Wednesday, December 5, 2018

Så kringgår bostadsutvecklare Finansinspektionens kreditregler

Häromdagen damp ett erbjudande ner på mailen från bostadsutvecklaren SSM, som främst bygger små bostadsrätter riktade till yngre köpare (men haft stora problem med försäljningen sedan luften gick ur bostadsbubblan och dessutom stämpts av köpare efter stora förseningar). I hopp om att sälja fler lägenheter bjuder nu SSM på halva kontantinsatsen för personer under 30:


Att byggherrar lockar köpare med olika former av rabatter är inte ovanligt. Det finns flera fördelar med att bjuda på premier av olika slag (t.ex. 50.000 i fria inredningsval eller 24 avgiftsfria månader) istället för att helt enkelt sänka priserna. Dels är det naturligtvis ett beprövat marknadsföringsknep. Dels kan byggherrar vilja undvika att skriva ner värdet på de osålda bostäder man har på sin balansräkning, vilket man antagligen skulle tvingas göra om man sänkte listpriserna. Premier och andra "smygrabatter" påverkar inte heller prisstatistiken på samma sätt som prissänkningar.

Mer allvarligt är dock att byggherrarna på detta sätt kan kringgå Finansinspektionens kreditregler (bolånetak och amorteringskrav) genom att ge en missvisande bild av köparens belåningsgrad.

Ta till exempel en av SSM:s tvåor i projektet Bromma Boardwalk för knappt 3 miljoner. För att köpa en sådan krävs en kontantinsats på 15% (ca 450.000) för att få låna resten (2.550.000). Men nu ger alltså SSM ett bidrag på 225.000 för att få sina lägenheter sålda. Då kan man anta att det verkliga marknadsvärdet på lägenheten ligger närmare 3 miljoner minus 225.000, det vill säga 2.775.000 kronor. Med ett lån på 2.550.000 blir köparens belåningsgrad ca 92% av det faktiska marknadsvärdet – mer än tillåtna 85%.

Om SSM istället hade sänkt listpriset till 2.775.000 så hade köparen fortfarande behövt en kontantinsats på 416.000, istället för de 225.000 som nu behövs. Genom att låta köpeskillingen på papperet avvika från det faktiska marknadsvärdet kan byggherrar också hjälpa köpare med lite större eget kapital att komma under amorteringskravets trösklar på 50% och 70% belåningsgrad.

Nu ska det sägas att detta förmodligen är ett relativt litet problem idag när omsättningen på nyproduktionsmarknaden kollapsat. De köpare vi talar om är för få för att just deras något högre belåningsgrader ska utgöra ett hot mot den finansiella stabiliteten. Däremot man kan se det som ett symptom på djupare problem på bostadsmarknaden – och ännu ett exempel på aktörernas beredskap att tänja på och kringgå regler för att skydda sin egen vinst.

---


"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris eller direkt från förlaget

Tuesday, November 20, 2018

Bostaden som bankomat - så mycket har hushållen lånat på sina bostäder

Riksbanken släppte igår en ekonomisk kommentar som undersöker drivkrafterna bakom de svenska hushållens växande skuldsättning. Som förväntat är stigande bostadspriser den viktigaste orsaken (även om det är mer korrekt att säga höga bostadspriser; skulderna fortsätter nämligen öka även om priserna stabiliseras eftersom nya köpare är högre belånade än den genomsnittliga säljaren).

Däremot kanske en del höjer på ögonbrynen åt att nytagna lån på redan ägda bostäder står för en nästan lika stor del av skuldökningen som bostadsköp. Så här ser fördelningen ut, enligt Riksbanken:


I Kasinolandet skriver jag om hur svenska hushåll länge använt bostaden som bankomat. När boken skrevs kunde jag med hjälp av Riskbankens statistik bara konstatera att ungefär vart fjärde hushåll med bolån ökat sin skuld under varje givet år – betydligt fler än de som flyttar. Nu vet vi alltså ungefär vilka summor det rör sig om: Totalt kan ungefär 330 miljarder kronor eller nästan en tredjedel av skuldökningen sedan 2011 förklaras av att befintliga bostadsägare har utökat sina lån, enligt Riksbankens beräkningar. (Ökningen är netto – nya lån minus amorteringar – d.v.s. den faktiska summan av alla nya lån är större än så.)

Oavsett vad pengarna gått till är det ett ganska rejält tillskott till hushållens köpkraft vi talar om, särskilt när bostadspriserna ökade som mest. Enbart under toppåret 2015 ökade hushållens bostadslån med över 200 miljarder varav åtminstone 70 miljarder förklaras av nya lån tagna av befintliga bostadsägare (men notera också den ovanligt höga andelen "oförklarade" lån i Riksbankens beräkningar för just 2015, i storleksordningen 20-30 miljarder).

Vad de svenska hushållen använt pengarna till när de belånat sina bostäder finns det ingen statistik över. Men Riksbanken spekulerar i att pengarna gått till "privat konsumtion, renovering av bostäder, köp av fritidshus eller för att betala tillbaka eventuella konsumtionslån" – samt för att hjälpa barn med bostadsköp.

En intressant möjlighet som Riksbanken inte tar upp är dock att en del av lånen gått till köp av en andra bostad i spekulationssyfte. Eftersom beräkningarna bygger på hushåll som inte flyttar mellan två år kommer lån tagna på en andra bostad som köparen själv inte avser att bo i (liksom fritidshus) hamna i den röda stapeln i diagrammet. (Om spekulationsköp har jag skrivit en hel del här på bloggen, bl.a. Fastighetsbolag mörkade omfattande spekulationDen sjuka andrahandsmarknaden: Lånefest och spekulation och Är 80 procent av köparna av nyproducerade lägenheter spekulanter?)

Det är talande att det är den röda delen av stapeln – nya lån tagna av befintliga bostadsägare – som ökat mest i absoluta tal och dessutom den enda som minskat påtagligt sedan 2015. Andelen hushåll som ökade sina lån utan att flytta ökade också kraftigt just 2015 (men inte lika mycket som lånens storlek vilket betyder att det genomsnittliga lånet var betydligt större) för att sedan gradvis minska de följande åren: 

En möjlig förklaring till minskningen sedan 2015 är amorteringskravet som infördes i juni 2016. Om hushållen i stor utsträckning ser amorteringar som en kostnad snarare än ett sparande framstår det nu som betydligt mindre attraktivt att utöka befintliga bostadslån eftersom hela lånet då faller under de nya reglerna (man kan också välja att amortera det extra lånebeloppet på tio år).

Men en lika viktig förklaring till att uttagen av kapital ur den egna bostaden minskat är förmodligen de fallande bostadspriserna under 2017, som minskat låneutrymmet – och kanske framförallt gjort såväl hushåll som banker mer försiktiga. Även köpen av bostäder i investeringssyfte lär ha mattas av under 2017 och mer eller mindre upphört helt det senaste året.

En relevant fråga är om hushållen bara ersatt bostadslån med andra former av lån på grund av skärpta amorteringsregler. Men den tillgängliga statistiken tyder inte på det: den totala skuldökningstakten (bostadslån+övriga lån) har nämligen också minskat rejält sedan prisfallet på bostadsmarknaden förra hösten:


Inbromsningen det senaste året blir ännu tydligare om man jämför den totala årliga ökningen av hushållens bostadslån (siffran för 2018 är en uppskattning baserad på att bostadslånen ökar lika snabbt under fjärde kvartalet som under årets första nio månader):

Kan inbromsningen av skuldtillväxten – från en bit över 20 miljarder i månaden i snitt de senaste åren till bara 15-16 miljarder i månaden sedan förra hösten för de totala lånen och från över 200 miljarder på ett år till ungefär 150 miljarder för bostadslånen – förklaras av enbart lägre priser på bostadsmarknaden? Det vi sett ovan tyder på att en lika viktig förklaring är den kraftiga minskningen av lån för konsumtion, renovering osv samt lån för spekulationsköp.

Det stämmer i så fall också väl med det jag skrev häromveckan om hushållens minskade konsumtion det senaste halvåret. Det är logiskt att i synnerhet lånefinansierad konsumtion av bilar, möbler, nya köksinredning och så vidare påverkas om utrymmet att låna till låg ränta på bostaden minskar och osäkerheten om prisutvecklingen ökar. Så har dynamiken förändrats: från att ha varit ett dopingmedel för tillväxten har hushållens skuldberg blivit en bromskloss.

---


"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris eller direkt från förlaget

Monday, November 19, 2018

Massivt uppdämt utbud av nyproducerade lägenheter

Idag släppte SCB ny statistik över bostadsbyggandet under tredje kvartalet. De preliminära siffrorna visar att antalet påbörjade bostäder minskade med 16 procent under de tre första kvartalen jämfört med samma period förra året. Det är ungefär i linje med boverkets senaste prognos som pekar på att 56000 bostäder påbörjas i år och lika många nästa år.

Det finns dock en del frågetecken kring boverkets prognos. Under tidigare boom-bust-cykler på bostadsmarknaden har bostadsbyggandet fallit betydligt mer. Det beror dels på att efterfrågan avtar när konjunkturen försvagas, dels på att byggboomen genererat ett uppdämt utbud av bostäder i pågående produktion. (Många av dessa bostäder är så klart redan sålda, men det är ändå relevant att tala om uppdämt utbud eftersom den som flyttar in i de flesta fall lämnar en befintlig bostad som därmed kommer ut på marknaden).

SCB:s statistik för de senaste åren visar på en markant eftersläpning i antalet färdigställda lägenheter (både hyresrätter och bostadsrätter) jämfört med påbörjade lägenheter. Den ackumulerade skillnaden kan användas som ett mått på antalet bostäder i pågående produktion. Det är intressant att ur detta perspektiv jämföra de senaste årens byggboom med den förra uppgången som bröts i och med den globala finanskrisen:

Källa: SCB

Även under den förra boomen byggdes det upp ett "uppdämt utbud" av bostäder i produktion, om än i betydligt mindre skala. När den ekonomiska krisen slog till förblev därför antalet färdigställda bostäder (relativt) högt under flera år trots att antalet påbörjade bostäder föll snabbt. Även om vi inte drabbas av en global finanskris den här gången kan vi räkna med en snarlik utveckling i bostadsbyggandet. Byggandet måste dessutom falla under en "normal" nivå utifrån rådande förutsättningar (efterfrågan, räntor, konjunktur osv) tills marknaden svalt det uppdämda utbudet.

En intressant detalj är att antalet färdigställda bostäder tycks bromsa in i takt med antalet byggstarter det senaste året snarare än fortsätta öka ett tag till som man kan förvänta sig. Det kan till viss del bero på eftersläpning i statistiken, men tyder ändå på att tiden från startbesked till färdigställande ökat. Det kan bero både på brist på arbetskraft och andra resurser och på att projekt försenas eller delas in i etapper på grund av trög försäljning och finansieringssvårigheter.

Men det mest intressanta med diagrammet ovan är så klart den senaste byggboomens omfattningen i relation till den perioden före finanskrisen. Notera också att bostadsbyggandet som pågående ekonomisk aktivitet (gula linjen) procentuellt sett minskar betydligt mer än antalet påbörjade eller färdigställda bostäder när vi går från "boom" till "bust". Även om antalet påbörjade bostäder stabiliseras på årets nivå som Boverket tror kan alltså bostadsbyggandet fortsätta ge ett negativ bidrag till BNP och sysselsättning under lång tid eftersom avslutade projekt inte ersätts med nya.

---


"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris eller direkt från förlaget

Tuesday, November 13, 2018

Bostadsnojan slår mot ekonomin

För ganska precis ett år sedan skrev jag ett inlägg om bostadsmarknaden och konjunkturen där jag lite spekulativt varnade för kraschlandning lagom till valet. Någon verklig krasch har vi så klart ännu inte sett – exportindustrin går för högvarv och arbetslösheten fortsätter att minska. Men samtidigt tyder allt mer på en kraftig inbromsning av konjunkturen.

I fredags släppte SCB ny statistik som visade att hushållens konsumtion bromsat in rejält - trots högkonjunktur, växande sysselsättning och expansiva reformer som höjt barnbidrag. Nordeas chefsekonom Annika Winsth menar rentav att BNP kan ha krympt under tredje kvartalet (statistik kommer i slutet av månaden). På årsbasis har utvecklingstakten för hushållens konsumtion inte varit så låg sedan finanskrisen 2008:

Källa: SCB
Sommarens värmebölja har av vissa kommentatorer pekats ut som en orsak till minskad konsumtion under juli, men eftersom den svaga trenden fortsatte i augusti och september kan vi nog avskriva det som huvudförklaring. En annan faktor som troligen spelat större roll är att nya skatteregler som infördes i juli fick många att tidigarelägga sina bilköp. Ser man till personbilsförsäljningen som  helhet har den dock minskat med 2,6% under januari-oktober jämfört med samma period förra året, och om den inte tar fart rejält under årets sista månader så kommer nedgången totalt bli större än så. Det kan alltså visa sig att den så kallade bonus malus-effekten faktiskt dolde en underliggande trend mot minskad konsumtion under årets första kvartal.

Faktum är att utvecklingen stämmer ganska väl överens med vad man kan förvänta sig efter att en period av skenande bostadspriser förbytts i nedgång. Inköp av nya bilar och andra mer varaktiga och dyrare varor är det första hushållen drar in på när bostadsförmögenheten plötsligt krymper. Konjunkturinstitutets mätningar bekräftar att hushållen ser allt mer negativt på såväl den egna ekonomin som Sveriges ekonomi – och särskilt negativa är man till inköp av kapitalvaror:
Källa: Konjunkturinstitutet.

Andra branscher som drar ner KI:s konjunkturindikator är byggbranschen, handel med motorfordon samt arkiktekter och tekniska konsulter. Den exportberoende tillverkningsindustrin ser fortfarande ljusare på framtiden – undantaget är möbelindustrin som tycks ha deppat ihop i takt med bostadsmarknaden:
Samtidigt som hushåll som tidigare blivit "rika på att bo" och glatt lånat till renoveringar och bilköp har blivit mer försiktiga så bromsar också bostadsbyggandet in kraftigt. Enligt en sammanställning av Industrifakta har byggloven för flerbostadshus minskat 30% hittills i år. Siffrorna är preliminära och det finns viss eftersläpning i statistiken. Men samtidigt ska man komma ihåg att det faktiska byggandet kan minska ännu mer när projekt delas in i etapper och faktiska byggstarter fördröjs.

En svagare konjunktur på grund av minskat byggande och minskad konsumtion behöver inte i sig leda till en svår ekonomisk kris. Men efter flera år av kraftig skuldexpansion och stigande bostadspriser har stora risker byggts upp i den svenska ekonomin. Den stora faran är att avmattningen leder till en negativ spiral med fortsatt sjunkande bostadspriser som i värsta fall kan få många hushåll att hamna "under vattnet", samtidigt som konkurser bland överbelånade fastighetsbolag kan få följdverkningar för finanssektorn. Så sent som igår varnade Riksbanken för att sjunkande bostadspriser i sig kan leda till högre räntor när internationella investerare kräver bättre betalt för att låna ut till svenska banker. De kommande veckornas statistik över bostadsbyggande och BNP-utvecklingen i det tredje kvartalet kan både bjuda på överraskningar och ge en fingervisning om vart vi är på väg.


---


"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris eller direkt från förlaget

Thursday, July 12, 2018

Nytt domslut belyser sjuk bostadsmarknad



Idag uppmärksammade Svenska Dagbladet en färsk dom i Stockholms Tingsrätt som lär komma att skaka om marknaden för nyproducerade bostadsrätter rejält. Det är en köpare av en bostadsrätt i Brf Plommonträdet vid Telefonplan som lyckats få sitt förhandsavtal upphävt efter att upplåtelsen och tillträdet till lägenheten försenats med ett par månader (6-10 veckor beroende på hur "inflyttning i december" tolkas).

Domen kan få mycket stora konsekvenser eftersom förseningar är relativt vanliga på nyproduktionsmarknaden. Flera snarlika rättsfall pågår redan, bland annat mot byggbolaget SSM där inflyttningen i vissa projekt försenats med över ett år. Efter de senaste årens våg av spekulationsköp och höstens prisfall som särskilt slagit mot dyr nyproduktion lär det inte heller saknas köpare som vill hitta sätt att dra sig ur sina köp. Lägg till alla projekt där byggstarten skjutits upp på obestämd tid därför att hälften av lägenheterna inte blivit sålda (ofta ett krav från bankerna) så kan det handla om tusentals köpare som nu får en möjlighet att dra sig ur tecknade boknings- och förhandsavtal.

Utöver det som framkommit i mediernas rapportering rekommenderas en läsning av själva domen (mål T 1893-18 i Stockholms Tingsrätt) varmt för den som vill få en inblick i den sjuka bostadsmarknaden och riskerna med att köpa nyproduktion. I själva stämningsansökan anges hela fem skäl till varför köpet borde hävas. Bland annat är takhöjden i lägenheten 10-20 cm lägre än vad som angetts i förhandsavtalet. Här har också funnits planer på avstyckning av en femtedel av fastigheten - vilket inte framgått i förhandsavtalet - samt att bilda en så kallad "3D-fastighet" ovanpå den existerande byggnaden där ytterligare lägenheter ska byggas.

Tingsrätten har valt att huvudsakligen pröva den försenade upplåtelsen, men skriver också i domskälet att den lägre takhöjden också skulle vara skäl för att häva avtalet. Här slår man fast att förhandsavtalets formulering om att boytan kan avvika med upp till 5% inte gäller takhöjden, även om denna ändras av byggtekniska skäl. Med tanke på att dolda ful-avtal om avstyckningar och vidareförsäljning av byggrätter ovanpå befintliga byggnader förekommit på flera håll i Stockholm hade det så klart varit intressant om tingsrätten prövat även dessa frågor. Men de lär å andra sidan prövas rättsligt i andra sammanhang inom kort.

En intressant fråga i sammanhanget är också relationen mellan den nybildade bostadsrättsföreningen, byggherren och köparen. I domskälet skriver tingsrätten bland annat:

"Förhandsavtalet har formulerats av Brf. Brf är en s.k. byggmästarförening, vars styrelse representerats av huvudsakligen Veselin Mijac, som i övrigt företräder även flera stora aktörer inom bygg- och fastighetssektorn. Brf måste därför betraktas som en kommersiell aktör i förhållande till Joanna Romgard, som trots att hon är jurist, har haft ett konsumentförhållande till Brf. Oklarheter i Förhandsavtalet ska vid dessa förhållanden tolkas till Joanna Romgards fördel." [min kursivering]
En inte obetydlig följd av att oklarheter ska tolkas till köparens fördel är att "tillträde i december" ska tolkas som "tillträde 1 december", det vill säga förseningen har varit 10 veckor snarare än 6 veckor då tillträdet var i mitten av februari. Tingsrätten konstaterar också att lagkommentarerna till Bostadsrättslagen säger att uttrycket "skälig tid" ska tolkas restriktivt, dvs. "upplåtelsen bör komma till stånd i nära anslutning till den i avtalet beräknade tidpunkten för upplåtelsen". 

Det här är viktiga klargöranden då många byggherrar de senaste åren valt att tolka lagen mer frikostigt, och där det till och med förekommit att inflyttning anges till ett kvartal snarare än en specifik månad. Om Bostadsrättslagen nu börjar tillämpas mer restriktivt torde affärsmodellen att sälja lägenheter på ritning långt innan byggstart (i många fall till och med innan bygglovet är klart) vara stendöd.

Ytterligare en intressant fråga är vem som egentligen får betala för hela historien i slutändan. Det är ju bostadsrättsföreningen som dömts att inte bara betala tillbaka bokningsavgiften på 50.000 plus ränta utan också rättegångskostnader på cirka 250.000. Det innebär att den kostnaden i praktiken landar i knät på de övriga boende snarare än fastighetsbolaget Savana som står bakom projektet och kammat hem vinsten. Om lägenheten nu måste säljas till en ny köpare till ett väsentligt lägre pris än det ursprungliga måste den förlusten också bäras av någon. Vem det blir beror på hur avtalet mellan byggherren och dess bulvan-förening sett ut.

Med tanke på de potentiella konsekvenserna av den här domen är det väl troligt att den överklagas så långt det bara går. Men förhoppningsvis innebär detta början på en rejäl upprensning av bostadsrättsmarknaden där köpares brist på kunskaper och insyn gett rena bondfångare fritt spelrum de senaste åren.

Det är talande att den köpare som lyckats få sitt avtal hävt är en jurist som stämt brf/byggherre med hjälp av byrån där hon själv jobbar. Hur många "vanliga" köpare har skrämts att acceptera brister och förseningar med hot om vite och stämning för avtalsbrott? Hur många vågar riskera stora rättegångskostnader för att häva ett avtal?

I bästa fall kan det här och andra liknande fall också leda till ökad press på regeringen att stärka konsumentskyddet vid köp av bostadsrätter, vilket man hittills inte vågat trots att en utredning presenterade flera förslag redan i april förra året.
---


"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget

Thursday, May 24, 2018

Därför uppstår förvirring om SD-väljarnas placering på höger-vänsterskalan

En fråga som diskuterats flitigt på sina håll de senaste dagarna är var Sverigedemokraternas väljare står på höger-vänsterskalen. Häromdagen skrev jag i en ledare i Flamman om en undersökning från Institutet för framtidsstudier som visar att de ofta står till höger i många frågor, även när de tidigare röstat på Socialdemokraterna. Som det här diagrammet visar vill t.ex. 55 procent av tidigare S-väljare som gått över till SD sänka skatterna, jämfört med bara 17 procent av övriga S-väljare och 75 procent av M-väljare.


Som jag också skrev finns det dock frågor där SD-väljare står längre till vänster, och det är framförallt frågor som rör privat och offentligt ägande, utförsäljningar av statliga företag och vinster i välfärden. Som diagrammet ovan visar är före detta S-väljare som gått till SD övervägande negativa till privata vinstdrivna alternativ i vården, och SD-väljare i allmänhet är betydligt mer negativa till vinstuttag i välfärden än de övriga borgerliga partiernas väljare, som SOM-institutets undersökningar visar:

Men häromdagen uppstod förvirring när Valforskningsprogrammet släppte rapporten Utvärdering av Sveriges Televisions valkompassfrågor 2017, som Per Oleskog Tryggvason skriver om i ett inlägg på Politologerna. I rapporten placeras partiernas väljare på en höger-vänsterskala baserat på ett antal sakpolitiska frågor. Och här visar det sig att många av SD:s väljare faktiskt står till vänster:


Många har dragit slutsatsen att de båda rapporterna motsäger varandra. Men jag tror tvärtom att de visar exakt samma sak: Många SD-väljare står till vänster i vissa frågor, men få står till vänster i de flesta frågor, till skillnad från många som röstar på S eller V. Tittar vi på vilka frågor som Valforskningsprogrammets klassificering bygger på så handlar det om följande 7 påståenden:

- Lägre ingångslön för ungdomar och nyanlända på första jobbet
- Rutavdraget ska utökas kraftigt
- Småföretag ska undantas från turordningsreglerna vid uppsägningar
- En förmögenhetsskatt ska återinföras
- Antalet friskolor ska begränsas
- Äldreomsorg och hemtjänst ska i större utsträckning drivas i privat regi
- Vinster ska inte tillåtas inom skattefinansierad vård och omsorg

Hela 3 av 7 frågor rör alltså synen på offentlig vs. privat välfärd. Att majoriteten av väljarna är kritiska till privata, vinstdrivna alternativ i välfärden kan därmed kanske förklara varför inte bara många SD-väljare utan även en hel del av de övriga borgerliga partiernas väljare placeras till vänster om mitten, samtidigt som mycket få väljare hamnar längst till höger.

Vi kan också se att det är få SD-väljare som hamnar långt till vänster på skalan, även om många hamnar till vänster om mitten. Det tolkar jag som att inga SD-väljare intar en vänsterposition i samtliga av de sju frågorna. Men om man är för lägre ingångslön för ungdomar och nyanlända, kraftigt utökat rutavdrag och/eller undantag från LAS och mot en förmögenhetsskatt, men vill begränsa vinster i välfärden - hur vänster är man egentligen då?

Slutsatsen blir hursomhelst att de båda studierna inte alls motsäger varandra om SD-väljarnas placering på höger-vänsterskalan. I själva verket visar de exakt samma sak: att det beror på vilka frågor man ställer.

Osålda bostäder är toppen på ett isberg

Bostadsutvecklaren Besqab publicerade nyligen sin rapport för det första kvartalet. Även om Besqab inte tillhör de största börsnoterade bostadsbyggarna tänkte jag använda den som ytterligare illustration till varför bostadskrisen troligen bara har börjat.

Under årets tre första månader sålde Besqab bara 20 bostäder, jämfört med 105 under samma period förra året. Andelen sålda eller bokade lägenheter i pågående produktion har minskat från 82 till 66 procent på ett år. I absolut tal har antalet osålda bostäder under produktion ökat från ca 140 till 250 - vilket motsvarar ungefär två års försäljning om försäljningstakten från de senaste sex månaderna håller i sig.

För att lugna investerare lyfter Besqabs vd Annette Frumerie fram att man har få osålda lägenheter med snar inflyttning. Av över 700 bostäder under produktion har bara 250 inflyttning under 2018, varav hela 94 procent redan är sålda. Det betyder att merparten av de osålda bostäderna - 235 st - har inflyttning 2019 eller senare. Långtifrån alla bostadsbyggare redovisar pågående produktion på det här sättet, vilket gör siffran intressant.

En annan talande detalj är antalet osålda bostäder i avslutad produktion minskade från 10 vid årskiftet till bara 2 i slutet av mars. Det kan se ut som en positiv utveckling, men betyder också att bara 12 av de totalt 20 sålda bostäderna såldes "på ritning", resten var inflyttningsklara bostäder. Vd Annette Frumerie konstaterar också i kvartalsrapporten att "köparna överlag är mer försiktiga med att skriva bindande förhandsavtal när det är lång tid kvar till inflyttning".

Att bankerna blivit mer försiktiga med att låna ut till nyproduktion med långt till inflyttning leder så klart också till dämpad efterfrågan på projekt i tidiga skeden, liksom medialt uppmärksammade skandaler med dolda avtal och stora förseningar, förutom så klart osäkerheten om prisutvecklingen och frånvaron av spekulanter.

Även om siffrorna skiljer sig åt mellan olika bolag är det alltså troligt att samma tendens går igen på många håll. Än så länge syns inte heller några stora mängder osålda lägenheter på företagens balansräkningar, trots kraftigt minskad försäljning. Anledningen är att det som färdigställs nu i stor utsträckning är slutsålt, eller nästan slutsålt, medan det ser väldigt annorlunda ut för projekt med inflyttning i höst eller nästa år. Därmed har raset inte heller slagit igenom fullt ut på byggherrarnas resultat eftersom vinsten avräknas vid inflyttning.

Det här bör man komma ihåg när det nu rapporteras om rekordstort antal nyproducerade bostadsrätter på Hemnet – en ökning med 75 procent på ett år och 282 procent på två år:

Bild från Hemnet

 Eftersom många av dessa lägenheter har långt kvar till inflyttning konkurrerar de ännu inte fullt ut med lägenheter i det befintliga beståndet. Byggherrarna sänker inte heller priserna på bostäder med långt till inflyttning om de inte måste så länge det finns en möjlighet att marknaden återhämtar sig. Om inget drastiskt händer kommer detta att förändras framöver, när alla osålda lägenheter på allvar börjar belasta företagens resultat och balansräkningar.

---


"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget