Friday, March 9, 2018

Kraftig minskning av säljstartade bostadsprojekt i Stockholmsregionen

Att byggstarter och bygglov minskat kraftigt i Stockholms län och inte minst i Stockholms stad vet vi redan. Antalet säljstarter ger dock en ännu tydligare indikation på hur bostadsbyggandet kommer att utveckla sig på lite längre sikt. Och det mesta tyder på en rejäl tvärnit, som jag skrev redan i oktober

Det bör inte komma som en överraskning för någon vid det här laget, men månadens sammanställning från Svensk Nyproduktion visar att antalet säljstartade nya bostadsprojekt förblir lågt jämfört med de två senaste åren. I diagrammet nedan från Svensk Nyproduktion har jag jag ritat in de tre första månaderna år 2018:


Jämför man första kvartalet 2018 med samma period de två föregående åren ser det ut ungefär så här: 

Det är dessutom troligt att antalet säljstarter kommer att förbli lågt eller rentav minska, eftersom flera av de projekt som startats i år är sådana som varit planerade sedan länge. En del skulle ha säljstartats redan i höstas, ett par har rentav säljstartats en gång och floppat och lanseras nu på nytt. Samtidigt är det troligt att projekt där man inte kommit lika långt i planerna läggs på is på obestämd tid, så länge marknaden inte "tinar upp".

Även Boverket konstaterade nyligen att byggandet "planade ut" under slutet av 2017, trots att vi egentligen behöver bygga ännu mer. Förra årets ca 67.000 påbörjade bostäder (inklusive nya bostäder genom om- och tillbyggnad) ska jämföras med behovet på 80.000 om året, och nu minskar alltså istället byggandet.

Vad tänker våra makthavare göra?

Ps. Min bok Kasinolandet finns på Bokrean i år. Beställ via någon av länkarna nedan.
---


"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget
















Monday, February 19, 2018

Hur mycket faller bostadsbyggandet?

Höstens prisfall på bostadsmarknaden har fått stor uppmärksamhet i medierna. Men trots att bostadsbristen alltjämt är stor och Boverket menar att vi behöver bygga över 80.000 bostäder om året de kommande fyra åren har inbromsningen av bostadsbyggandet inte fått i närheten av samma uppmärksamhet.

I dag publicerades preliminär statistik från SCB över antalet påbörjade bostäder och utfärdade bygglov under fjärde kvartalet 2017, som borde vara högintressant för journalister att titta närmare på, särskilt med tanke på att det nu hörs varningar för att bostadsbyggandet kan halveras.

Enligt SCB påbörjades 64.000 bostäder totalt under 2017, fortfarande ganska långt från behovet om över 80.000 bostäder om året. Det kan jämföras med Boverkets prognos, som låg på 72.000 fram till november då man tvingades medge att den siffran antagligen inte skulle nås. Antalet byggstarter blev alltså drygt 10 procent lägre än prognosen - men inbromsningen är kraftigare än så eftersom större delen av bortfallet inträffade under hösten.

Statistiken bör dock av flera skäl tas med en nypa salt. SCB:s statistik baseras på lämnade startbesked. Ett sådant innebär inte nödvändigtvis att ett bygge har påbörjats, eftersom ett bygglov är giltigt i två år. En byggherre kan alltså skjuta på byggstarten eller välja att dela upp ett projekt i flera etapper om försäljningen går trögt, vilket är precis vad som varit fallet under hösten, särskilt i Stockholmsregionen. Då blir antalet de facto påbörjade bostäder lägre än vad statistiken antyder.

Vill man få en aning om hur byggandet kommer att utvecklas framöver kan det dessutom vara klokt att även kolla på hur utvecklingen över antalet utfärdade bygglov ser ut, eftersom det är steget före tekniskt samråd och startbesked i byggprocessen. Jämför vi lämnade startbesked med beviljade bygglov för bostäder de senaste åren så får vi följande bild:


Byggloven är uppräknade 30% för senaste kvartalet eftersom det är den genomsnittliga eftersläpningen enligt SCB. Jämför vi de senaste kvartalen med samma kvartal år 2016 ser vi att antalet påbörjade bostäder (startbesked) är något högre än 2016, medan antalet beviljade bygglov för bostäder flerbostadshus minskat med över 20 procent. Att antalet bygglov fallit mer än rapporterade påbörjade bostäder (startbesked) tyder starkt på att bostadsbyggandet fortsätter att minska framöver.

Men utvecklingen ser väldigt olika ut beroende på var man tittar. Så här ser antalet utfärdade bygglov för lägenheter i flerbostadshus ut i de tre storstadsregionerna (även här uppräknat med 30% för sista kvartalet):


Stockholmsregionen sticker ut rejält med kraftig minskning av antalet utfärdade bygglov. Vi ser visserligen en likadan "dipp" under början av 2016, men den följs av en snabb återhämtning vilket inte varit fallet de två senaste kvartalen. Gör vi om siffrorna till ett rullandet snitt av de senaste tre kvartalen ser det ut så här:

Tittar vi istället på enbart Stockholms kommun visar det sig att det är femton år sedan det utfärdades så få bygglov för bostäder i flerbostadshus som under fjärde kvartalet:


Med tanke på att antalet påbörjade osålda bostäder ökat snabbt samtidigt som prisutvecklingen fortfarande är osäker talar mycket för att bostadsbyggandet i Stockholm står inför en rejäl krasch. Det är så klart allvarligt eftersom det är här behovet av nya bostäder är som störst. Men också för att följdeffekterna på samhällsekonomin troligen är störst just här där markpriser, bostadspriser och byggkostnader är som högst och där mängder av nya byggherrar etablerat sig på marknaden, varav många med hög belåning och små marginaler.

Den rödgröna regeringen har under flera år surfat på högkonjunkturen och tagit år sig äran för det höga bostadsbyggandet, samtidigt som man ignorerat varningar om att det höga bostadsbyggandet inte är hållbart med dagens prissättning och växande skuldberg. Det kan komma att straffa sig om bostadsbyggandet kraschar lagom valet om ett halvår.

---


"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget








Sunday, February 18, 2018

Är 80 procent av köparna av nyproducerade bostadsrätter spekulanter?


Marcus Olson Ehn, vd vid Notar Nyproduktion, väckte en hel del uppmärksamhet häromdagen med sitt påstående (i en intervju i SvD) att 70-80 procent av köpen av nyproducerade bostadsrätter de senaste åren i Stockholmsregionen gjorts på spekulation.

Uttalandet har av många tolkats som att 80 procent av köparna är rena spekulanter som planerat att sälja lägenheten med vinst före tillträdet, vilket är långt mer än de 20-40 procent som andra bedömare talat om (se tex tidigare inlägg på bloggen här och här). Vad mäklarchefen säger är dock egentligen något annat. Han pratar nämligen om "olika grader av spekulation":
"Några köpte flera lägenheter, andra köpte en lägenhet för att göra en bra affär - de kunde tänka sig att bo i lägenheten men köpte inte alltid för att de behövde".  
Det låter kanske konstigt att kalla köpare som faktiskt tänker bo i en bostad för spekulanter. Men poängen som görs här är viktig för att förstå vilken roll irrationella förväntningar spelat på den svenska bostadsmarknaden.

När bostadsmarknaden var som hetast för ett par år sedan var det få som frågade sig varför nya bostadsprojekt sålde slut på några dagar. Varför rusade köparna till (och övernattade i vissa fall på trottoaren inför säljstarter) för att teckna förhandsavtal på lägenheter med inflyttning ett till två år i framtiden? Tältköerna utanför mäklarkontor användes ofta som illustration av bostadsbristen, som när NT rapporterade att "Bostadsbristen i Norrköping skapar kö på Drottninggatan". Bostadsbrist kan dock inte förklara varför många är redo att köpa lägenheter på ritning långt i förväg, när en redan befintlig bostad kan fås till samma (oftast faktiskt något lägre) pris.

Det senaste halvåret har bilden förändrats, och få skulle idag förneka att det funnits betydande inslag av spekulation på bostadsmarknaden, åtminstone i nyproduktion. Hittills har dock fokus varit på de rena klipparna, de som tecknat sig i en eller flera lägenheter i avsikt att sälja med vinst före tillträdet. Men det finns också en annan - och möjligen ännu större - kategori av köpare som visserligen tänkt bo i bostaden själva, men ändå haft chansen att göra vinst som centralt motiv till köpet.

Det finns flera tänkbara anledningar till att vilja köpa en nyproducerad lägenhet istället för att köpa i det befintliga beståndet. För vissa handlar det kanske om känslan att vara den första som bor i en fräsch nybyggd bostad. Andra kanske har väldigt specifika krav som bara det aktuella projektet uppfyller (läge, planlösning, eller vad det nu kan vara). Men när lägenheten köps på ritning mer än ett år före tillträdet måste ytterligare en faktor till, nämligen den förväntade prisutvecklingen på marknaden.

För att våga köpa en bostad så långt innan inflyttning måste man inte bara känna sig väldigt säker på sitt framtida bostadsbehov, man måste också känna sig trygg med att den gamla bostaden inte har sjunkit påtagligt i värde när det är dags att flytta in. Om man dessutom förväntar sig att priserna går upp med 10-15 procent om året framstår köpet naturligtvis som en chans att göra en bra affär. Den nya bostaden köps ju till rådande marknadspris, men när inflyttning närmar sig kan den nuvarande bostaden säljas på en dyrare marknad.

(Observera att "en bra affär" inte nödvändigtvis behöver handla om att tjäna pengar i strikt mening - det kan lika gärna handla om att få en större bostad i ett mer attraktivt område än man annars skulle ha råd med. Vissa hushåll som visste att de behövde flytta i framtiden kan rentav ha känt sig pressade att köpa en bostad på ritning eftersom de var rädda att inte ha råd med en bostad i det önskade området om två år när priserna gått upp ytterligare.)

Vad Marcus Olson Ehn säger är alltså att han bedömer att den här möjligheten under flera år var ett viktigt motiv för de allra flesta köpare av nyproducerade bostadsrätter - inte att 80% var renodlade spekulanter. När många köpare påverkas av förväntningar på en framtida värdeökning så blir dessa till viss del självuppfyllande. Rusningen till nyproduktion bidrog därmed till den snabba prisstegringen och till att en uppsjö av nya byggherrar etablerades på marknaden där de lanserade mer eller mindre spekulativa projekt.

Men våren/sommaren 2017 "dog" marknaden för nyproduktion. Vad var det egentligen som hände? Kreditåtstramning från banker och myndigheter och växande utbud är de vanligaste förklaringar som brukar lyftas fram. Men den avgörande faktorn var nog det enkla faktum att prisutvecklingen på Stockholmsmarknaden börjat bromsa in, av ovan nämnda skäl men framförallt kanske för att priserna helt enkelt nått smärtgränsen för vad människor har råd att betala. Den nedkylda marknaden dämpade i sin tur förväntningarna på framtida prisökningar. Därmed försvann inte bara de rena spekulanterna, utan också de köpare som haft prisstegringen som en viktig morot.

Att överdrivna förväntningar påverkat många köpares agerande kan förklara varför försäljningen av nyproduktion bromsade in redan innan det egentliga prisfallet på bostadsmarknaden inleddes. Båda var delvis en konsekvens av fallande förväntningar på prisutvecklingen. Det kan också förklara varför byggherrarnas försök att locka köpare med stora rabatter inte har varit särskilt framgångsrika. Spekulationsköparna (i vid mening) lär helt enkelt inte komma tillbaka på överskådlig tid, även om priserna skulle stabiliseras på en lägre nivå. Med dagens enorma utbud behöver ju den som gärna vill bo i en nyproducerad lägenhet inte heller köpa på ritning, utan kan vänta tills inflyttning närmar sig och slippa risken att göra en förlust.

Jag är övertygad om att vi än så länge bara ser början av konsekvenserna av spekulationsbubblan på bostadsmarknaden. Under närmaste tiden kommer en hel del fokus kommer antagligen ligga på köpare av nyproduktion som hamnar i knipa och försöker dra sig ur sina avtal när den gamla bostaden måste säljas till ett betydligt lägre pris. Jurister varnar till och med för att tusentals avtal kan vara ogiltiga, eftersom byggherrarna satt i system att vara vaga med tillträdesdatum. Nyproduktionsmarknaden är med andra ord en tickande bomb. Men de potentiella följderna sträcker sig långt bortom enskilda köpare och byggherrar i form av drastiskt minskat bostadsbyggande, försvagad konjunktur och i värsta fall en finanskris.

Länge sa experterna att spekulation inte förekom på bostadsmarknaden. Nu har vi facit. Vad blir nästa obehagliga överraskning?

Ps. Min bok Kasinolandet är med på årets Bokrea. Förbeställ via länkarna nedan.

---


"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget

Thursday, February 1, 2018

Allt fler osålda bostäder i Stockholmsregionen

Samtidigt som mäklare och analytiker talar om växande efterfrågan och en stabilisering på bostadsmarknaden under 2018 släppte JM idag sin årsredovisning med intressanta siffror för antalet sålda och byggstartade bostäder under det fjärde kvartalet. Som väntat gick det trögt även under årets sista tre månader, framförallt i Stockholmsregionen där JM har ungefär två tredjedelar av sin produktion. Där halverades både antalet sålda och antalet byggstartade bostäder jämfört med samma period året innan och var något lägre än det tredje kvartalet.

Om siffrorna för JM är någorlunda representativa för byggsektorn som helhet betyder det att bostadsbyggandet fortsatte att bromsa in under fjärde kvartalet, vilket innebär att Boverkets tidigare prognoser inte kommer att infrias (preliminär statistik från SCB kommer nästa vecka).

Samtidigt fortsatte andelen sålda lägenheter i pågående produktion att falla, från 62 procent i slutet av september till 57 procent i december:


Eftersom antalet bostäder i pågående produktion samtidigt fortsatte att öka kan vi sluta oss till att antalet osålda lägenheter i pågående produktion också ökade. Låt oss titta på vad JM:s siffror egentligen betyder för Stockholmsmarknaden. Där hade man vid årsskiftet drygt 3800 bostäder i pågående produktion, varav de allra flesta lär färdigställas under 2018 eller 2019. Om 57 procent är sålda kvarstår ca 1600 osålda. Om JM fortsätter sälja ungefär 200 per kvartal som man gjort det senaste halvåret kommer den sista lägenheten vara såld vid utgången av 2019. Detta förutsätter dock att man bara fokuserar på att sälja byggstartade lägenheter, men i praktiken vill man ju också sälja i andra projekt som ännu inte byggstartats, samt starta nya projekt.

Mycket talar helt enkelt för att JM kommer att bli sittande med ett växande antal osålda inflyttningsklara lägenheter i Stockholmsregionen, även om försäljningen skulle ta fart något igen under våren. Ett stort bolag som JM har förmodligen de finansiella musklerna att klara en längre svacka, men det ser troligen ungefär likadant ut för de flesta byggare som verkar på Stockholmsmarknaden, varav många har betydligt svagare balansräkningar.

Som jag skrev i förra inlägget kan höstens mediefokus på osålda lyxlägenheter i Stockholm snart ersättas av nyheter om osålda bostäder runt om i flera av länets kommuner där det byggs väldigt mycket just nu. Den som besöker Hemnet idag möts allt oftare av annonser för nyproduktion med relativt snar inflyttning:


I Charlottendal i Värmdö kommun byggs 30 radhus med inflyttning "från december 2017 till mars 2018" varav 9 stycken fortfarande är osålda. I Gustavsberg i samma kommun byggs 139 bostadsrätter med inflyttning från i sommar varav 90 fortfarande är osålda. I Österåker byggs 63 lägenheter med inflyttning under andra och tredje kvartalet i år varav 37 fortfarande är osålda. Listan kan göras mycket längre. Nacka, Järfälla (Barkarbystaden) och Haninge (Vegastaden) är andra kommuner där nyproducerade bostäder kan översvämma marknaden framöver.

Det påverkar i sin tur också marknaden för befintliga bostäder där utbudet av bostadsrätter i januari rapporteras vara 62 procent högre i Stockholms län än samma period förra året. För villor är siffran än mer slående: 91 procent fler villor är till salu idag än för ett år sedan. Här är en möjlig delförklaring att många äldre villaägare nu vill plocka ut "pensionssparandet" och flytta till en mindre bostad innan priserna gått ner för mycket. En annan möjlig förklaring är att många vill sälja innan det nya amorteringskravet träder i kraft, då det kommer att påverka dyrare lägenheter och villor mest (många verkar ta för givet att priserna ska gå upp när många vill köpa innan kravet träder i kraft, men bortser från att samma dynamik gäller på utbudssidan: många vill passa på att sälja innan kravet påverkar efterfrågan - vilken effekt införandet av kravet får på kort sikt är därmed omöjligt att säga).

Som av en händelse släppte Riksbanken idag en ekonomisk kommentar med perspektiv på dagens bostadsbyggande, med flera intressanta diagram över bostadsbeståndets utveckling över tid i förhållande till befolkningen i olika delar av Sverige. Där påpekar man även något som förhoppningsvis allt fler börjar förstå idag: att behov och efterfrågan på bostäder inte alls behöver vara samma sak, och att svår bostadsbrist för stora grupper kan sammanfalla med överutbud av dyra bostäder. När utbudet ökar snabbt, som det gör i Stockholmsregionen just nu, kan det leda till kraftiga prisfall och till att bostadsbyggande bromsar in lika snabbt som det ökat de senaste åren.

---


"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget.












Monday, January 15, 2018

Växande utbud ger fortsatt oro på Stockholms bostadsmarknad

Efter höstens kraftiga prisfall på bostäder har det nya året inletts med optimism. Experter talar om en stabilisering av bostadspriserna och mäklare vittnar om en "rivstart" på bostadsmarknaden med välbesökta visningar under årets första veckor. De glada tonerna i rapporteringen har också fått flera bostadsutvecklare att stiga på börsen de senaste veckorna. Men finns det fog för optimismen?

Det vore inte konstigt om priserna steg något i januari, inte minst av det enkla skälet att de mest attraktiva objekten säljs snabbast medan försäljningen av motsvarande lägenheter i något sämre skick eller i sämre lägen drar ut på tiden, vilket påverkar statistiken på kort sikt. Dessutom kan det nya amorteringskravet som börjar gälla från 1 mars ge tillfälliga effekter om många vill passa på att köpa innan dess.

Men mycket talar också för att höstens dynamik på bostadsmarknaden kommer att fortsätta, inte minst vad gäller det extremt höga utbudet. Grafen nedan visar utbudet av bostadsrätter i Stor-Stockholm, uppdelat på Stockholms kommun och övriga länet, vecka för vecka från början av september:


Grafen visar två intressanta förhållanden:

För det första att våren inletts med ett större utbud än hösten, när det vanliga mönstret brukar vara tvärtom. Utbudet just nu är alltså betydligt större än i början av september - och redan då talades det om rekordstort utbud. Att utbudet fortsätter öka under 2018 är naturligt med tanke på att det kommer att färdigställas betydligt fler nya bostäder i år än förra året, vilket innebär att fler som redan köpt nyproduktion kommer att vilja sälja sin gamla bostad. Samtidigt kommer fler och fler osålda lägenheter i nyproduktion komma ut på marknaden i takt med att projekt färdigställs.

För det andra är utbudet i övriga länet nu större än utbudet i Stockholms kommun, vilket också bryter mot mönstret från hösten. Utbudet i övriga länet är redan större än under den högsta noteringen under hösten. En förklaring som ligger nära till hands är den snabba ökningen av bostadsbyggandet som nu börjar ge resultat. Många kommuner har storslagna planer för helt nya stadsdelar med tusentals bostäder som ska växa fram på kort tid. Samtidigt har de höga priserna lockat en uppsjö av byggherrar och nya aktörer att ge sig in på marknader som för några år sedan knappt betraktades som tillräckligt lönsamma att bygga på.

Totalt har kommunerna i länet planerat för 50 000 bostäder de närmaste två åren. Samtidigt noterade Booli i slutet av förra året att utbudet av nyproducerade bostäder redan nu är större än utbudet av befintliga bostäder i 18 kommuner i landet, varav ungefär hälften ligger i Stockholms län, t.ex. Järfälla, Nacka, Sundbyberg, Täby, Haninge. Det är en dramatisk förändring som kan få stora konsekvenser för bostadsmarknaden lokalt – vilket så klart påverkar hela Stor-Stockholms bostadsmarknad.

Om fokus under hösten låg mycket på Stockholms innerstad och marknaden för lyxlägenheter så talar mycket för att den omtalade "oron på bostadsmarknaden" under 2018 kommer att fortsätta och på allvar sprida sig till fler marknader. I flera av Stockholms kranskommuner och vissa andra orter runt om i landet där det byggts extremt mycket kan konsekvenserna bli mycket stora. Här är fallhöjden också hög med tanke på att priserna generellt ökat ännu snabbare i övriga landet än i Stockholms innerstad de senaste åren.

Det skulle alltså inte förvåna mig det minsta om utvecklingen under våren liknar höstens: Optimism och kanske rentav svagt stigande priser till en början, följt av en snabbt svalnande marknad i takt med att antalet osålda lägenheter ökar och köparna blir mer avvaktande samtidigt som bostadsutvecklarna presenterar sina rapporter och de svarta rubrikerna återvänder. 2018 kan mycket väl bli bostadskraschens år.

---


"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017


Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget.

Sunday, December 10, 2017

Ett eko av 90-talet? Om Soros spekulation mot den svenska bostadsmarknaden

I förra veckan rapporterade Dagens Industri att den kände finansmannen George Soros via sitt bolag Soros Fund Management gått in som "storblankare" i den svenska bostadsutvecklaren Bonava, och därmed för första gången någonsin i en svensk aktie. I klarspråk betyder det att Soros kommer att tjäna pengar om aktien faller. Avanzas sparekonom Claes Hemberg påminner i artikeln om att Soros även spelade en roll under den svenska fastighetskrisen i början av 90-talet, då spekulation mot den svenska kronan ledde till att den fasta växelkursen till slut övergavs efter ett mycket envetet och kostsamt försvar där Riksbanken bland annat höjde räntan till 500%.

Personligen skulle jag inte fästa så stor vikt vid att det är just Soros bolag som nu ser en chans att spekulera mot den svenska bostadsmarknaden (Soros är för övrigt också en huvudperson i många nutida antisemitiska konspirationsteorier och propagandakampanjer). Däremot så är det en intressant signal om att stora utländska aktörer på allvar fått upp ögonen för den skakiga utvecklingen på den svenska bostadsmarknaden och att de i vissa fall gör en mer pessimistisk bedömning än de flesta lokala bedömare.

Att det är just Bonava som blankas är i sig talande. Jämfört med många andra bostadsutvecklare med stor exponering mot Stockholmsmarknaden – och särskilt de som bygger i de allra dyraste prissegmenten – har Bonava hittills klarat sig relativt bra under den rådande "oron". Det visar både försäljningssiffrorna i rapporten för tredje kvartalet och aktiens utveckling på börsen, där Bonava har fallit med "bara" ca 23% sedan toppen i maj medan JM fallit med 40% och lyxbyggaren Tobin Properties med nästan 70%.

Ett sätt att tolka Soros-fondens blankningsaffär är alltså att man tror på en fortsatt och bred nedgång, i kontrast mot marknadens samlade bedömning hittills som varit att krisen kommer att begränsas till den dyraste nyproduktionen i Stockholm. (Bonavas huvudfokus är den svenska marknaden men man har även betydande verksamhet i Tyskland och i Norge, så det går så klart inte att utesluta att Soros ser en kombination av negativ utveckling i alla tre länderna). 

Att olika aktörer gör olika bedömningar är inte ett dugg konstigt. Men utan jämförelser i övrigt så går det kanske ändå att dra en parallell mellan spekulationen mot kronan i början av 90-talet och Soros blankning av Bonava. Då var det otänkbart för många att den fasta växelkursen skulle överges, främst av politiska skäl, långt efter att det framstod som oundvikligt för utländska spekulanter (även svenska aktörer spekulerade så klart i en devalvering). Idag ser många lokala aktörer och experter på samma sätt en större bostadskrasch i Sverige som osannolik, trots att varningslamporna blinkar allt mer ilsket.




Ibland kan det helt enkelt vara lättare för en utomstående att se läget klart, särskilt när väldigt stora intressen står på spel. En utländsk betraktare vars omdöme inte färgats av de senaste årens svenska debatt om bostadspriser, bostadsbrist och byggande kan snabbt samla in följande fakta om läget:
  • Bostadspriserna har ökat med över 60% på 5 år, och ännu mer på bostadsrätter
  • Priserna har ökat snabbare utanför Stockholm under samma period, så där är fallhöjden alltså högst
  • Bostadsbyggandet har ungefär tredubblats under samma period
  • I ett internationellt perspektiv råder ingen extrem bostadsbrist (mätt som antal bostäder/invånare, bostadsyta per person, osv) ens i storstäderna
  • Det råder politisk konsensus om att byggandet måste öka och flera åtgärder har vidtagits (tex statligt investeringsstöd till hyresrätter och studentlägenheter, byggbonus till kommuner osv), vilket talar för att utbudet kommer att fortsätta att öka även om privata bostadsbyggare drar i nödbromsen
  • Myndigheterna har ögonen på hushållens växande skuldsättning och har vidtagit åtgärder mot denna
  • Flera storbanker har bromsat utlåningen till hushållen för att minska sin exponering mot bostadsmarknaden
  • Omfattande spekulation i nyproduktion har förekommit och många spekulanter försöker nu dra sig ur marknaden samtidigt
  • Höstens prisfall är det snabbaste sedan Lehman Brothers kollaps
  • Den ekonomiska tillväxten drivs i stor utsträckning av bostadsinvesteringar
  • Antalet rapporterade byggstarter föll kraftigt tredje kvartalet till den lägsta nivån sedan 2015
  • Antalet osålda lägenheter i pågående nyproduktion har ökat snabbt, liksom utbudet på andrahandsmarknaden
  • Trots ovanstående är rådande konsensus bland lokala experter och marknadsaktörer att bostadsmarknaden bara kommer genomgå en mindre korrigering som främst berör Stockholm, och att den starka konjunkturen gör ett större prisfall mycket osannolikt (vilket som jag påpekade nyligen är en tankevurpa eftersom konjunkturen i stor utsträckning är beroende av bostadsbyggandet och därmed prisutvecklingen). 
Kombinationen av starka indikatorer på en fortsatt nedgång och en kvardröjande "den här gången är annorlunda"-mentalitet hos lokala aktörer (som själva var med och drev fram bubblan) skapar helt enkelt ett gyllene tillfälle för aktörer som George Soros. Självklart kan de också ha fel, men det är i alla fall inte svårt att förstå varför en storspekulant ger sig på den svenska bostadsmarknaden just nu.

---

Sagt om Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen:

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017


Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget.

Monday, November 20, 2017

Bostadsmarknaden och konjunkturen: kraschlandning lagom till valet?

Jag försöker oftast avhålla mig från alltför specifika förutsägelser här på bloggen. Men jag anser också att en överdriven försiktighet på sätt och vis kan vara oärlig. Den som alltid uttalar sig tvärsäkert i efterhand men bara i vaga termer om framtiden utsätter ju aldrig sina teorier för någon verklig prövning.

Om någon hade frågat mig för ett år sedan hade jag inte kunnat förutse att luften skulle gå ur bostadsmarknaden just hösten 2017. Däremot har jag alltid sagt att vändningen kan komma snabbare än de flesta tror och inte alls behöver utlösas av någon extern händelse som lågkonjunktur i omvärlden eller stigande räntor. Det kan lika gärna vara kombinationen av växande utbud, stagnerande priser och hög skuldsättning (som gör marknaden extremt känslig för förändringar) som till slut spräcker bubblan.

Många experter menar fortfarande att höstens prisfall är tillfälligt och att priserna borde stabiliseras eftersom konjunkturen är stark och räntorna låga. Men på samma sätt som få förutsåg byggboomens intensitet så tror jag att många kommer överraskas av hur snabbt det kan vända. Det gäller kanske särskilt vissa i det rödgröna lägret som intalat sig att boomen beror på regeringens politik snarare än rent konjunkturella faktorer och rekordlåga räntor.

Att vidden av krisen på bostadsmarknaden ännu inte gått upp för många blev tydligt häromdagen när flera medier rapporterade om fortsatt ökat bostadsbyggande. Om man hade sett någon anledning att titta närmare på SCBs siffror hade man kanske valt en annan vinkel, för så här ser det ut när man redovisar antal rapporterade byggstarter per kvartal: 


Tredje kvartalet i år rapporterades ca 12000 påbörjade bostäder (i praktiken lämnade startbesked, vilket bara betyder att byggstart måste ske inom två år), vilket är det lägsta under ett kvartal sedan 2015. Att det skulle röra sig enbart om naturlig variation är inte troligt eftersom flera bolag rapporterat om uppskjutna byggstarter under hösten. Enbart SSM har skjutit upp byggstarten av över 800 bostäder i Stockholmsregionen till nästa år eftersom bara 170 av dem bokats eller sålts. 

Utfallet avviker dessutom kraftigt från boverkets prognos. Bara för någon vecka sedan räknade man fortfarande med att över 70000 bostäder påbörjas under 2017 (76000 inklusive ombyggnationer). För att nå dit måste fjärde kvartalet bli lika starkt som det första kvartalet i år. Det är extremt osannolikt med tanke på läget just nu, med fallande priser, minskad försäljning och uppskjutna säljstarter.

Baserat på erfarenheter från tidigare prisfall räknar Danske Banks analytiker nu med att ett prisfall på 10 procent kan leda till att bostadsbyggandet faller med 30-40 procent. Det skulle i sin tur medföra att deras prognos för BNP-tillväxten nästa år går från 2% till 0% - en rejäl inbromsning lagom till valet. Swedbank bedömer också att ett prisfall på 15 procent kan leda till recession, det vill säga negativ BNP-tillväxt, på grund av minskat bostadsbyggande och konsumtion. 

Att en tvärnit i bostadsbyggandet har stor effekt på konjunkturen framgår tydligt i RIksgäldens senaste prognos för den svenska ekonomin. Diagrammet nedan visar tydligt att inhemsk efterfrågan driver tillväxten nästa år trots ökad export och stärkt konjunktur i omvärlden. Särskilt drivs den av investeringar (till stor del bostadsbyggande) och privat konsumtion:


Om bostadsinvesteringarna faller tillbaka till 2015 års nivå bedömer Riksgälden att BNP-tillväxten blir 0,8 procentenheter lägre än prognosen på 2,5 procent. Men inbromsningen kan bli ännu större om bostadspriserna faller och högt belånade hushåll dessutom minskar kraftigt på sin konsumtion.

Bostadsbyggandet har stor inverkan på konjunkturen i de flesta länder. För USA:s ekonomi är det den bästa indikation på konjunkturens utveckling. I snitt går det där 12 månader från en topp i bostadsbyggandet till nästa recession


För ett litet exportberoende land som Sverige kommer konjunkturen alltid i viss mån följa omvärlden. Men eftersom de senaste årens högkonjunktur drivits främst av inhemsk efterfrågan (vars förutsättning dessutom varit skenande skuldsättning) är risken stor att vi följer det amerikanska mönstret.

Det mesta talar för att bostadsbyggandet redan passerat sin topp. Effekten kommer med fördröjning eftersom bostäder tar tid att bygga, men i takt med att projekt avslutas utan att fullt ut ersättas av nya kommer det också att synas på bostadsinvesteringarna och sysselsättningen i byggbranschen och branscher som är beroende av denna (att börsnoteringen av golvtillverkaren Kährs nyss sköts upp är ett tecken i tiden).

Den stora osäkerhetsfaktorn på kort sikt är hushållens konsumtion, som kan bromsa in ännu snabbare om prisfallet på bostäder fortsätter och prognoserna om ekonomins utveckling börjar skrivas ned. På lite längre sikt finns risk för en nedåtgående spiral av fallande bostadspriser, minskad konsumtion och ökad arbetslöshet.

En lika stor osäkerhetsfaktor är politikernas agerande. Både finanspolitik och byggpolitik kommer vara avgörande framöver. Snabba satsningar för att styra om byggandet till bostäder som kan efterfrågas av fler (läs: hyresrätter med rimliga hyror) är extra viktigt –– både för att motverka en kraschlandning för ekonomin och för att lägga grunden till en sundare bostadsmarknad.

---

Sagt om Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen:

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017


Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget.