Friday, September 15, 2017

Rea på nyproduktion - här sänks priset på nya bostäder i Stockholmsregionen

Det har talats ett tag om att det omfattande byggandet riskerar att leda till tomma lägenheter i Stockholmsregionen. Sedan länge har andelen förbokade och sålda lägenheter i nyproduktion sjunkit. Nu börjar det också dyka upp inflyttningsklara nyproducerade bostäder på marknaden - och på flera håll har byggherrarna valt att sänka priset för att snabba på försäljningen.

En enkel sökning på Hemnet på lägenheter och radhus i nyproduktion i Stockholms län där priset i annonsen sänkts sedan den först lades ut ger just nu 86 träffar. I några fall är det privatpersoner som säljer en bostad före inflyttning, och där kan priset naturligtvis ha varit högre än det som bostaden ursprungligen såldes för (häromveckan skrev jag om ett fall där en lägenhet köpt för 2,1 miljoner lades ut på Hemnet för 2,5 före inflyttning). Men i många fall rör det sig om flera lägenheter i ett och samma projekt. Gemensamt för de flesta är att inflytt kan ske antingen omgående eller de närmaste månaderna.

Det kan verka odramatiskt att priset sänks något på några få osålda lägenheter i ett bygge som kan ha över hundra lägenheter. I vissa fall kan det handla om några få särskilt dyra lägenheter som visat sig svårsålda. Men om prissänkningen avspeglar ett förändrat marknadsläge innebär den för det första att alla som redan köpt bostäder i det aktuella projektet nu får se sin bostad minska rejält i värde redan innan de flyttat in. För det andra påverkar det prisnivån lokalt - inte minst förebådar det liknande prissänkningar i andra pågående eller planerade projekt i området, med stora konsekvenser för de inblandade byggbolagen.

Den som roar sig med att kontakta den ansvariga mäklaren kan få smått motsägelsefulla svar på varför priset har sänkts. Där den ena mäklaren säger att priset har sänkts för att tillträdet närmar sig (den mest ärliga förklaringen) menar en annan att priset har sänkts för att det är flera månader kvar till tillträde och "intresset ökar närmare inflyttning". En mäklare som jag kontaktade idag försäkrade att en bostad som nu sänkts till 6,7 miljoner "egentligen" är värd minst en halv miljon mer, att det är många intresserade och att det är först till kvarn som gäller (förklara gärna för mig varför man sänker priset med en halv miljon och dessutom säljer till accepterat pris om de potentiella köparna är så många).

Många av de prissänkta bostäderna finns i grannkommuner till Stockholm, men flera finns också inom kommungränsen, i t.ex. Bromma och Vällingby. Nedan följer en handfull exempel. Notera att alla lägenheter inte säljs till fast pris, men när det handlar om nyproduktion med väldigt snar eller redan passerad inflyttning där priset sänkts kan man nog utgå ifrån att det inte blir några heta budgivningar. Sådant förekommer i nyproduktion, t.ex. när en särskilt attraktiv lägenhet som en takvåning säljs till högstbjudande, men det är ovanligt. Här handlar det med största sannolikhet om att byggherrarna vill slippa stå med tomma osålda lägenheter efter inflyttning. Man bör också komma ihåg att byggföretagen för inte länge sedan inte ens behövde annonsera för sina lägenheter på Hemnet - det mesta sålde ändå slut relativt snabbt. Det bör också påpekas att en snabb sökning på Hemnet knappast ger en heltäckande bild; det kan mycket väl finnas fler fall där priset på nyproducerade lägenheter sänkts än de som syns där.

Starrbäcksgatan (Sundbyberg)
7 lägenheter med inflyttning nu i november, prissänkning 11% och fast pris.


Brf Kästa Pärlan (Huddinge)
2 parhus och 1 ett studiohus. Ingen av bostäderna i den här lilla föreningen är såld, trots att inflyttning är i november. Parhusen har satts ned med 9%, vilket ger en rabatt på ca en halv miljon kronor:



Boplatsvägen 6 (Järvastaden, Sundbyberg)
2 lägenheter, sänkning 6-8%, accepterat pris.


Karslundsvägen 18 (Barkarbystaden, Järfälla)
5 lägenheter, inflyttning i november, sänkning 6%


Källtorpsvägen (Näsby park, Täby)
6 lägenheter, inflyttning mellan nu och mars.


Masthuggarvägen (Upplands Väsby)
2 lägenheter i parhus, inflyttning våren 2018, prissänkt med 13% vilket ger en rabatt på ca 700.000.


Tibble skogsväg (Kungsängen - Norrboda)
3 bostadsrättsvillor, inflyttning nu i oktober, fast pris, storlek på sänkning ej synlig på Hemnet.



Utgör de här exemplen undantagsfall eller är de tecken på en begynnande trend? Troligen det senare, med tanke på att nya byggprojekt säljstartas varje dag i Stockholmsregionen samtidigt som andelen försålda lägenheter i nyproduktion sjunker (som JM:s vd uttryckte det häromdagen: "vi kommer att starta mer än vi säljer"). När fler och fler projekt med osålda lägenheter närmar sig inflyttning vore det konstigt om det inte uppstod en press nedåt på priserna.

När företrädare för byggbranschen nu säger att vi bara närmar oss en "normal" marknad (med 60-65 procent sålt eller bokat i pågående produktion istället för 80-90 procent som var fallet när marknaden var som hetast) så bör man komma ihåg att en normalisering också innebär en betydligt lägre byggtakt, lägre priser och lägre vinstmarginaler.

Så sent som 2013 var andelen sålda bostäder i JM:s nyproduktion bara 55 procent och byggbolagen tvingades sänka priset på vissa lägenheter i Stockholmsregionen med 25 procent. Då var det trögsålt för att många bostäder projekterades under högkonjunkturen före finanskrisen, och trots att man drog ner rejält på byggtakten stod många lägenheter osålda - i vissa fall så länge som ett år efter inflyttning – under åren som följde.

När konjunkturen vänder kan vi få snabbt få en liknande situation igen. Men en anpassning till en svag marknad från dagens situation med extremt stort byggande och många ny aktörer som gett sig in på marknaden blir knappast smärtfri. Det gör ont när bubblor brister.

---


Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen: 

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget!





Wednesday, September 13, 2017

5 tecken på att Stockholms bostadsmarknad är som Gråben ovanför stupet


Bostadspriserna har vänt nedåt i Stockholm sedan april och mycket lite tyder på en återhämtning i augusti då bostadsmarknaden kom igång igen efter den lugna sommaren. Tvärtom förblir utbudet av bostadsrätter i Stockholm ovanligt stort och försäljningarna går trögt. Flera personer jag talat med som planerar att sälja en lägenhet den närmaste tiden har fått rådet av mäklare att vänta "någon vecka", då marknaden kommer att "ta fart" igen. Alltså samma sak som mäklare sa för en månad sedan. Likadant låter det i medierna: "Vi bedömer att vi har en nedgång på marknaden, men ser med stor tillförsikt och lite spänning fram emot hösten", säger en mäklare som arbetar på Lidingö och Östermalm.

Det kan naturligtvis var så att den berömda sommarsvackan bara är ovanligt lång i år. Men det mesta tyder snarare på att bostadsmarknaden är som den klassiska scenen från tecknad film, där karaktären springer ut för ett stup men inte faller förrän den råkar titta ner. Här följer fem tecken på att kraschen på bostadsmarknaden som alla plötsligt talar om inte är långt borta.

1. Hushållens förväntningar på prisutvecklingen har mattats av kraftigt, och allt fler tror på fallande priser. SEB:s boprisindikator (som visar skillnaden mellan andelen hushåll som tror på stigande priser och de som tror på fallande priser) har fallit som en sten, med 12 procentenheter de senaste två månaderna och 18 procentenheter sedan senaste toppen i maj. Och hushåll i Stockholm hör till de minst optimistiska i landet.


Diagram från SEB/Demoskop

Som framgår av diagrammet ovan är sådana snabba kast inte helt ovanliga. Det anmärkningsvärda i diagrammet är istället den långa perioden 2013-2015 då förväntningarna var mer eller mindre stadigt stigande fram till toppen i slutet av 2015. Sedan dess har kasten varit tvära och den långsiktiga trenden svagt nedåtgående.

Den här utvecklingen avspeglar en växande osäkerhet, som hushållen har mycket goda grunder för. Amorteringskravet och Finansinspektionens tal om ytterligare skärpta krav på låntagare med höga skuldkvoter lyfts ofta fram som förklaringar, och har förmodligen spelat in. Men en minst lika viktig signal till hushållen är det växande utbudet av lägenheter i nyproduktion. Att det plötsligt talas om att vi kan få "tomma lägenheter" - efter att bostadsdebatten i flera år bara handlat om den svåra bostadsbristen och hinder för byggande – har så klart en påtaglig effekt på människors syn på bostadsmarknaden. Vilket för mig till punkt 2:

2. Nyproduktion säljer slut allt långsammare och tomma inflyttningsklara lägenheter har rentav börjat dyka upp på marknaden. Det stora utbudet skapar naturligtvis en press nedåt på priserna, men eftersom nyproduktion säljs till fast pris så uppstår också en särskild dynamik. Så länge nya projekt snabbt sålde slut kunde de högre priserna på nyproducerade lägenheter bidra till att driva upp prisnivån i ett område generellt. Men när försäljningen går trögare sätter nyproduktionen snarare ett tak för vad en liknande lägenhet kostar. De vilda budgivningarna där priset rusar iväg har blivit allt mer sällsynta i takt med att utbudet av nyproducerade lägenheter som säljs till fast pris ökat.

Osäkerhet om vad som kan hända med marknaden gör att mäklare öppet medger att de själva inte skulle köpa i nyproduktion idag. Ett sådant köp är ju extra riskabelt eftersom köparen riskerar att hamna i knipa om den egna bostaden sjunker i värde innan det är dags att sälja. Men samtidigt som försäljningen går allt trögare säljstartas nya projekt varje vecka - enligt Svensk Nyproduktion väntas 39 projekt säljstartas i Stockholms Län bara i september. Nästa år väntas 25.000 lägenheter byggas, vilket kan jämföras med omsättningen av befintliga lägenheter på marknaden som legat på 40.000 lägenheter om året. Den utvecklingen kan helt enkelt inte fortsätta hur länge som helst utan att något händer: antingen anpassas priserna nedåt, eller så blir det ett tvärstopp i byggandet - eller både och.

3. Den alltid så känsliga marknaden har insett vartåt det barkar. De börsnoterade bostadsutvecklarna har redan fallit stort i år och norska Obos sålde i augusti ut aktier i det svenska byggföretaget JM för drygt en miljard. Patricia Hedelius använder sig i SvD av ordet "blodbad" för att beskriva vad som väntar i byggsektorn på grund av den stora överetableringen. När byggbolag får finansiella problem kan det bli rea på projekt med svårsålda lägenheter framöver. Sänkte priser eller rabatter på nyproducerade lägenheter påverkar så klart även prisläget i det befintliga beståndet.

4. Spekulationsköpen har i princip upphört helt, enligt mäklare. Flera uppger också att ovanligt många vill sälja små lägenheter i attraktiva lägen nu, vilket kan tyda på att spekulanter som skaffat en extra lägenhet som en investering nu vill dra sig ur marknaden. Spekulanter är naturligtvis extra benägna att snabbt sälja om de tror på en nedgång eftersom de inte själva bor i bostaden, och forskning visar att en relativt liten grupp spekulanter kan ha mycket stort inflytande över prisutvecklingen på en marknad.

5. Bankerna har börjat strama åt sin långivning. Swedbank, som länge varit klart störst på utlåning till privatpersonen med nästan en fjärdedel av marknaden, har varit tydliga med att man valt en mer konservativ strategi när det gäller bolån, vilket också visat sig i en lägre tillväxttakt för bankens utlåning än marknaden i stort. I synnerhet för man diskussioner med kunder som vill köpa lägenheter i nyproduktion där föreningarna ofta har stora skulder. När marknadens största långivare stramar åt krediterna får det oundvikligen effekter, och trots att Swedbanks vd Bonnesen försäkrar att man inte oroar sig för en bubbla säger det något om bankens bedömning av läget på marknaden.

Att bostadsmarknaden just nu kan beskrivas som Gråben ovanför stupet beror på att så många trots allt fortfarande förväntar sig stigande priser. Mäklarnas försäkringar om att marknaden snart tar fart får säljare att vänta med att lägga ut sina bostäder eller tacka nej till bud som de uppfattar som för låga, samtidigt som de potentiella köparna inte är beredda att betala det begärda priset. När mäklarna dessutom har för vana att sätta lockpriser i annonserna kan budgivningarna se ut så här, med en budgivare som tävlar mot sig själv men där inte ens det högre budet leder till avslutad affär:



Som ekonomen Hans Lind påpekar kan priserna falla fort när folk väl börjar tro att de ska gå ner och köpare tvekar samtidigt som säljare vill sälja så fort som möjligt. På en boomande marknad sneglar säljare på den dyraste lägenheten som nyligen sålts i samma område och hoppas få lika mycket (och gärna lite till) när de själva säljer. På en nedåtgående marknad sneglar köparen på den billigaste lägenheten och vet att de kan få en till ännu lägre pris om de väntar. 

Men prisfall på bostäder kan också bli utdragna historier som varar i flera år innan botten är nådd. Många svenskar som vant sig vid att priserna alltid går upp kan med andra ord få vänja sig vid fallande priser som det nya "normala". 

---

Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen: 

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget!

Tuesday, September 5, 2017

Subprimelån och spekulation - därför har alla fel om den svenska bostadsbubblan

I min bok Kasinolandet skriver jag en del om hur den etablerade bilden av den amerikanska bostadsbubblan och den efterföljande finanskrisen ifrågasatts på senare år. Skildringar av bostadsbubblan i USA har ofta lagt stort fokus på de så kallade subprime-lånen (lån till personer med lägre kreditvärdighet). Bankernas oansvariga utlåning till fattiga hushåll drev upp bostadspriserna och ledde till stora kreditförluster och en kollaps i det globala finansiella systemet när räntorna till slut gick upp, enligt denna version. Det ledde i sin tur till strypt kreditgivning till företag och hushåll och en djup depression.

Många ekonomer, som Atif Mian och Amir Sufi, menar dock att krisen i USA inte främst orsakades av kreditförluster på subprimelån och problem i banksektorn, utan att det var fallande bostadspriser som ledde till ett tvärstopp i konsumtionen och därmed recession. Inte ens under finanskrisens höjdpunkt var det enligt Mian och Sufi svårigheter att låna till investeringar som var ekonomins största problem (många företag samlade tvärtom pengar på hög under denna period, eftersom de inte gjorde några investeringar). Det stora problemet var istället bristande efterfrågan.

Nyare studier bekräftar också att det inte alls var subprimesektorn som var den största boven i dramat. Istället var det mer välbeställda hushålls spekulation i bostäder som eldade på prisbubblan. Det var inte heller i första hand de fattigaste hushållen som fick problem med betalningarna på sina lån när bubblan sprack, utan de mellersta och övre skikten. Det innebar naturligtvis också större problem för bankerna och det finansiella systemet, eftersom de rikare hushållen har lånat betydligt större summor.

Eftersom de rikare hushållen ofta lånade i syfte att spekulera i bostäder var de också snabba att sälja när marknaden vände nedåt, vilket bidrog till den stora kraschen. När bostadens pris sjönk under det belopp man lånat fanns dessutom väldigt starka incitament för spekulanter att begå så kallad "strategic default": ställa in betalningarna trots att man egentligen kan betala, lämna över huset till banken och bli skuldfri (det är möjligt i många delstater i USA, men inte i t.ex. Sverige där låntagare måste betala tillbaka hela beloppet oavsett hur mycket bostaden faller i värde).

Vad betyder det här för den svenska debatten? Till att börja med att väldigt många har haft väldigt fel. En av dem är den före detta vice riksbankschefen Lars EO Svensson, som ju lämnade banken efter en tids oenighet om den strama räntepolitik som fördes fram till 2013 och har anklagat Riksbanken för att ägna sig åt "skuldhysteri". Ett av hans argument är just att det är de rikaste hushållen som lånar mest i förhållande till sin inkomst. Så här såg skuldkvoten ut i olika inkomstdeciler bland nya låntagare under 2016, enligt Finansinspektionens stickprov (decil 10 är alltså den rikaste tiondelen):


Eftersom de hushåll som lånar mest också har stora finansiella tillgångar är deras höga belåning inte ett problem, enligt Lars EO Svensson. Men om en anledning till att de rikaste hushållen lånar mycket är att de ägnar sig åt spekulation i bostäder (som jag skrivit om nyligen här och här) så är detta i högsta grad problematiskt. Det är inte nödvändigtvis stigande räntor som är problemet för de rika spekulanterna, utan sjunkande bostadspriser. Den som inte själv bor i bostaden är naturligtvis mer benägen att sälja om marknaden ser ut att vända nedåt. Om spekulationen är omfattande kan stagnerande priser och osäkerhet om utvecklingen i sig räcka för att leda till en våg av försäljningar och en priskrasch - som i sin tur leder till kraftigt minskad konsumtion, tvärstopp i byggandet och lågkonjunktur eller recession.

Lars EO Svensson är långtifrån ensam. I debatten om de svenska hushållens skuldsättning finns en överdriven fixering vid hushållens räntekänslighet. Finansinspektionen och andra gör ingående analyser av hur många hushåll som får allvarliga problem om räntan går upp några procentenheter. Slutsatsen är i regel att det är ganska få. Det underbygger i sin tur argumentet att Sverige inte är som USA där en bostadsbubbla och efterföljande finanskris orsakades av oansvarig utlåning till fattiga hushåll.

Men om bilden av bostadsbubblan i USA nu visar sig vara felaktig måste vi också tänka om kring den svenska bostadsmarknaden och de svenska hushållens växande skuldberg. Inte minst behövs mer studier och analyser av medelklassens och de rikaste hushållens skuldsättning och beteende på bostadsmarknaden, inklusive kartläggning av förekomsten av spekulationsköp och andra företeelser som förknippas med bostadsbubblor. Alla vet ju att det förekommer, men ingen vet exakt hur vanligt det är idag.

---

Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen: 

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget!