hand infört skuldkvotstak och andra restriktioner, på grund av oro för höga bostadspriser och höga skuldnivåer. Den svenska kreditbubblan har helt enkelt redan passerat sin mest intensiva fas.

För det andra hände något annat 2016 som förmodligen kan förklara varför bankerna plötsligt sänkt sina schabloner igen: amorteringskravet. Hushållens genomsnittliga amorteringar har stadigt ökat de senaste åren, men tog ett rejält skutt uppåt 2016:


I snitt ökade storleken på nya låntagares amorteringar med ungefär 600 kronor i månaden. Eftersom amorteringarna ingår i bankens bolånekalkyl så skulle detta ha inneburit en kännbar begränsning av hur stora belopp hushållen kan låna, om det inte vore för att schablonbeloppen samtidigt sänktes ungefär lika mycket. Med lägre schabloner kan bankerna bevilja lika stora lån som förut, trots amorteringskravet.

I praktiken gäller detta dock bara hushåll med relativt små lån. Ett ungt par som lånar 2 miljoner och som tidigare kanske amorterade 1%, dvs 1333 kr i månaden, måste med amorteringskravet istället amortera dubbelt så mycket, eller 2666 kronor. Eftersom höjningen mer än väl vägs upp av att schablonbeloppet sänkts med 700 kronor per person påverkas inte parets köpkraft eller möjlighet att "ta sig in på bostadsmarknaden". För ett annat hushåll som lånar 6 miljoner för att köpa en trea i Stockholms innerstad eller ett radhus i någon hyfsat populär förort ökar amorteringens storlek dock betydligt mer, och ökningen vägs inte upp av den sänkta schablonen. Det kan vara ytterligare en förklaring till att äldre hushåll och hushåll med barn påverkats mer av amorteringskravet än unga hushåll, som jag skrev om i det förra inlägget.

Det är intressant att FI inte kommenterar sänkningen av bankernas schabloner mer, eller nämner den i sin analys av amorteringskravets effekter. Kanske ser man den bara som en rimlig anpassning till faktiska levnadsomkostnader, efter att dessa överdrivits i tidigare revideringar. Men det kan också vara så att man rentav ser det som positivt att bankerna på detta sätt dämpar effekten av amorteringskravets på de svagaste hushållens köpkraft. Syftet med amorteringskravet är ju inte att folk ska stängas ute från bostadsmarknaden, utan att dämpa hushållens skuldsättning och bostadsprisernas utveckling på sikt.

Kan sänkta schabloner vara problematiskt? Ja, eftersom hushåll med små marginaler får mindre kvar att leva på om räntorna stiger kraftigt. Om schablonerna underskattar de faktiska levnadsomkostnaderna kan många få problem att betala både räntor och amorteringar, den dag räntorna närmar sig de historiska snittet på 7 procent. I så fall är det bara att hoppas att inflation, amorteringar och stigande inkomster gjort sitt för att minska hushållens räntebörd innan dess, vilket förmodligen är vad bankerna räknar med.

---

Missa inte: Vad händer när bostadsbubblan spricker? Författarsamtal på ETC Bokcafé, 8 november kl 18.

Sagt om Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen:

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget!

Saturday, October 14, 2017

Vem drabbas egentligen av amorteringskravet? Populism och myter i bostadsdebatten

Sedan ett år tillbaka gäller nya amorteringsregler som innebär att nya låntagare med en belåningsgrad på över 70% av bostadens värde ska amortera 2% av lånet årligen, och låntagare med en belåningsgrad på 50-70% ska amortera 1% årligen. 

Många kritiska röster har höjts mot de nya reglerna, som anses slå hårt mot de hushåll som redan har minst marginaler. Lennart Weiss, kommersiell direktör Veidekke och socialdemokratisk debattör, menar att skärpta låneregler leder till ett "nytt klassamhälle" genom att slå hårt mot unga hushåll samtidigt som den äldre generation "som gynnades, inte bara av världens mest fördelaktiga bostadsfinansieringssystem utan dessutom av ett mer generöst pensionssystem och studiemedelssystem än idag" får "fribrev".

Att obligatoriska amorteringar, som utgör en extra utgift ovanpå räntan, slår särskilt mot unga förstagångsköpare och låginkomsttagare anses fullständigt självklart i debatten. Och det låter kanske som sunt förnuft, men verkligheten är som vanligt mer komplicerad.

Låt oss börja med att titta på Finansinspektionens analys av amorteringskravets effekter under det första halvåret efter att det infördes, som publicerades i våras. Analysen visar att amorteringskravet påverkat hushållens köpkraft och fått dem att köpa något billigare bostäder, men att det främst är äldre hushåll som påverkats, snarare än yngre. Det är också i första hand marknaden för småhus och i synnerhet fritidshus som påverkats, men inte marknaden för bostadsrätter. 

Så här ser effekten på marknadsvärdet av köpta bostäder (vilket kan antas avspegla hushållens köpkraft) ut för olika regioner, hushållstyper och åldersgrupper:


Att äldre och barnfamiljer påverkas mer beror enligt FI sannolikt på att de generellt köper större och dyrare bostäder. Amorteringskravet gör att fler väljer att köpa ett något billigare hus eller i ett billigare område. I snitt har de som köpt småhus köpt ungefär 10% billigare hus än de hade gjort utan amorteringskravet. Men allra störst är alltså effekten för fritidshus, där nya låntagare i snitt köpt 14-31% billigare. Här handlar det troligen om att fritidshus inte är något man köper för att man måste ha någonstans att bo. Då är det också lättare att välja en billigare stuga när kalkylen förändras på grund av amorteringskravet.

Men det finns kanske en annan och viktig förklaring till att unga hushåll verkar ha påverkats mindre av amorteringskravet. Av Finansinspektionens tidigare rapporter framgår nämligen att unga låntagare redan amorterade i högre grad än äldre. Under åren 2011-2014 blev amorteringar vanligare i alla åldersgrupper, men det var betydligt vanligare att yngre låntagare amorterade än äldre:



Förklaringen är förmodligen inte att unga hushåll ser annorlunda på det här med amorteringar än äldre, utan helt enkelt att detta är ett krav från bankerna på hushåll med höga skuldkvoter och obefintligt sparkapital, vilket i synnerhet drabbar yngre: 


På sätt och vis måste vi kanske vända upp och ner på påståendet att amorteringskrav slår hårdast mot hushåll med små marginaler. Mycket talar för att amorteringskravet inte i första hand drabbar de som inte har råd att amortera, utan de som har råd att inte göra det

Hur menar jag nu? De förra hushållen, med mycket små marginaler, har förmodligen ändå rätt små utsikter att få lån av banken. För de senare – hushåll med höga inkomster och ett sparkapital att ta av om det skulle knipa – framstår det som mer fördelaktigt att spara i andra former, särskilt så länge börsen går upp och räntorna är låga. Det är också fördelaktigt att låna så mycket som möjligt till bostaden, det vill säga ha en hög belåningsgrad, snarare än att använda hela sparkapitalet (som kanske delvis består av en vinst från en tidigare bostad som ökat i värde) till kontantinsats. Banken tackar naturligtvis och tar emot, eftersom den tjänar pengar på både fondavgifter och bolån.

Men varför ska vi då tvinga även dessa hushåll med goda marginaler att amortera? Det centrala motivet från myndigheternas sida är att bromsa hushållens skuldsättning, för den finansiella och makroekonomiska stabilitetens skull. Lägre skulder gör hushållen mindre känsliga för räntehöjningar och prisfall, som i kombination med hög skuldsättning annars kan leda till ett kraftigt konsumtionsfall och i värsta fall en djup recession. Att hushåll med goda inkomster väljer att investera på börsen istället för att amortera så länge räntorna är låga och börsen går upp skapar också speciella risker: om bostadsmarknaden och börsen faller samtidigt förlorar de pengar på två fronter, och även om de inte behöver sälja bostaden vill högt belånade hushåll de antagligen sälja sina aktier och fondandelar för att minimera förlusterna och amortera på lånet, som nu kanske överstiger bostadens värde. Det förstärker i sin tur börsfallet och förstärker den finansiella oron.

En minst lika viktig effekt är dock att amorteringskravet leder till lägre bostadspriser på sikt (vilket bland annat denna studie visat). Det gynnar så klart framtida köpare i förhållande till de som redan är "inne" på bostadsmarknaden, alltså motsatsen till påståendet att amorteringskrav särskilt drabbar unga förstagångsköpare.

Men det finns också en mindre uppenbar men nog så betydelsefull effekt: amorteringskravet utgör indirekt en hämsko på spekulation i bostäder. Den som lånar till en extra bostad som investeringsobjekt kommer ju med stor sannolikhet att omfattas av amorteringskravet eftersom själva poängen är att använda maximal belåning som en hävstång för att öka avkastningen på den egna insatsen. Att spekulanterna anses ha försvunnit från marknaden det senaste året kan alltså mycket väl delvis bero på amorteringskravet, förutom det faktum att allt fler tror att bostadspriserna börjat nå en topp.

En särskilt intressant detalj i FI:s analys av amorteringskravet är att andelen bolån som gick till fritidshus halverades 2016 jämfört med tidigare år. En förklaring skulle kunna vara att många hushåll inte längre anser sig ha råd att köpa fritidshus, på grund av amorteringskravet. Men en delförklaring kan också vara att det inte längre ter sig lika attraktivt att köpa ett fritidshus i populära områden i rent vinstsyfte. En studie som SBAB publicerade förra våren visade till exempel att nästan 40% av de som köpte fritidshus i de svenska fjällen gjorde det enbart som en investering. För lika många var möjligheten att göra vinst ett viktigt motiv, vid sidan av eget utnyttjande:



Det skärpta amorteringskrav som FI vill införa för hushåll med mycket höga skuldkvoter kommer om något bli en ännu effektivare broms för spekulation. Hushållen med högst skuldkvoter har nämligen i allmänhet också högst inkomster och betydande finansiella tillgångar. Det är antagligen i de övre decilerna i diagrammet nedan, som domineras av höginkomsttagare i storstäderna, som vi hittar de flesta bostadsspekulanterna (obs att skuldkvoten nedan är i förhållande till den disponibla inkomsten, ej bruttoinkomsten):

Även den som vill höja bolånet för att investera på börsen (ja det förekommer), lyxrenovera köket eller bara sätta guldkant på tillvaron tänker nog efter en extra gång eftersom det extra lånet nu måste amorteras på 10 år om det totala lånebeloppet överstiger 50% av bostadens värde. Det är helt enkelt inte längre "gratis att låna", trots de låga räntorna. Bostadsbankomaten är stängd.

Hur ska vi då förstå det breda motståndet mot amorteringskravet? Många aktörer har så klart ett intresse av att hushållen ska fortsätta låna i samma takt som tidigare. Byggindustrin eftersom det ger goda marginaler i bostadsbyggandet. Bankerna eftersom det ger stora lånevolymer och hög lönsamhet. Fondindustrin för att de tjänar pengar på att medelklassen placerar sina sparpengar där istället för att amortera. Och så vidare.

Men motståndet måste också förstås på ett ideologiskt plan. Amorteringskrav och andra nya låneregler är exempel på restriktioner av kreditmarknaden som nyliberalismens krafter sedan 70-talet arbetat hårt för att avlägsna. Det är inte en slump att det negativt klingande uttrycket "finansiell repression" nu dammats av för att beskriva de nya lånereglerna. För de som fortfarande tror på den avreglerade finansmarknadens överlägsenhet framstår varje kreditrestriktion som ytterligare steg mot den "återreglering" som man tycker sig se (men överdriver omfattningen av) sedan den stora finanskrisen. I deras ögon är amorteringskravet en Pandoras ask som öppnats, och kan bana väg för andra regleringar i syfte att skydda samhället från verkningarna av finansiella kriser (hemska tanke).

Detta borde vara skäl nog för progressiva krafter att på allvar börja sätta sig in i frågan istället för att okritiskt svälja lobbyisters ensidiga propaganda. Amorteringskravet löser självklart inte alla problem på bostadsmarknaden, men det är inte heller det stenhårda slag mot de svagaste hushållen som många försöker utmåla det som. Tvärtom finns det mycket som talar för att det borde ha införts långt tidigare.

---

Missa inte: Vad händer när bostadsbubblan spricker? Författarsamtal på ETC Bokcafé, 8 november kl 18.

Sagt om Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen:

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Friday, October 13, 2017

Prisfall och utbudschock på Stockholms bostadsmarknad

Valueguards index visade på fredagen en bred nedgång i bostadspriserna, men särskilt i Stockholms kommun där index sjönk med 2,2 procent i september. Som jag skrev för en månad sedan här på bloggen finns sedan en tid flera faktorer som pekar mot en nedgång. Sedan dess har inte mycket nytt hänt mer än att utvecklingen bekräftats: utbudet på Hemnet är fortsatt rekordhögt, nyproduktion säljer trögt och två bolagsutvecklare (Wallenstam och Tobin Properties) har gått ut med att de tänker omvandla planerade bostadsrätter till hyresrätter på grund av den osäkra marknaden, och fler hushåll i Stockholm tror på sjunkande bostadspriser enligt SEB:s boprisindikator.

"Alla ser det inte, men läget på bostadsmarknaden i Stockholm är mer dramatiskt än på många år", skriver Johan Hellekant i SvD. Som för att illustrera vad han menar ger Maria Crofts i DN nästan rakt motsatt budskap: Egentligen är det inte så mycket som hänt förutom att priserna "inte längre ökar i rekordtakt" (krönikan är uppenbarligen skriven innan Valueguards index publicerades). Det finns egentligen inget som talar för en nedgång framöver trots ökat utbud, menar hon. Sedan beskriver hon dagens bostadsmarknad så här:

"Det fungerar ungefär så här. Kalle ska sälja sin lägenhet och vet att grannen Nisse sålde sin bostad för 2 miljoner kronor i våras. Kalle har vant sig vid ständigt stigande bopriser och vill ha 2,1 miljoner kronor. Men prisökningstakten har avtagit och det är svårt att hitta en köpare som vill betala 2,1 miljoner kronor. Därför måste Kalle vänta tills det kommer en köpare eller nöja sig med 2 miljoner kronor. Under tiden han bestämmer sig ligger lägenheten kvar osåld och bidrar till att utbudet ökar".

Med tiden kommer Kalle och andra säljare inse att tiden av ständiga prisökningar är över, och nöja sig med 2 miljoner. Då kommer utbudet minska och allt återgå till det normala, men med mer måttliga prisökningar, är teorin. Som kommentar tänkte jag bara visa några grafer som illustrerar hur det egentligen ser ut med utbudet. Först en graf ur Hemnets årskrönikas som visar hur utbudet av bostadsrätter i hela landet brukar se ut under året: ganska stabilt eller något sjunkande under hösten.


Sedan en graf som visar utbudet i Stockholms län (rött) respektive Stockholms kommun (blått) under hösten (exklusive nyproduktion). Kurvornas form beror på att flest annonser läggs ut på fredagar, inför helgen, sen försvinner lägenheter under veckan tills nästa hopp uppåt kommer. Den gula grafen visar nyproduktion. Det vi ser är helt enkelt att utbudet fortsätter att öka varje vecka, trots att det redan i augusti var långt över det normala.

Följande graf är kanske mer intressant. Den visar antalet annonser i Stockholms län med sänkt pris (mer än 5% enligt Hemnets regler) under samma period:

Men det är inte bara så att fler säljare väljer att sänka priset i hopp om att hitta köpare, de senaste veckorna har utropspriserna på nya objekt också gradvis sjunkit i de områden jag har koll på. Mycket talar alltså för att Kalle i exemplet ovan får nöja sig med mindre än två miljoner, om han inte råkar ha en lägenhet i toppskick i ett attraktivt läge, på rätt våning osv.

Vad beror utbudschocken på? En förklaring som nu förts fram av mäklare är att det är en effekt av att fler nu väljer att sälja innan de köper nytt, på grund av den osäkra marknaden. I så fall är det ökade utbudet tillfälligt och marknaden kommer snart återgå till det normala.

Flera andra faktorer bidrar dock till ett fortsatt ökat utbud. För det första har många som säljer nu redan köpt nytt i nyproduktion. De flyttar alltså till en nybyggd lägenhet vars säljare är en byggherre - där tar "flyttkedjan" slut. För det andra finns det ett växande antal nyproducerade lägenheter med snar eller passerad inflyttning ute på marknaden, där säljarna inte bara är byggherrar utan också spekulanter som köpt i hopp om ett snabbt klipp. För det tredje finns det ett stort (men okänt) antal spekulanter som känner att det nu är läge att göra sig av med den där uthyrningslägenheten och kamma hem vinsten på de senaste årens uppgång. Den senare gruppen lär också växa i takt med att nya dystra nyheter om bostadsmarknaden publiceras.

Utbudschocken lär med andra ord hålla i sig, och mycket talar för att september månads nedgång fortsätter in i oktober. Trots många kommentatorers ansträngningar för att låta som att ingenting egentligen har hänt.

---

Missa inte
: Vad händer när bostadsbubblan spricker? Författarsamtal på ETC Bokcafé, 8 november kl 18.

Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget!

Wednesday, October 4, 2017

Momentum på den svenska bostadsmarknaden - går ett prisfall på bostäder att förutse?

I debatten om den svenska bostadsmarknaden finns det en sak som de flesta tycks rörande överens om: att bostadsprisernas utveckling är omöjliga att förutse. Även bland de som är övertygade om att det finns en bubbla tycks de flesta anse att det inte går att förutse när den kommer att spricka.

På sätt och vis är det självklart. Bostadsmarknaden styrs av en mängd olika faktorer – världsekonomins utveckling, oförutsedda politiska händelser, psykologi, med mera – som gör att exakta prognoser aldrig kommer att vara möjliga. Samtidigt finns få områden där historiska erfarenheter och existerande forskning lyser så fullständigt med sin frånvaro i debatten som just när det gäller bostadsmarknaden. Ett otal studier av olika tidsperioder, regioner och länder visar ju tvärtom att bostadsmarknadens cykler ofta följer ett ganska likartat mönster.

I en studie av Adam M. Guren diskuteras olika förklaringar till det som brukar kallas momentum på bostadsmarknaden - det vill säga tendensen att en förändring av ekonomiska fundamenta (till exempel sjunkande räntor, stigande inkomster, sänkta skatter eller liknande) inte omedelbart får genomslag i priserna. Istället fungerar en extern chock som en "knuff" som sätter igång en prisuppgång som i allmänhet varar i 2-3 år innan den följs av en korrigering nedåt av priserna mot dess långsiktiga historiska trend.

Långvarigt momentum på bostadsmarknaden kan till exempel bero på att köpare och säljare bara gradvis tar till sig innebörden av nya förutsättningar. Det kan också bero på att en initial uppgång skapar förväntningar på stigande priser som delvis blir självuppfyllande. En annan förklaring är att det tar tid för utbudet att anpassa sig genom ökat byggande, vilket leder till att ökad efterfrågan initialt leder till stigande priser, innan utbudet kommer ikapp. Adam M. Guren bidrar med en egen modell där friktion på bostadsmarknaden (säljare kan inte sätta ett utropspris som avviker alltför mycket från snittet i området) gör priserna trögrörliga, vilket också bidrar till att en extern chock inte får omedelbart genomslag på priserna.

De olika förklaringarna utesluter egentligen inte varandra, utan kan snarare ses som samverkande. Det intressanta är det tydliga mönster som bostadsmarknadens cykler uppvisar historiskt sett. Diagrammet nedan bygger på statistik över bostadspriser i USA från 1976 till 2013 och visar sambandet mellan en initial prisuppgång efter en extern chock och prisutvecklingen de följande kvartalen. En real prisökning med 1% det första kvartalet följs av en ökning med drygt 0,7% det andra kvartalet, och så vidare. Efter i snitt 11 månader följer en korrigering nedåt. Andra studier har visat att en ökning på 100% under en femårsperiod i snitt följs av en nedgång med 30% de följande fem åren.


Går det här mönstret att se också på den svenska bostadsmarknaden? Att ge ett definitivt svar på det kräver mer noggranna beräkningar, men en snabb översikt av läget kan ändå ge en fingervisning. I oktober 2011 peakade Riksbankens reporänta på 2,0%, för att sedan gradvis sänkas. De följande åren började bostadspriserna ta fart på nytt. Den verkliga chocken kom under tredje kvartalet 2014 då räntan snabbt sänktes från 0,75% till 0% i november, för första gången någonsin. Införandet av nollränta ledde inte bara till historiskt låga bolåneräntor utan var också en kraftfull signal till hushållen, och fick så klart stora konsekvenser för bostadsmarknaden. Sätter vi införandet av nollränta som kvartal 0 får vi följande graf över prisökningarna i Storstockholm.
Prisökningstakt på bostadsrätter i Storstockholm, kvartal från införandet av nollränta. Källa: Svensk mäklarstatistik och egna beräkningar. Y-axeln visar ett rullande årligt snitt av den kvartalsvisa prisökningstakten för att minimera säsongsvariationer. Vi befinner oss nu i kvartal 12, alltså nästan tre år efter införandet av nollränta.

De båda graferna är så klart inte jämförbara rakt av då de mäter olika storheter. Andra förändringar än införandet av nollräntan har också ägt rum under samma period. Till exempel har konjunkturen förstärkts, amorteringskrav har införts, bostadsbyggandet har skjutit i höjden, med mera. Men den generella trenden och framförallt tajmingen – med 11-12 kvartal från införandet av nollränta till den tydliga nedkylning av marknaden som vi ser idag – är ändå intressant. Om Stockholms bostadsmarknad följer det historiska mönster som bostadsmarknaden uppvisat i andra städer de senaste årtiondena så talar mycket för att vi står inför en ganska snar priskorrigering nedåt.

Poängen här är dock inte att försöka förutspå bostadsprisernas utveckling. Snarare handlar det om att förstå att priscykler på bostadsmarknaden delvis följer en egen intern dynamik. Det dominerande synsättet bland ekonomer, mäklare och allmänhet är ju annars att eftersom prisuppgången till stor del beror på de låga räntorna så kommer ingenting dramatiskt hända på marknaden förrän räntorna börjar stiga. I själva verket följs en period av momentum på bostadsmarknaden oftast av en korrigering nedåt helt enkelt eftersom priserna under uppgångsfasen tenderar att öka mer än vad som är långsiktigt motiverat och mer än vad efterfrågan "tål", samtidigt som utbudet så småningom "kommer ikapp" den ökade efterfrågan.

Hur kraftig korrigeringen nedåt blir är så klart mycket svårare att säga, men en avgörande faktor är i vilken utsträckning prisboomen också genererat ett kraftigt ökande utbud genom ökat byggande. I städer där det går relativt lätt att bygga nya bostäder blir prisfallet i allmänhet kraftigare än i städer där utbudet har svårt att svara på en ökad efterfrågan. I städer där det är lätt att bygga tenderar utbudet att öka kraftigt just när bostadspriserna nått sin högsta topp, vilket förstärker den följande nedgången.

För de som fortfarande lever i föreställningen att det är ovanligt svårt och krångligt att bygga bostäder i Sverige kanske det låter betryggande. Men faktum är att den extremt snabba ökningen av byggandet – inte minst i Storstockholm – snarare talar för ett större prisfall än en mjuklandning. Men detta får jag säkert anledning att återkomma till framöver.

---

Missa inte: Vad händer när bostadsbubblan spricker? Författarsamtal på ETC Bokcafé, 8 november kl 18.

Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen: 

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget!







Monday, September 25, 2017

Tomma lägenheter i bostadsbristens Stockholm - den nya trenden?

Jag skrev för ett tag sedan om prissänkningar på nyproduktion med snar inflyttning runt om i Stockholmsregionen. Här kommer en liten uppföljning om något som jag tror kommer bli allt vanligare den närmaste tiden: tomma lägenheter i nyproduktion inom Stockholms kommun.

Utan att ha kartlagt i närheten av alla projekt som finns har jag hittat flera exempel på byggen med passerad eller mycket snar inflyttning  (närmaste kvartalet) där ett flertal lägenheter fortfarande är osålda. På en normal marknad är det inte särskilt dramatiskt. Men efter en period där nästan allt säljs slut redan innan byggstart oavsett pris och nya aktörer ploppar upp som svampar ur jorden, lockade av guldrusch-stämningen på marknaden, kan detta blir en rejäl kalldusch.

Beckomberga: Brf Vingården (Riksbyggen).
Av 89 lägenheter är 4 lediga och 2 "reserverade", vilket vanligen innebär att något bindande avtal inte tecknats. Inflyttning är i september 2017.


Bromma: Nockeby backe (Seniorgården).
Av 49 lägenheter (som riktar sig särskilt för personer över 55) med inflyttning "omgående" är 7 osålda, enligt den ansvarige mäklaren. En av de osålda treorna har legat ute på Hemnet ett tag, och priset har sänkts med 23%, från drygt 5 miljoner till 4 miljoner.

Bagarmossen: Brf Studion (Besqab).
Av totalt 63 ettor med en prislapp på 2,1-2,5 miljoner är 5 osålda och 3 "reserverade". Att bara tre lägenheter står som osålda på projektets hemsida samtidigt som ytterligare två annonseras ut på Hemnet skulle kunna tolkas som att man inte vill skylta med hur många som står tomma. Ytterligare två säljs för övrigt på Hemnet av privatpersoner via en annan mäklare, lagom till inflyttning.

Liljeholmen: Berghus 3 (JM).
Ett "fåtal inflyttningsklara tåvor" enligt JM:s hemsida. Jag mailade ansvarig mäklare men lyckades inte få ett svar på hur många.

Hammarbyhöjden: Vita staden (Småa).
Visserligen inte lägenheter, men: 17 radhus och kedjehus med inflyttning från hösten 2017, varav 8 är osålda. Lokaltidningen skrev nyligen om den tröga försäljningen.

Telefonplan: Brf Plommonträdet (Savana).
Av totalt 84 lägenheter med inflyttning i december är 11 fortfarande osålda.

Rinkebyterassen: RT16 (ALM Equity).
Ett "spektakulärt boende" i "nya Rinkeby" med 114 lägenheter med inflyttning, varav 13 fortfarande är osålda tre månader före inflyttning. Åtminstone en av dessa hittas nu på Hemnet med priset nedsatt med nästan 10%:


Rinkebyterassen: Utblicken (ALM Equity).
Av 51 lägenheter är hela 26 osålda, enligt denna lista som fortfarande gäller enligt mäklaren jag varit i kontakt med. Inflyttning är i december, enligt samme mäklare (det står 2018 på hemsidan). Även här finns flera lägenheter till salu på Hemnet.

Årstastråket: Lindes terass (JM).
Här sker inflyttning fjärde kvartalet 2017 till första kvartalet 2018. Det är visserligen lite längre till inflyttning men drygt en fjärdedel (17 av 60) av lägenheterna är fortfarande osålda.

Bromma: Bromma Tracks (SSM).
Inflyttning pågår fram till årskiftet. Alla 249 lägenheter är slutsålda, men 11 ligger ute till försäljning på Hemnet varav 3 har fått priset sänkt sedan annonsen infördes. Jag inkluderar det här som ett exempel på hur det kan se ut när många spekulanter hoppas göra snabba klipp i nyproduktion samtidigt som marknaden plötsligt svalnar. Också något vi kan få se mer av framöver.

Med tanke på byggtakten och den tröga bostadsmarknaden idag vore det inte förvånande om fler tomma lägenheter dyker upp framöver. Det finns gott om projekt med inflyttning under första halvåret 2018 med ett stort antal osålda lägenheter - där prisnivån dessutom ligger betydligt över vad flertalet köpare tycks villiga att betala idag. Samtidigt säljstartas nya projekt i Stockholms län nästan varje dag. Men att köpa dyr nyproduktion med inflyttning 1-2 år i framtiden är ju en enkel sak så länge man tror att priserna bara kommer att gå upp. Men det är betydligt mer riskabelt på en vacklande marknad, inte minst med tanke på att den nuvarande bostaden kan minska i värde innan det är dags att sälja.

Mycket beror nu på hur byggherrarna väljer att agera. Som forskaren Erik Stenberg påpekar i Dagens Industri skulle de behöva anpassa sig till ett läge där det byggs mer men där marginalerna på varje projekt är mindre - efter att ha levt gott på att bygga lite och ta höga priser. Men jag misstänker att det kan bli lättare sagt än gjort. Särskilt mindre bolag som spekulerat vilt i köp av dyra byggrätter och råmark och skulle få stora problem med lönsamheten om prisnivåerna inte blir de förväntade.

De större bolagen kan i sin tur resonera som fastighetsjätten Obos i Norge, som just nu dras med allt fler osålda nybyggen mot en bakgrund av fallande bostadspriser. Istället för att sänka priserna och acceptera lägre marginaler men större volymer, så väljer man att dra ner på byggtakten:
"Vi menar att vi ligger rätt i pris, men det kan vara så att vi skjuter på datumet för försäljning på några av projekten. Vi la ut 850 lägenheter till försäljning före sommaren och i en normal marknad skulle vi ha sålt mer än vi gjort hittills".
Det är alltså inte de höga priserna som är problemet, utan "marknaden" som på något sätt gått och blivit sjuk. I själva verket är det nog priserna som är sjuka, och marknaden som nu börjar återgå till det normala.

---

Missa inte: Vad händer när bostadsbubblan spricker? Författarsamtal på ETC Bokcafé, 8 november kl 18.

Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen: 

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget!

Thursday, September 21, 2017

Har Finanspolitiska rådet noll koll på bostadsmarknaden?



Det finanspolitiska rådets ordförande Harry Flam har visst varit ute och spekulerat om bostadsmarknaden. Det finns "troligen" ingen bostadsbubbla i Sverige, menar han. "När det finns spekulativa förväntningar på ökande priser för bostadsrätter, ska brukarkostnaderna för bostadsrätter ligga högre än för hyresrätter", säger han. Samtidigt påstår han att "även om kalkylräntan sätts till 5 procent, hamnar kostnaden för att bo i bostadsrätter under den nivå som är vanlig i nyproduktion av hyresrätter i Storstockholm".

Hur ligger det till med det här? Den dyraste nyproduktionen i Stockholm finns idag tydligen på Södermalm. Där kan en nybyggd trea kosta 15.500 kronor i månaden. En bostadsrättstrea går i sin tur på 5-7 miljoner. Den här trean såldes nyligen för 6 miljoner, och har en månadsavgift på nästan 4000. Månadskostnaden för lånet om räntan går upp till 5% blir efter ränteavdrag ca 17500 kronor. Med månadsavgift är vi uppe i 21500 kronor. Med en något mer normal räntenivå blir kostnaden alltså nästan 40% högre än att bo i en nyproducerad hyresrätt.

Men ok, innerstaden är ju extrem, så låt oss ta ett annat exempel. I Bromma var snitthyran för en tvåa på andrahandsmarknaden förra året ca 11.000 i månaden. På bostadsrättsmarknaden kostar en tvåa i Bromma med omnejd 2,5-3,5 miljoner. Denna tvåa i Blackeberg såldes för 3,1 miljoner, och har en månadsavgift på ca 3800. Månadskostnaden efter ränteavdrag blir ca 9000 i ränta + 3800 i avgift = 12800.

Men utanför kommungränsen då? Snitthyran för en nyproducerad trea i Stockholms län var 11600 år 2015. I nya stadsdelen Vega i Haninge säljs nyproducerade treor för cirka 3 miljoner, med en månadsavgift på ungefär 4000. Månadskostnaden blir 8750 + 4000 = 12750.

Harry Flam är uppenbarligen ute och cyklar. Skulle vi istället för 5% räkna med en kalkylränta på 7%, som är det historiska snittet, så framstår bostadsrätter i Stockholm som groteskt övervärderade idag. Månadskostnaden för trean på Södermalm skulle bli 29000, alltså nästan dubbelt så mycket som nyproduktionshyran på 15500.

Men det finns andra problem med Flams resonemang. När vi pratar om brukarkostnaderna för en bostadsrätt jämfört med en hyresrätt så måste vi också räkna med andra kostnader än månadsavgift och räntor. Den som äger sin egen bostad kan inte ringa värden när kylskåpet går sönder, till exempel. Det tillkommer också transaktionskostnader - tex mäklararvode - vid försäljning. Och då har vi inte ens nämnt risken för en betydande kapitalförlust vid ett prisfall på bostadsmarknaden, som vid ett fall på 10-20 procent snabbt kan äta upp det som en bostadsrättsägare tack vare de låga räntorna tjänat på att inte bo i hyresrätt de senaste åren, och mer därtill.

Att jämföra kostnaderna mellan ägda och hyrda bostäder rakt av är dock inte någon särskilt bra metod för att avgöra om det finns en bostadsbubbla. Istället bör man titta på hur förhållandet mellan priser och hyror historiskt har sett ut. Och när nyproduktionshyrorna ökat med ca 40% i Stockholmsregionen de senaste 10 åren medan bostadsrättspriserna mer än fördubblats finns skäl att vara misstänksam. Faktum är att Sverige är ett av de länder där bostadspriserna ökade mest i förhållande till hyrorna förra året, enligt IMF:



Lösa spekulationer om bostadsmarknaden är inget ovanligt. När det kommer från Finanspolitiska rådets ordförande är det desto mer oroande.

---

Missa inte: Vad händer när bostadsbubblan spricker? Författarsamtal på ETC Bokcafé, 8 november kl 18.

Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen: 

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget!





Friday, September 15, 2017

Rea på nyproduktion - här sänks priset på nya bostäder i Stockholmsregionen

Det har talats ett tag om att det omfattande byggandet riskerar att leda till tomma lägenheter i Stockholmsregionen. Sedan länge har andelen förbokade och sålda lägenheter i nyproduktion sjunkit. Nu börjar det också dyka upp inflyttningsklara nyproducerade bostäder på marknaden - och på flera håll har byggherrarna valt att sänka priset för att snabba på försäljningen.

En enkel sökning på Hemnet på lägenheter och radhus i nyproduktion i Stockholms län där priset i annonsen sänkts sedan den först lades ut ger just nu 86 träffar. I några fall är det privatpersoner som säljer en bostad före inflyttning, och där kan priset naturligtvis ha varit högre än det som bostaden ursprungligen såldes för (häromveckan skrev jag om ett fall där en lägenhet köpt för 2,1 miljoner lades ut på Hemnet för 2,5 före inflyttning). Men i många fall rör det sig om flera lägenheter i ett och samma projekt. Gemensamt för de flesta är att inflytt kan ske antingen omgående eller de närmaste månaderna.

Det kan verka odramatiskt att priset sänks något på några få osålda lägenheter i ett bygge som kan ha över hundra lägenheter. I vissa fall kan det handla om några få särskilt dyra lägenheter som visat sig svårsålda. Men om prissänkningen avspeglar ett förändrat marknadsläge innebär den för det första att alla som redan köpt bostäder i det aktuella projektet nu får se sin bostad minska rejält i värde redan innan de flyttat in. För det andra påverkar det prisnivån lokalt - inte minst förebådar det liknande prissänkningar i andra pågående eller planerade projekt i området, med stora konsekvenser för de inblandade byggbolagen.

Den som roar sig med att kontakta den ansvariga mäklaren kan få smått motsägelsefulla svar på varför priset har sänkts. Där den ena mäklaren säger att priset har sänkts för att tillträdet närmar sig (den mest ärliga förklaringen) menar en annan att priset har sänkts för att det är flera månader kvar till tillträde och "intresset ökar närmare inflyttning". En mäklare som jag kontaktade idag försäkrade att en bostad som nu sänkts till 6,7 miljoner "egentligen" är värd minst en halv miljon mer, att det är många intresserade och att det är först till kvarn som gäller (förklara gärna för mig varför man sänker priset med en halv miljon och dessutom säljer till accepterat pris om de potentiella köparna är så många).

Många av de prissänkta bostäderna finns i grannkommuner till Stockholm, men flera finns också inom kommungränsen, i t.ex. Bromma och Vällingby. Nedan följer en handfull exempel. Notera att alla lägenheter inte säljs till fast pris, men när det handlar om nyproduktion med väldigt snar eller redan passerad inflyttning där priset sänkts kan man nog utgå ifrån att det inte blir några heta budgivningar. Sådant förekommer i nyproduktion, t.ex. när en särskilt attraktiv lägenhet som en takvåning säljs till högstbjudande, men det är ovanligt. Här handlar det med största sannolikhet om att byggherrarna vill slippa stå med tomma osålda lägenheter efter inflyttning. Man bör också komma ihåg att byggföretagen för inte länge sedan inte ens behövde annonsera för sina lägenheter på Hemnet - det mesta sålde ändå slut relativt snabbt. Det bör också påpekas att en snabb sökning på Hemnet knappast ger en heltäckande bild; det kan mycket väl finnas fler fall där priset på nyproducerade lägenheter sänkts än de som syns där.

Starrbäcksgatan (Sundbyberg)
7 lägenheter med inflyttning nu i november, prissänkning 11% och fast pris.


Brf Kästa Pärlan (Huddinge)
2 parhus och 1 ett studiohus. Ingen av bostäderna i den här lilla föreningen är såld, trots att inflyttning är i november. Parhusen har satts ned med 9%, vilket ger en rabatt på ca en halv miljon kronor:



Boplatsvägen 6 (Järvastaden, Sundbyberg)
2 lägenheter, sänkning 6-8%, accepterat pris.


Karslundsvägen 18 (Barkarbystaden, Järfälla)
5 lägenheter, inflyttning i november, sänkning 6%


Källtorpsvägen (Näsby park, Täby)
6 lägenheter, inflyttning mellan nu och mars.


Masthuggarvägen (Upplands Väsby)
2 lägenheter i parhus, inflyttning våren 2018, prissänkt med 13% vilket ger en rabatt på ca 700.000.


Tibble skogsväg (Kungsängen - Norrboda)
3 bostadsrättsvillor, inflyttning nu i oktober, fast pris, storlek på sänkning ej synlig på Hemnet.



Utgör de här exemplen undantagsfall eller är de tecken på en begynnande trend? Troligen det senare, med tanke på att nya byggprojekt säljstartas varje dag i Stockholmsregionen samtidigt som andelen försålda lägenheter i nyproduktion sjunker (som JM:s vd uttryckte det häromdagen: "vi kommer att starta mer än vi säljer"). När fler och fler projekt med osålda lägenheter närmar sig inflyttning vore det konstigt om det inte uppstod en press nedåt på priserna.

När företrädare för byggbranschen nu säger att vi bara närmar oss en "normal" marknad (med 60-65 procent sålt eller bokat i pågående produktion istället för 80-90 procent som var fallet när marknaden var som hetast) så bör man komma ihåg att en normalisering också innebär en betydligt lägre byggtakt, lägre priser och lägre vinstmarginaler.

Så sent som 2013 var andelen sålda bostäder i JM:s nyproduktion bara 55 procent och byggbolagen tvingades sänka priset på vissa lägenheter i Stockholmsregionen med 25 procent. Då var det trögsålt för att många bostäder projekterades under högkonjunkturen före finanskrisen, och trots att man drog ner rejält på byggtakten stod många lägenheter osålda - i vissa fall så länge som ett år efter inflyttning – under åren som följde.

När konjunkturen vänder kan vi få snabbt få en liknande situation igen. Men en anpassning till en svag marknad från dagens situation med extremt stort byggande och många ny aktörer som gett sig in på marknaden blir knappast smärtfri. Det gör ont när bubblor brister.

---


Missa inte: Vad händer när bostadsbubblan spricker? Författarsamtal på ETC Bokcafé, 8 november kl 18.

Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen: 

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget!





Wednesday, September 13, 2017

5 tecken på att Stockholms bostadsmarknad är som Gråben ovanför stupet


Bostadspriserna har vänt nedåt i Stockholm sedan april och mycket lite tyder på en återhämtning i augusti då bostadsmarknaden kom igång igen efter den lugna sommaren. Tvärtom förblir utbudet av bostadsrätter i Stockholm ovanligt stort och försäljningarna går trögt. Flera personer jag talat med som planerar att sälja en lägenhet den närmaste tiden har fått rådet av mäklare att vänta "någon vecka", då marknaden kommer att "ta fart" igen. Alltså samma sak som mäklare sa för en månad sedan. Likadant låter det i medierna: "Vi bedömer att vi har en nedgång på marknaden, men ser med stor tillförsikt och lite spänning fram emot hösten", säger en mäklare som arbetar på Lidingö och Östermalm.

Det kan naturligtvis var så att den berömda sommarsvackan bara är ovanligt lång i år. Men det mesta tyder snarare på att bostadsmarknaden är som den klassiska scenen från tecknad film, där karaktären springer ut för ett stup men inte faller förrän den råkar titta ner. Här följer fem tecken på att kraschen på bostadsmarknaden som alla plötsligt talar om inte är långt borta.

1. Hushållens förväntningar på prisutvecklingen har mattats av kraftigt, och allt fler tror på fallande priser. SEB:s boprisindikator (som visar skillnaden mellan andelen hushåll som tror på stigande priser och de som tror på fallande priser) har fallit som en sten, med 12 procentenheter de senaste två månaderna och 18 procentenheter sedan senaste toppen i maj. Och hushåll i Stockholm hör till de minst optimistiska i landet.


Diagram från SEB/Demoskop

Som framgår av diagrammet ovan är sådana snabba kast inte helt ovanliga. Det anmärkningsvärda i diagrammet är istället den långa perioden 2013-2015 då förväntningarna var mer eller mindre stadigt stigande fram till toppen i slutet av 2015. Sedan dess har kasten varit tvära och den långsiktiga trenden svagt nedåtgående.

Den här utvecklingen avspeglar en växande osäkerhet, som hushållen har mycket goda grunder för. Amorteringskravet och Finansinspektionens tal om ytterligare skärpta krav på låntagare med höga skuldkvoter lyfts ofta fram som förklaringar, och har förmodligen spelat in. Men en minst lika viktig signal till hushållen är det växande utbudet av lägenheter i nyproduktion. Att det plötsligt talas om att vi kan få "tomma lägenheter" - efter att bostadsdebatten i flera år bara handlat om den svåra bostadsbristen och hinder för byggande – har så klart en påtaglig effekt på människors syn på bostadsmarknaden. Vilket för mig till punkt 2:

2. Nyproduktion säljer slut allt långsammare och tomma inflyttningsklara lägenheter har rentav börjat dyka upp på marknaden. Det stora utbudet skapar naturligtvis en press nedåt på priserna, men eftersom nyproduktion säljs till fast pris så uppstår också en särskild dynamik. Så länge nya projekt snabbt sålde slut kunde de högre priserna på nyproducerade lägenheter bidra till att driva upp prisnivån i ett område generellt. Men när försäljningen går trögare sätter nyproduktionen snarare ett tak för vad en liknande lägenhet kostar. De vilda budgivningarna där priset rusar iväg har blivit allt mer sällsynta i takt med att utbudet av nyproducerade lägenheter som säljs till fast pris ökat.

Osäkerhet om vad som kan hända med marknaden gör att mäklare öppet medger att de själva inte skulle köpa i nyproduktion idag. Ett sådant köp är ju extra riskabelt eftersom köparen riskerar att hamna i knipa om den egna bostaden sjunker i värde innan det är dags att sälja. Men samtidigt som försäljningen går allt trögare säljstartas nya projekt varje vecka - enligt Svensk Nyproduktion väntas 39 projekt säljstartas i Stockholms Län bara i september. Nästa år väntas 25.000 lägenheter byggas, vilket kan jämföras med omsättningen av befintliga lägenheter på marknaden som legat på 40.000 lägenheter om året. Den utvecklingen kan helt enkelt inte fortsätta hur länge som helst utan att något händer: antingen anpassas priserna nedåt, eller så blir det ett tvärstopp i byggandet - eller både och.

3. Den alltid så känsliga marknaden har insett vartåt det barkar. De börsnoterade bostadsutvecklarna har redan fallit stort i år och norska Obos sålde i augusti ut aktier i det svenska byggföretaget JM för drygt en miljard. Patricia Hedelius använder sig i SvD av ordet "blodbad" för att beskriva vad som väntar i byggsektorn på grund av den stora överetableringen. När byggbolag får finansiella problem kan det bli rea på projekt med svårsålda lägenheter framöver. Sänkte priser eller rabatter på nyproducerade lägenheter påverkar så klart även prisläget i det befintliga beståndet.

4. Spekulationsköpen har i princip upphört helt, enligt mäklare. Flera uppger också att ovanligt många vill sälja små lägenheter i attraktiva lägen nu, vilket kan tyda på att spekulanter som skaffat en extra lägenhet som en investering nu vill dra sig ur marknaden. Spekulanter är naturligtvis extra benägna att snabbt sälja om de tror på en nedgång eftersom de inte själva bor i bostaden, och forskning visar att en relativt liten grupp spekulanter kan ha mycket stort inflytande över prisutvecklingen på en marknad.

5. Bankerna har börjat strama åt sin långivning. Swedbank, som länge varit klart störst på utlåning till privatpersonen med nästan en fjärdedel av marknaden, har varit tydliga med att man valt en mer konservativ strategi när det gäller bolån, vilket också visat sig i en lägre tillväxttakt för bankens utlåning än marknaden i stort. I synnerhet för man diskussioner med kunder som vill köpa lägenheter i nyproduktion där föreningarna ofta har stora skulder. När marknadens största långivare stramar åt krediterna får det oundvikligen effekter, och trots att Swedbanks vd Bonnesen försäkrar att man inte oroar sig för en bubbla säger det något om bankens bedömning av läget på marknaden.

Att bostadsmarknaden just nu kan beskrivas som Gråben ovanför stupet beror på att så många trots allt fortfarande förväntar sig stigande priser. Mäklarnas försäkringar om att marknaden snart tar fart får säljare att vänta med att lägga ut sina bostäder eller tacka nej till bud som de uppfattar som för låga, samtidigt som de potentiella köparna inte är beredda att betala det begärda priset. När mäklarna dessutom har för vana att sätta lockpriser i annonserna kan budgivningarna se ut så här, med en budgivare som tävlar mot sig själv men där inte ens det högre budet leder till avslutad affär:



Som ekonomen Hans Lind påpekar kan priserna falla fort när folk väl börjar tro att de ska gå ner och köpare tvekar samtidigt som säljare vill sälja så fort som möjligt. På en boomande marknad sneglar säljare på den dyraste lägenheten som nyligen sålts i samma område och hoppas få lika mycket (och gärna lite till) när de själva säljer. På en nedåtgående marknad sneglar köparen på den billigaste lägenheten och vet att de kan få en till ännu lägre pris om de väntar. 

Men prisfall på bostäder kan också bli utdragna historier som varar i flera år innan botten är nådd. Många svenskar som vant sig vid att priserna alltid går upp kan med andra ord få vänja sig vid fallande priser som det nya "normala". 

---

Missa inte: Vad händer när bostadsbubblan spricker? Författarsamtal på ETC Bokcafé, 8 november kl 18.

Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen: 

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget!