Wednesday, May 24, 2017

Överutbud och bostadsbrist - när bostadsbyggandet överlåts åt marknaden

I ett intressant radioinslag idag uttalade sig företrädare för två fastighetsbolag om att den höga byggtakten riskerar att leda till ett överutbud och hårdare konkurrens om bostadsköparna, även på den heta Stockholmsmarknaden. Det kan bland annat leda till att byggbolag tvingas locka med rabatter för att få nybyggda bostadsrätter sålda och att hyresrätter med höga hyror står tomma.

För den som följt de senaste årens naiva bostadsdebatt - som pepprats med inlägg från byggbolagens och bankernas lobbyister – kan det här låta lite märkligt. En halv miljon står ju i Stockholms stads bostadskö och med en befolkningstillväxt på 100 personer om dagen kan väl priserna bara fortsätta gå uppåt, särskilt som det fortfarande byggs mindre i länet än vad som behövs varje år enligt Boverket?

Nu talar allt fler yrvaket om att vi kan stå inför en situation med samtida bostadsbrist och överutbud på lägenheter. Att det kan ske borde inte förvåna någon. Anledningen är så klart att behov av bostäder inte är samma sak som efterfrågan. Att allt fler unga desperat letar efter någonstans att bo är inte samma sak som att det finns en obegränsad efterfrågan på bostäder till vilket pris som helst. Och ett överutbud kan uppstå mycket snabbare än många förväntar sig när skenande priser leder till att byggandet skjuter i höjden och utbudet av bostäder ökar snabbt.

Vi hör ständigt att det fortfarande byggs alldeles för lite jämfört med behoven, men det hindrar inte att utbudet av bostäder ökat dramatiskt. Sedan mitten av 2000-talet har det sålts grovt räknat 150 000 lägenheter och småhus per år i Sverige, som diagrammet nedan (hämtat från den här rapporten) visar:


Detta måste ställas i relation till att bostadsbyggandet ökat från drygt 20.000 bostäder per år till ca 70.000 per år de senaste fem åren enligt Boverket:



Ett tillskott av 50.000 nyproducerade bostäder på en marknad som årligen omsätter ca 150.000 innebär en ganska ordentlig ökning av utbudet. För att konkretisera detta något kan vi titta på ett litet utsnitt av bostadsmarknaden i Stockholm. I Bagarmossen där jag bor driver byggherren Besqab ett spännande projekt med 63 tycken små enrummare med en prislapp på 2-2,5 miljoner. Ett enda projekt tillför alltså ungefär lika många enrummare som såldes i stadsdelen under hela förra året, samtidigt som liknande projekt med smålägenheter planeras i grannstadsdelarna Kärrtorp och Skarpnäck.

Men det är väl bra att alla ungdomar med möjlighet att låna ett par miljoner till sin första bostad får någonstans att bo? Jättebra, så länge de klarar att betala 15.000 i månaden för sina 32 kvadrat om räntan går upp några procentenheter, och så länge efterfrågan på ettor i förorten för 2,5 miljoner inte sinar.

(Helt apropå ingenting: läser man Besqabs rapport för första kvartalet 2017 ser man att andelen sålda och bokade lägenheter i pågående produktion sjönk till 82 procent jämfört med 96 procent för ett år sedan samtidigt som rörelsemarginalen och resultatet per aktie halverades. Intressant).

I själva verket har utvecklingen på den svenska bostadsmarknaden blivit ett praktexempel på varför bostadsförsörjningen inte bör överlåtas på marknaden. Det vi ser nu av spekulativa projekt (här är ett exempel, och här är ett till) som enbart om att få ut högsta möjliga pris per kvadratmeter och kommande överutbud i kombination med skriande brist på bostäder till rimliga priser beror på att bostadsbyggandet tillåtits styras av marknadens kortsiktiga vinstjakt snarare än samhällets långsiktiga behov. Priset för det kan vi tvingas betala i många år framöver.

–––

I mars publicerades min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen. Köp i din favoritbokhandel, direkt från förlaget, eller på Bokus eller Adlibris




Monday, May 15, 2017

Har skuldberget slutat växa?

I början av april publicerade Finansinspektionen sin årliga rapport om den svenska bolånemarknaden. I samband med det rapporterade de flesta medier om att amorteringskravet haft effekt och att hushållen nu lånar mindre. "Amorteringskravet dämpade lånesuget", hävdade till exempel SVT Nyheter.

Jag har inte haft tid att skriva om detta förrän nu, men tänkte göra några kommentarer. Följer man bara medierapporteringen så kan man nämligen få intrycket att skuldberget har slutat växa. Stämmer det? Så sent som för ett par veckor sedan visade ju SCB:s statistik att ökningstakten för hushållens skulder ökade igen i mars, och idag rapporteras det att bostadspriserna fortsatt öka trots amorteringskravet. Hur hänger det ihop?

För att förstå det behöver man bara läsa innantill i Finansinspektionens rapport. I den sammanfattning som de flesta journalister läser konstateras att den genomsnittliga skuldkvoten för nya bolån minskade något under 2016, från 406 till 402 procent (detta efter att ha ökat dramatiskt från ca 300 procent för bara några år sedan.) Ser man bara till snittet ser det alltså ut som en generell inbromsning av utlåningen. Men en mer rättvisande bild får man om man ser hur skuldkvoterna utvecklats i olika skikt av låntagare, som i det här digrammet:




Här framgår tydligt att utvecklingen faktiskt går åt två håll på samma gång: å ena sidan har andelen hushåll med riktigt extrema skuldkvoter (över 750%) minskat. Å andra sidan minskar även andelen hushåll med relativt låga skuldkvoter (under 300%), medan en växande andel har skuldkvoter på 450-750 procent, det vill säga långt över snittet för alla befintliga låntagare.

Om vi skulle ta bort de hushåll med lägst respektive högst skuldkvoter i diagrammet ovan så ser vi en väldigt tydligt trend: färre hushåll har skuldkvoter på 150-450 procent och fler har skuldkvoter på 450-750 procent. Och den trenden fortsatte under 2016, trots amorteringskrav och trots att uppgången på bostadsmarknaden dämpades något jämfört med året innan.

Skuldernas utveckling tycks helt enkelt följa samma mönster som uppgången på bostadsmarknaden: medan prisuppgången dämpats något i de allra mest överhettade områdena som Stockholms innerstad, så har den fortsatt i många andra delar av landet. Kontentan är att hushållens skuldberg fortsätter växa med oförminskad kraft, och kommer att fortsätta göra det så länge bostadsmarknaden ser ut som den gör och det nödvändiga byggandet finansieras via hushållens plånböcker.

I mars publicerades min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen. Köp i din favoritbokhandel, direkt från förlaget, eller på Bokus eller Adlibris

Thursday, February 23, 2017

Skräckpropaganda om vinstförbud och ideella friskolor?


Häromveckan läste jag i lokaltidningen om friskolan Filosofiska här i Skarpnäck, vars styrelse oroade sig för att Reepalu-utredningens förslag om vinsttak helt skulle "slå undan benen" på verksamheten. Detta trots att den drivs i ett ideellt aktiebolag med vinstutdelningsbegränsning.

Anledningen till styrelsens oro är att förslaget om ett vinsttak på 7% skulle göra det omöjligt att bygga upp en buffert för år med sämre ekonomi. Men som SVT visade i en viktig granskning igår så stämmer det här inte helt och hållet. Reepalu-utredningen tar uttryckligen upp företags behov av att ha en buffert eller att gå med större vinst ett år för att kompensera för förluster under en uppstartsperiod. I utredningen står det:
"För att bl.a. underlätta för nyföretagande och för privata aktörer att kunna klara år med sämre resultat, föreslås att det ska vara möjligt att kompensera för negativa rörelseresultat samt dålig lönsamhet som uppkommit under de tre föregående räkenskapsåren. Syftet är bl.a. att underlätta för nya aktörer att ta sig in på marknaden. Vid start av verksamhet kan verksamheten ofta drivas med låga eller negativa rörelseresultat de första åren. Förslaget innebär att nya aktörer kan få kompensation för förluster eller låga vinster som görs inledningsvis. Det innebär också att företagen bör ha bättre förmåga att hantera tillfälliga perioder av sämre lönsamhet då ägaren kan hämta hem sådana underskott i framtiden. Utredningen föreslår vidare att tillfälliga övervinster ska vara tillåtna om det finns särskilda skäl. Detta i syfte att parera för oförutsedda händelser eller felbudgetering som kan uppstå. Sådana övervinster ska dock återföras i verksamheten påföljande räkenskapsår." 
Vinsttaket på 7% gäller alltså inte varje enskilt verksamhetsår, utan ska ses som en begränsning över en period. Att det inte skulle vara möjligt för en verksamhet utan vinstutdelning att bygga upp en buffert är alltså helt felaktigt. Antingen har Filosofiska i Skarpnäck inte haft tid att sätta sig in i vad utredningen faktiskt säger, eller så har de påverkats av Svenskt Näringsliv systematiska skräckpropaganda i frågan.

Det kan mycket väl finnas andra inslag med Reepalu-utredningen som påverkar ideella verksamheter negativt. Men såväl anställda som föräldrar med barn i sådana verksamheter har rätt till korrekt information om hur de skulle påverkas av ett vinsttak, inte osaklig skräckpropaganda. Och de stora riskkapitalbolag som dominerar den privata välfärdssektorn – inklusive lobbyorganisationen Friskolornas riksförbund – måste sluta använda den ideella sektorn som kanonmat i debatten om skatteslöseriet i välfärden.