Friday, June 16, 2017

Stockholms sjuka bostadsmarknad och regeringens svek mot de unga



Igår presenterade Länsstyrelsen Stockholms sin årliga rapport om läget på bostadsmarknaden. För den som följt utvecklingen innehåller den inga överraskningar, men det kan ändå vara värt att ta en titt på ett par av slutsatserna i rapporten - i synnerhet mot bakgrund av bostadsministerns debattartikel i SvD förra veckan där utvecklingen beskrevs som positiv på alla fronter.

Länsstyrelsen konstaterar till att börja med att bostadsbyggandet förra året äntligen nådde upp till det regionala behovet 16000 bostäder årligen. Det är så klart väldigt positivt, med tanke på att byggandet under många år varit långtifrån tillräckligt. Samtidigt konstaterar man att bostadsbristen har fortsatt att förvärras, inte minst bland unga. Och merparten av det som byggs är dyra bostadsrätter som är bortom räckhåll för unga utan rika släktingar eller högavlönade jobb. Bara en tredjedel av alla nya bostäder är hyresrätter (se diagrammet nedan), och hyrorna i nyproducerade hyresrätter är oftast för höga för hushåll med lägre inkomster.


Medan Miljöpartiets Peter Eriksson hävdar att regeringens satsningar "stimulerar nybyggnation av hyresrätter med en rimlig och tillgänglig hyresnivå" vilket leder till att "delar av dagens trångboddhet kan minska", visar statistiken att andelen nybyggda hyresrätter i länet inte ökat. Länsstyrelsen konstaterar också att bara ett fåtal projekt fått del av regeringens investeringsstöd på 2,7 miljarder om året, helt enkelt för att få ansökningar har inkommit. Det kanske låter konstigt, men beror så klart inte minst på att det på dagens glödheta bostadsmarknad är extremt lönsamt att bygga bostadsrätter.

Medan Peter Eriksson ser dagens bostadsbyggande som "i grunden sunt" talar Länsstyrelsen klarspråk (på sitt byråkratiska vis) om vart utvecklingen leder:

"En fortsatt utveckling med nyproducerade dyra bostäder i kombination med upprustningar av det befintliga beståndet med kraftiga hyreshöjningar som följd innebär en ohållbar situation i förlängningen. Länsstyrelsens bedömning är att de satsningar som hittills lanserats på lokal och nationell nivå inte varit tillräckliga." 

Några som också talar klarspråk om utvecklingen på bostadsmarknaden är Dagens Industris Bostadsråd, som häromdagen konstaterade att det "i avsaknad av en bostadspolitik byggs för många dyra bostadsrätter och för få hyresrätter med överkomliga hyror", vilket enligt tidningens expertpanel kan "leda till en minikrasch redan nästa år."

Idag har vi alltså hamnat i ett läge där bankekonomer och näringslivets husorgan framstår som radikalare i sin syn på bostadsmarknaden är den S-ledda regeringen. Socialdemokrater och miljöpartister tar så klart gärna åt sig äran för att bostadsbyggandet ökat kraftigt de senaste åren, trots att de måste vara väl medvetna om att det höga bostadsbyggandet är helt och hållet konjunkturstyrt, snarare än ett resultat av någon medveten politik överhuvudtaget.

Spelar det någon roll, så länge det byggs många bostäder? Ja, det spelar all roll i världen. För det första innebär ett byggande på marknadens villkor att det i första hand byggs för människor med stora plånböcker, samtidigt som höga hyror och skenande priser stänger ute allt fler från bostadsmarknaden. För det andra kommer ett byggande som är styrs av bubbelliknande cykler på bostadsmarknaden också att falla dramatiskt när konjunkturen viker nedåt. Utan en aktiv bostadspolitik kan vi mycket snabbt vara tillbaka i en situation där det under lång tid byggs alldeles för lite, samtidigt som ett tvärstopp i byggandet i sig förstärker nedgången i konjunkturen.

Exakt det hände också efter finanskrisen 2008, då en långvarig uppgång i bostadsbyggandet bröts och följdes av flera förlorade år, fram till ungefär 2013 då byggandet tog fart igen. Som Länsstyrelsen påpekar är detta fullständigt vansinnigt ur ett ekonomiskt perspektiv, eftersom det - som de kommuner som idag försöker öka byggandet av billiga hyresrätter fått erfara - är väldigt mycket dyrare att bygga när marknaden är kokhet och byggföretagens orderböcker är fulla.

Risken är stor att regeringens självgoda skryt tilltar ju närmare nästa års val vi kommer. Vi som ser problemen får helt enkelt göra vårt bästa för att bemöta det och ställa krav på en bostadspolitik som tillgodoser flertalets behov, snarare än byggherrarnas, bankernas och de rikaste hushållens.

---

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - recension i BTJ-häftet nr 12, 2017, av min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen. Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget.

Sunday, June 4, 2017

Fintech och ockerlån - symptom på en sjuk ekonomi

Den senaste veckan har den växande svenska "fintech"-sektorn fått en del kritisk uppmärksamhet, bland annat av Aftonbladets ledarsida och Andreas Gustavsson i Dagens ETC. Kritikerna pekar inte minst på det nystartade företaget Youple, vars affärsidé går ut på att "crowdfunda" lån till kontantinsatsen för bostadsköpare utan eget kapital - alltså lite som en i-landsvariant av de mikrolån som för ett antal år sedan hypades som en lösning på världsfattigdomen. Så här ser deras reklam på Facebook ut:


Youple lockar låntagare genom att erbjuda lägre ränta än vanliga blancolån. Investerare lockas i sin tur med att inte bara få ränta på sin insats utan också del av en framtida värdeökning på bostaden. Lånen är "amorteringsfria", vilket också bidrar till en lägre månadsutgift. Men i själva verket är upplägget bedrägligt. Lånen måste nämligen betalas tillbaka efter 5 år, tillsammans med en andel av värdeökningen, oavsett om bostaden sålts eller inte.

Den underförstådda förutsättningen är att bostaden ökat så mycket i värde att köparen kan ta ett nytt traditionellt banklån för att betala av det dyrare Youple-lån efter fem år (vilket förutom fortsatt boom på bostadsmarknaden också förutsätter att köparen inte blivit arbetslös, sjuk eller liknande och att bankerna inte stramat åt sin kreditgivning). Har bostadsmarknaden rentav gått ner så blir det riktigt jobbigt för de som lockats av Youples till synes billiga upplägg. Risken är överhängande att de tvingas ta ännu dyrare blancolån eller slutar som ett ärende hos kronofogden.

Det riktigt fiffiga med Youples affärsidé är dock att hela risken tas av långivare och investerare. Youple förmedlar bara lånen och tjänar pengar på sina avgifter oavsett. Incitamenten för Youple att göra en seriös kreditprövning är med andra ord inte särskilt stora - en modell som påminner om det som hände i USA före finanskrisen, när banker utfärdade bostadslån till kreditovärdiga hushåll på löpande band, eftersom de kunde paketera dem i värdepapper och dumpa hela risken på godtrogna institutionella investerare.

Samtidigt som Youple och andra fintech-företag med kreativa metoder vill "revolutionera" den svenska bolånemarknaden fortsätter nischbankerna som erbjuder dyra blancolån att växa i rasande tempo. Enbart två av dem skickade förra året 40.000 ärenden till Kronofogden, samtidigt som ägarna plockar ut rekordvinster. Ofta handlar det om ren ockerverksamhet där tanken är att låntagaren aldrig ska betala tillbaka lånet, utan bara fortsätta att betala ränta och ränta på ränta i evighet, enligt Finansinspektionen som förra året inledde en särskild granskning av branschen.

När den svenska bostadsbubblan spricker kommer den här typen av kreativa upplägg och mer eller mindre oseriösa aktörer på lånemarknaden antagligen få en stor del av skulden. Därför kan det vara värt att påminna om att nischbankerna och fintech-sektorn än så länge står för en väldigt liten del av den totala utlåningen, som domineras av ett fåtal storbanker. Och snarare än huvudsaklig orsak utgör de ett symptom på grundläggande problem i ekonomin.

Ofta lyftas digitalisering och möjligheten att göra en låneansökan med några knapptryckningar och ett mobilt bank-ID fram som orsak till nischbankernas och fintech-sektorns framväxt. Men även om den tekniska utvecklingen underlättar så finns det andra faktorer som är minst lika avgörande. Det gäller inte minst de senaste årtiondenas snabbt växande inkomstskillnader. En liten minoritet av befolkningen sitter på allt större finansiella tillgångar och utrymmet för lönsamma investeringar i den reala ekonomin industrin är begränsat, bland annat på grund av svag efterfrågan. Låga räntor och högt värderade börser leder till en jakt på andra investeringsmöjligheter, både bland stora institutionella investerare och relativt välbeställda hushåll. En allt viktigare sådan är att låna ut pengar till det stora flertalet som saknar eget kapital för att ta sig in på den överhettade bostadsmarknaden. Det Youple gör i liten skala är i själva verket det svällande finansiella systemets viktigaste funktion idag.

Explosionen av blancolån och finansiella innovationer visar också på det lönlösa i att försöka komma åt problemen enbart genom att reglera kreditmarknaden. Så har ju det bolånetak som infördes 2010 och som innebär att man bara får låna till 85 procent av bostadens värde uppenbarligen bidragit till att fler tar dyra blancolån och öppnat för kreativa upplägg som Youples crowdfundade lån till kontantinsatsen. Det krävs betydligt större reformer för att komma bort från dagens situation med akut bostadsbrist, skenande skuldsättning och växande klyftor. Men tills vidare får vi vara glada att ockerbanker och finansiella innovatörer åtminstone granskas.

---

I mars publicerades min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen. Köp i din favoritbokhandel, direkt från förlaget, eller på Bokus eller Adlibris





Wednesday, May 24, 2017

Överutbud och bostadsbrist - när bostadsbyggandet överlåts åt marknaden

I ett intressant radioinslag idag uttalade sig företrädare för två fastighetsbolag om att den höga byggtakten riskerar att leda till ett överutbud och hårdare konkurrens om bostadsköparna, även på den heta Stockholmsmarknaden. Det kan bland annat leda till att byggbolag tvingas locka med rabatter för att få nybyggda bostadsrätter sålda och att hyresrätter med höga hyror står tomma.

För den som följt de senaste årens naiva bostadsdebatt - som pepprats med inlägg från byggbolagens och bankernas lobbyister – kan det här låta lite märkligt. En halv miljon står ju i Stockholms stads bostadskö och med en befolkningstillväxt på 100 personer om dagen kan väl priserna bara fortsätta gå uppåt, särskilt som det fortfarande byggs mindre i länet än vad som behövs varje år enligt Boverket?

Nu talar allt fler yrvaket om att vi kan stå inför en situation med samtida bostadsbrist och överutbud på lägenheter. Att det kan ske borde inte förvåna någon. Anledningen är så klart att behov av bostäder inte är samma sak som efterfrågan. Att allt fler unga desperat letar efter någonstans att bo är inte samma sak som att det finns en obegränsad efterfrågan på bostäder till vilket pris som helst. Och ett överutbud kan uppstå mycket snabbare än många förväntar sig när skenande priser leder till att byggandet skjuter i höjden och utbudet av bostäder ökar snabbt.

Vi hör ständigt att det fortfarande byggs alldeles för lite jämfört med behoven, men det hindrar inte att utbudet av bostäder ökat dramatiskt. Sedan mitten av 2000-talet har det sålts grovt räknat 150 000 lägenheter och småhus per år i Sverige, som diagrammet nedan (hämtat från den här rapporten) visar:


Detta måste ställas i relation till att bostadsbyggandet ökat från drygt 20.000 bostäder per år till ca 70.000 per år de senaste fem åren enligt Boverket:



Ett tillskott av 50.000 nyproducerade bostäder på en marknad som årligen omsätter ca 150.000 innebär en ganska ordentlig ökning av utbudet. För att konkretisera detta något kan vi titta på ett litet utsnitt av bostadsmarknaden i Stockholm. I Bagarmossen där jag bor driver byggherren Besqab ett spännande projekt med 63 tycken små enrummare med en prislapp på 2-2,5 miljoner. Ett enda projekt tillför alltså ungefär lika många enrummare som såldes i stadsdelen under hela förra året, samtidigt som liknande projekt med smålägenheter planeras i grannstadsdelarna Kärrtorp och Skarpnäck.

Men det är väl bra att alla ungdomar med möjlighet att låna ett par miljoner till sin första bostad får någonstans att bo? Jättebra, så länge de klarar att betala 15.000 i månaden för sina 32 kvadrat om räntan går upp några procentenheter, och så länge efterfrågan på ettor i förorten för 2,5 miljoner inte sinar.

(Helt apropå ingenting: läser man Besqabs rapport för första kvartalet 2017 ser man att andelen sålda och bokade lägenheter i pågående produktion sjönk till 82 procent jämfört med 96 procent för ett år sedan samtidigt som rörelsemarginalen och resultatet per aktie halverades. Intressant).

I själva verket har utvecklingen på den svenska bostadsmarknaden blivit ett praktexempel på varför bostadsförsörjningen inte bör överlåtas på marknaden. Det vi ser nu av spekulativa projekt (här är ett exempel, och här är ett till) som enbart om att få ut högsta möjliga pris per kvadratmeter och kommande överutbud i kombination med skriande brist på bostäder till rimliga priser beror på att bostadsbyggandet tillåtits styras av marknadens kortsiktiga vinstjakt snarare än samhällets långsiktiga behov. Priset för det kan vi tvingas betala i många år framöver.

–––

I mars publicerades min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen. Köp i din favoritbokhandel, direkt från förlaget, eller på Bokus eller Adlibris




Monday, May 15, 2017

Har skuldberget slutat växa?

I början av april publicerade Finansinspektionen sin årliga rapport om den svenska bolånemarknaden. I samband med det rapporterade de flesta medier om att amorteringskravet haft effekt och att hushållen nu lånar mindre. "Amorteringskravet dämpade lånesuget", hävdade till exempel SVT Nyheter.

Jag har inte haft tid att skriva om detta förrän nu, men tänkte göra några kommentarer. Följer man bara medierapporteringen så kan man nämligen få intrycket att skuldberget har slutat växa. Stämmer det? Så sent som för ett par veckor sedan visade ju SCB:s statistik att ökningstakten för hushållens skulder ökade igen i mars, och idag rapporteras det att bostadspriserna fortsatt öka trots amorteringskravet. Hur hänger det ihop?

För att förstå det behöver man bara läsa innantill i Finansinspektionens rapport. I den sammanfattning som de flesta journalister läser konstateras att den genomsnittliga skuldkvoten för nya bolån minskade något under 2016, från 406 till 402 procent (detta efter att ha ökat dramatiskt från ca 300 procent för bara några år sedan.) Ser man bara till snittet ser det alltså ut som en generell inbromsning av utlåningen. Men en mer rättvisande bild får man om man ser hur skuldkvoterna utvecklats i olika skikt av låntagare, som i det här digrammet:




Här framgår tydligt att utvecklingen faktiskt går åt två håll på samma gång: å ena sidan har andelen hushåll med riktigt extrema skuldkvoter (över 750%) minskat. Å andra sidan minskar även andelen hushåll med relativt låga skuldkvoter (under 300%), medan en växande andel har skuldkvoter på 450-750 procent, det vill säga långt över snittet för alla befintliga låntagare.

Om vi skulle ta bort de hushåll med lägst respektive högst skuldkvoter i diagrammet ovan så ser vi en väldigt tydligt trend: färre hushåll har skuldkvoter på 150-450 procent och fler har skuldkvoter på 450-750 procent. Och den trenden fortsatte under 2016, trots amorteringskrav och trots att uppgången på bostadsmarknaden dämpades något jämfört med året innan.

Skuldernas utveckling tycks helt enkelt följa samma mönster som uppgången på bostadsmarknaden: medan prisuppgången dämpats något i de allra mest överhettade områdena som Stockholms innerstad, så har den fortsatt i många andra delar av landet. Kontentan är att hushållens skuldberg fortsätter växa med oförminskad kraft, och kommer att fortsätta göra det så länge bostadsmarknaden ser ut som den gör och det nödvändiga byggandet finansieras via hushållens plånböcker.

I mars publicerades min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen. Köp i din favoritbokhandel, direkt från förlaget, eller på Bokus eller Adlibris

Thursday, February 23, 2017

Skräckpropaganda om vinstförbud och ideella friskolor?


Häromveckan läste jag i lokaltidningen om friskolan Filosofiska här i Skarpnäck, vars styrelse oroade sig för att Reepalu-utredningens förslag om vinsttak helt skulle "slå undan benen" på verksamheten. Detta trots att den drivs i ett ideellt aktiebolag med vinstutdelningsbegränsning.

Anledningen till styrelsens oro är att förslaget om ett vinsttak på 7% skulle göra det omöjligt att bygga upp en buffert för år med sämre ekonomi. Men som SVT visade i en viktig granskning igår så stämmer det här inte helt och hållet. Reepalu-utredningen tar uttryckligen upp företags behov av att ha en buffert eller att gå med större vinst ett år för att kompensera för förluster under en uppstartsperiod. I utredningen står det:
"För att bl.a. underlätta för nyföretagande och för privata aktörer att kunna klara år med sämre resultat, föreslås att det ska vara möjligt att kompensera för negativa rörelseresultat samt dålig lönsamhet som uppkommit under de tre föregående räkenskapsåren. Syftet är bl.a. att underlätta för nya aktörer att ta sig in på marknaden. Vid start av verksamhet kan verksamheten ofta drivas med låga eller negativa rörelseresultat de första åren. Förslaget innebär att nya aktörer kan få kompensation för förluster eller låga vinster som görs inledningsvis. Det innebär också att företagen bör ha bättre förmåga att hantera tillfälliga perioder av sämre lönsamhet då ägaren kan hämta hem sådana underskott i framtiden. Utredningen föreslår vidare att tillfälliga övervinster ska vara tillåtna om det finns särskilda skäl. Detta i syfte att parera för oförutsedda händelser eller felbudgetering som kan uppstå. Sådana övervinster ska dock återföras i verksamheten påföljande räkenskapsår." 
Vinsttaket på 7% gäller alltså inte varje enskilt verksamhetsår, utan ska ses som en begränsning över en period. Att det inte skulle vara möjligt för en verksamhet utan vinstutdelning att bygga upp en buffert är alltså helt felaktigt. Antingen har Filosofiska i Skarpnäck inte haft tid att sätta sig in i vad utredningen faktiskt säger, eller så har de påverkats av Svenskt Näringsliv systematiska skräckpropaganda i frågan.

Det kan mycket väl finnas andra inslag med Reepalu-utredningen som påverkar ideella verksamheter negativt. Men såväl anställda som föräldrar med barn i sådana verksamheter har rätt till korrekt information om hur de skulle påverkas av ett vinsttak, inte osaklig skräckpropaganda. Och de stora riskkapitalbolag som dominerar den privata välfärdssektorn – inklusive lobbyorganisationen Friskolornas riksförbund – måste sluta använda den ideella sektorn som kanonmat i debatten om skatteslöseriet i välfärden.