Wednesday, August 16, 2017

Den sjuka andrahandsmarknaden: Lånefest och spekulation

I debatten om huruvida det finns en bostadsbubbla eller inte i Sverige har ett vanligt argument varit att så inte är fallet, eftersom det inte förekommer några betydande inslag av spekulation i bostäder. För ett par år sedan skrev till exempel Patricia Hedelius så här i SvD Näringsliv under rubriken "Nya rekordpriser - men ingen bubbla":
"Det finns i princip inget spekulationsbyggande eller köp av bostäder i uthyrningssyfte som dopar efterfrågan. Det är hushåll med ett riktigt boendebehov som driver efterfrågan. Så länge utbudet av bostäder är för litet och situationen väntas bestå flera år framöver, som Boverkets rapport vittnar om, så finns en verklig efterfrågan."
Om förekomsten av spekulation i bostäder och hur en relativt liten grupp spekulanter kan påverka en hel marknad har jag skrivit om i min bok Kasinolandet. Här tänkte jag skriva lite mer om hur andrahandsuthyrning av bostadsrätter och spekulation i bostadspriser hänger ihop, eftersom ämnet varit på tapeten en del på sistone.

Häromdagen uppmärksammade SEB:s chefsstrateg Johan Javeus den påfallande stora skillnaden i kostnad mellan att hyra en bostadsrätt på Östermalm i andra hand (23.000 kr/månad) jämfört med att köpa motsvarande lägenhet (11.000 kr/månad i ränta och avgift):


Sedan Alliansregeringen lättade på reglerna för uthyrning av bostadsrätter har det också blivit allt vanligare att möjligheten till lönsam uthyrning lyfts fram i bostadsannonser, som här i en annons för en liten etta på Södermalm:


Möjligheten att köpa för att hyra ut med god vinst har under sommaren till och med lyfts fram i annonser för nyproducerade bostadsrätter i Täby, som bland annat Stockholm Direkt uppmärksammade. "Efter att ha fått många förfrågningar har vi gjort ett utskick som tar upp just möjligheten att vara flexibel i sitt nyttjande", sade Tobias Lewandowski på Tobin properties, som bygger bostäderna, till tidningen.

Idag skulle nog ingen förneka att köp av bostäder i uthyrningssyfte har blivit ganska vanligt i Stockholm. Men när fenomenet diskuteras görs det oftast ur hyresgästens perspektiv. Hyrorna är ju högre än på den "reglerade" hyresmarknaden, och som SEB:s Johan Javeus påpekar kan ännu friare uthyrning av bostadsrätter vara en slags bakväg till ett system med marknadshyror.

Men fenomenet bör också diskuteras som ett exempel på skadlig spekulation som bidrar till att blåsa upp den svenska bostadsbubblan och förvärra en framtida krasch.

Den som köper en bostad i uthyrningssyfte lockas i praktiken oftast inte av själva hyresintäkten. Om jag hade 7,3 miljoner över skulle jag i alla fall inte investera dem i en lägenhet på Östermalm med 23.000 i månadshyra. När avgiften till föreningen är betalad blir det 19500 kvar, eller ca 230.000 om året. Det är mycket pengar, men den årliga avkastningen på mina 7,3 miljoner blir bara drygt 3%. Mer än på bankkontot, men långt från börsens genomsnittliga reala avkastning på 12% om året de senaste 30 åren.

Utöver den höga andrahandshyran måste ytterligare två ingredienser till för att göra köp i uthyrningssyfte riktigt intressant. Den första är naturligtvis chansen att göra ett klipp på en framtida värdeökning. Enligt en undersökning från Evidensgruppen förväntade sig bostadsköpare i Stockholmsinnerstad år 2014 en prisökning på 6,9% per år i snitt de kommande tio åren. Den förväntade avkastningen från prisökningen var alltså dubbelt så hög som avkastningen från själva uthyrningen! (Eftersom 6,9% är ett snitt kan vi för övrigt också utgå ifrån att de mest optimistiska köparna - spekulanterna - tror på ännu större prisökningar än så).

Men inte ens om man räknar ihop prisökningen och vinsten från uthyrningen så kan bostaden konkurrera med aktiemarknaden. Den andra ingrediensen som krävs är möjligheten att använda skuldsättning som hävstång. Om du går till banken och ber att få låna några miljoner för att köpa aktier blir du antagligen utslängd med huvudet före, men har du en bostad som säkerhet är utsikterna att få ett lån betydligt bättre. Vilket öppnar för fantastiska möjligheter: Om du själv satsar 10% av köpeskillingen och lånar resten av banken, så innebär ju en prisuppgång på 10% att du redan har fördubblat din egen insats.

Den viktigaste slutsatsen av allt detta är att tron på fortsatta prisökningar är avgörande för efterfrågan på bostäder i uthyrningssyfte. En marknad där spekulationsköp är vanliga blir därmed lätt instabil. En långvarig kraftig uppgång kan i teorin följas av en period med mer försiktiga prisökningar eller stabila priser. Men om spekulanter förväntar sig obetydliga prisökningar framöver försvinner huvudmotivet för att köpa bostäder i uthyrningssyfte. Det leder till minskad efterfrågan på bostäder oavsett hur de faktiska behoven ser ut - vilket i sig kan räcka för att utlösa ett prisfall.

Enligt den ovan länkade Evidens-rapporten var spekulation huvudmotivet för 5% av alla köpare i Stockholm sommaren 2014. Byggbolag och mäklare har de senaste åren uppskattat att 10-15 procent av alla köp i nyproduktion utgörs av spekulationsköp. Frågan är vad som skulle hända med bostadsmarknaden om alla dessa köpare plötsligt drog öronen åt sig?


---

Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen: 

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017



Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget!



Friday, June 16, 2017

Stockholms sjuka bostadsmarknad och regeringens svek mot de unga



Igår presenterade Länsstyrelsen Stockholms sin årliga rapport om läget på bostadsmarknaden. För den som följt utvecklingen innehåller den inga överraskningar, men det kan ändå vara värt att ta en titt på ett par av slutsatserna i rapporten - i synnerhet mot bakgrund av bostadsministerns debattartikel i SvD förra veckan där utvecklingen beskrevs som positiv på alla fronter.

Länsstyrelsen konstaterar till att börja med att bostadsbyggandet förra året äntligen nådde upp till det regionala behovet 16000 bostäder årligen. Det är så klart väldigt positivt, med tanke på att byggandet under många år varit långtifrån tillräckligt. Samtidigt konstaterar man att bostadsbristen har fortsatt att förvärras, inte minst bland unga. Och merparten av det som byggs är dyra bostadsrätter som är bortom räckhåll för unga utan rika släktingar eller högavlönade jobb. Bara en tredjedel av alla nya bostäder är hyresrätter (se diagrammet nedan), och hyrorna i nyproducerade hyresrätter är oftast för höga för hushåll med lägre inkomster.


Medan Miljöpartiets Peter Eriksson hävdar att regeringens satsningar "stimulerar nybyggnation av hyresrätter med en rimlig och tillgänglig hyresnivå" vilket leder till att "delar av dagens trångboddhet kan minska", visar statistiken att andelen nybyggda hyresrätter i länet inte ökat. Länsstyrelsen konstaterar också att bara ett fåtal projekt fått del av regeringens investeringsstöd på 2,7 miljarder om året, helt enkelt för att få ansökningar har inkommit. Det kanske låter konstigt, men beror så klart inte minst på att det på dagens glödheta bostadsmarknad är extremt lönsamt att bygga bostadsrätter.

Medan Peter Eriksson ser dagens bostadsbyggande som "i grunden sunt" talar Länsstyrelsen klarspråk (på sitt byråkratiska vis) om vart utvecklingen leder:

"En fortsatt utveckling med nyproducerade dyra bostäder i kombination med upprustningar av det befintliga beståndet med kraftiga hyreshöjningar som följd innebär en ohållbar situation i förlängningen. Länsstyrelsens bedömning är att de satsningar som hittills lanserats på lokal och nationell nivå inte varit tillräckliga." 

Några som också talar klarspråk om utvecklingen på bostadsmarknaden är Dagens Industris Bostadsråd, som häromdagen konstaterade att det "i avsaknad av en bostadspolitik byggs för många dyra bostadsrätter och för få hyresrätter med överkomliga hyror", vilket enligt tidningens expertpanel kan "leda till en minikrasch redan nästa år."

Idag har vi alltså hamnat i ett läge där bankekonomer och näringslivets husorgan framstår som radikalare i sin syn på bostadsmarknaden är den S-ledda regeringen. Socialdemokrater och miljöpartister tar så klart gärna åt sig äran för att bostadsbyggandet ökat kraftigt de senaste åren, trots att de måste vara väl medvetna om att det höga bostadsbyggandet är helt och hållet konjunkturstyrt, snarare än ett resultat av någon medveten politik överhuvudtaget.

Spelar det någon roll, så länge det byggs många bostäder? Ja, det spelar all roll i världen. För det första innebär ett byggande på marknadens villkor att det i första hand byggs för människor med stora plånböcker, samtidigt som höga hyror och skenande priser stänger ute allt fler från bostadsmarknaden. För det andra kommer ett byggande som är styrs av bubbelliknande cykler på bostadsmarknaden också att falla dramatiskt när konjunkturen viker nedåt. Utan en aktiv bostadspolitik kan vi mycket snabbt vara tillbaka i en situation där det under lång tid byggs alldeles för lite, samtidigt som ett tvärstopp i byggandet i sig förstärker nedgången i konjunkturen.

Exakt det hände också efter finanskrisen 2008, då en långvarig uppgång i bostadsbyggandet bröts och följdes av flera förlorade år, fram till ungefär 2013 då byggandet tog fart igen. Som Länsstyrelsen påpekar är detta fullständigt vansinnigt ur ett ekonomiskt perspektiv, eftersom det - som de kommuner som idag försöker öka byggandet av billiga hyresrätter fått erfara - är väldigt mycket dyrare att bygga när marknaden är kokhet och byggföretagens orderböcker är fulla.

Risken är stor att regeringens självgoda skryt tilltar ju närmare nästa års val vi kommer. Vi som ser problemen får helt enkelt göra vårt bästa för att bemöta det och ställa krav på en bostadspolitik som tillgodoser flertalets behov, snarare än byggherrarnas, bankernas och de rikaste hushållens.

---

Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen: 

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget!

Sunday, June 4, 2017

Fintech och ockerlån - symptom på en sjuk ekonomi

Den senaste veckan har den växande svenska "fintech"-sektorn fått en del kritisk uppmärksamhet, bland annat av Aftonbladets ledarsida och Andreas Gustavsson i Dagens ETC. Kritikerna pekar inte minst på det nystartade företaget Youple, vars affärsidé går ut på att "crowdfunda" lån till kontantinsatsen för bostadsköpare utan eget kapital - alltså lite som en i-landsvariant av de mikrolån som för ett antal år sedan hypades som en lösning på världsfattigdomen. Så här ser deras reklam på Facebook ut:


Youple lockar låntagare genom att erbjuda lägre ränta än vanliga blancolån. Investerare lockas i sin tur med att inte bara få ränta på sin insats utan också del av en framtida värdeökning på bostaden. Lånen är "amorteringsfria", vilket också bidrar till en lägre månadsutgift. Men i själva verket är upplägget bedrägligt. Lånen måste nämligen betalas tillbaka efter 5 år, tillsammans med en andel av värdeökningen, oavsett om bostaden sålts eller inte.

Den underförstådda förutsättningen är att bostaden ökat så mycket i värde att köparen kan ta ett nytt traditionellt banklån för att betala av det dyrare Youple-lån efter fem år (vilket förutom fortsatt boom på bostadsmarknaden också förutsätter att köparen inte blivit arbetslös, sjuk eller liknande och att bankerna inte stramat åt sin kreditgivning). Har bostadsmarknaden rentav gått ner så blir det riktigt jobbigt för de som lockats av Youples till synes billiga upplägg. Risken är överhängande att de tvingas ta ännu dyrare blancolån eller slutar som ett ärende hos kronofogden.

Det riktigt fiffiga med Youples affärsidé är dock att hela risken tas av långivare och investerare. Youple förmedlar bara lånen och tjänar pengar på sina avgifter oavsett. Incitamenten för Youple att göra en seriös kreditprövning är med andra ord inte särskilt stora - en modell som påminner om det som hände i USA före finanskrisen, när banker utfärdade bostadslån till kreditovärdiga hushåll på löpande band, eftersom de kunde paketera dem i värdepapper och dumpa hela risken på godtrogna institutionella investerare.

Samtidigt som Youple och andra fintech-företag med kreativa metoder vill "revolutionera" den svenska bolånemarknaden fortsätter nischbankerna som erbjuder dyra blancolån att växa i rasande tempo. Enbart två av dem skickade förra året 40.000 ärenden till Kronofogden, samtidigt som ägarna plockar ut rekordvinster. Ofta handlar det om ren ockerverksamhet där tanken är att låntagaren aldrig ska betala tillbaka lånet, utan bara fortsätta att betala ränta och ränta på ränta i evighet, enligt Finansinspektionen som förra året inledde en särskild granskning av branschen.

När den svenska bostadsbubblan spricker kommer den här typen av kreativa upplägg och mer eller mindre oseriösa aktörer på lånemarknaden antagligen få en stor del av skulden. Därför kan det vara värt att påminna om att nischbankerna och fintech-sektorn än så länge står för en väldigt liten del av den totala utlåningen, som domineras av ett fåtal storbanker. Och snarare än huvudsaklig orsak utgör de ett symptom på grundläggande problem i ekonomin.

Ofta lyftas digitalisering och möjligheten att göra en låneansökan med några knapptryckningar och ett mobilt bank-ID fram som orsak till nischbankernas och fintech-sektorns framväxt. Men även om den tekniska utvecklingen underlättar så finns det andra faktorer som är minst lika avgörande. Det gäller inte minst de senaste årtiondenas snabbt växande inkomstskillnader. En liten minoritet av befolkningen sitter på allt större finansiella tillgångar och utrymmet för lönsamma investeringar i den reala ekonomin industrin är begränsat, bland annat på grund av svag efterfrågan. Låga räntor och högt värderade börser leder till en jakt på andra investeringsmöjligheter, både bland stora institutionella investerare och relativt välbeställda hushåll. En allt viktigare sådan är att låna ut pengar till det stora flertalet som saknar eget kapital för att ta sig in på den överhettade bostadsmarknaden. Det Youple gör i liten skala är i själva verket det svällande finansiella systemets viktigaste funktion idag.

Explosionen av blancolån och finansiella innovationer visar också på det lönlösa i att försöka komma åt problemen enbart genom att reglera kreditmarknaden. Så har ju det bolånetak som infördes 2010 och som innebär att man bara får låna till 85 procent av bostadens värde uppenbarligen bidragit till att fler tar dyra blancolån och öppnat för kreativa upplägg som Youples crowdfundade lån till kontantinsatsen. Det krävs betydligt större reformer för att komma bort från dagens situation med akut bostadsbrist, skenande skuldsättning och växande klyftor. Men tills vidare får vi vara glada att ockerbanker och finansiella innovatörer åtminstone granskas.

---

Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen: 

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget!

Wednesday, May 24, 2017

Överutbud och bostadsbrist - när bostadsbyggandet överlåts åt marknaden

I ett intressant radioinslag idag uttalade sig företrädare för två fastighetsbolag om att den höga byggtakten riskerar att leda till ett överutbud och hårdare konkurrens om bostadsköparna, även på den heta Stockholmsmarknaden. Det kan bland annat leda till att byggbolag tvingas locka med rabatter för att få nybyggda bostadsrätter sålda och att hyresrätter med höga hyror står tomma.

För den som följt de senaste årens naiva bostadsdebatt - som pepprats med inlägg från byggbolagens och bankernas lobbyister – kan det här låta lite märkligt. En halv miljon står ju i Stockholms stads bostadskö och med en befolkningstillväxt på 100 personer om dagen kan väl priserna bara fortsätta gå uppåt, särskilt som det fortfarande byggs mindre i länet än vad som behövs varje år enligt Boverket?

Nu talar allt fler yrvaket om att vi kan stå inför en situation med samtida bostadsbrist och överutbud på lägenheter. Att det kan ske borde inte förvåna någon. Anledningen är så klart att behov av bostäder inte är samma sak som efterfrågan. Att allt fler unga desperat letar efter någonstans att bo är inte samma sak som att det finns en obegränsad efterfrågan på bostäder till vilket pris som helst. Och ett överutbud kan uppstå mycket snabbare än många förväntar sig när skenande priser leder till att byggandet skjuter i höjden och utbudet av bostäder ökar snabbt.

Vi hör ständigt att det fortfarande byggs alldeles för lite jämfört med behoven, men det hindrar inte att utbudet av bostäder ökat dramatiskt. Sedan mitten av 2000-talet har det sålts grovt räknat 150 000 lägenheter och småhus per år i Sverige, som diagrammet nedan (hämtat från den här rapporten) visar:


Detta måste ställas i relation till att bostadsbyggandet ökat från drygt 20.000 bostäder per år till ca 70.000 per år de senaste fem åren enligt Boverket:



Ett tillskott av 50.000 nyproducerade bostäder på en marknad som årligen omsätter ca 150.000 innebär en ganska ordentlig ökning av utbudet. För att konkretisera detta något kan vi titta på ett litet utsnitt av bostadsmarknaden i Stockholm. I Bagarmossen där jag bor driver byggherren Besqab ett spännande projekt med 63 tycken små enrummare med en prislapp på 2-2,5 miljoner. Ett enda projekt tillför alltså ungefär lika många enrummare som såldes i stadsdelen under hela förra året, samtidigt som liknande projekt med smålägenheter planeras i grannstadsdelarna Kärrtorp och Skarpnäck.

Men det är väl bra att alla ungdomar med möjlighet att låna ett par miljoner till sin första bostad får någonstans att bo? Jättebra, så länge de klarar att betala 15.000 i månaden för sina 32 kvadrat om räntan går upp några procentenheter, och så länge efterfrågan på ettor i förorten för 2,5 miljoner inte sinar.

(Helt apropå ingenting: läser man Besqabs rapport för första kvartalet 2017 ser man att andelen sålda och bokade lägenheter i pågående produktion sjönk till 82 procent jämfört med 96 procent för ett år sedan samtidigt som rörelsemarginalen och resultatet per aktie halverades. Intressant).

I själva verket har utvecklingen på den svenska bostadsmarknaden blivit ett praktexempel på varför bostadsförsörjningen inte bör överlåtas på marknaden. Det vi ser nu av spekulativa projekt (här är ett exempel, och här är ett till) som enbart om att få ut högsta möjliga pris per kvadratmeter och kommande överutbud i kombination med skriande brist på bostäder till rimliga priser beror på att bostadsbyggandet tillåtits styras av marknadens kortsiktiga vinstjakt snarare än samhällets långsiktiga behov. Priset för det kan vi tvingas betala i många år framöver.

---

Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen: 

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget!

Monday, May 15, 2017

Har skuldberget slutat växa?

I början av april publicerade Finansinspektionen sin årliga rapport om den svenska bolånemarknaden. I samband med det rapporterade de flesta medier om att amorteringskravet haft effekt och att hushållen nu lånar mindre. "Amorteringskravet dämpade lånesuget", hävdade till exempel SVT Nyheter.

Jag har inte haft tid att skriva om detta förrän nu, men tänkte göra några kommentarer. Följer man bara medierapporteringen så kan man nämligen få intrycket att skuldberget har slutat växa. Stämmer det? Så sent som för ett par veckor sedan visade ju SCB:s statistik att ökningstakten för hushållens skulder ökade igen i mars, och idag rapporteras det att bostadspriserna fortsatt öka trots amorteringskravet. Hur hänger det ihop?

För att förstå det behöver man bara läsa innantill i Finansinspektionens rapport. I den sammanfattning som de flesta journalister läser konstateras att den genomsnittliga skuldkvoten för nya bolån minskade något under 2016, från 406 till 402 procent (detta efter att ha ökat dramatiskt från ca 300 procent för bara några år sedan.) Ser man bara till snittet ser det alltså ut som en generell inbromsning av utlåningen. Men en mer rättvisande bild får man om man ser hur skuldkvoterna utvecklats i olika skikt av låntagare, som i det här digrammet:




Här framgår tydligt att utvecklingen faktiskt går åt två håll på samma gång: å ena sidan har andelen hushåll med riktigt extrema skuldkvoter (över 750%) minskat. Å andra sidan minskar även andelen hushåll med relativt låga skuldkvoter (under 300%), medan en växande andel har skuldkvoter på 450-750 procent, det vill säga långt över snittet för alla befintliga låntagare.

Om vi skulle ta bort de hushåll med lägst respektive högst skuldkvoter i diagrammet ovan så ser vi en väldigt tydligt trend: färre hushåll har skuldkvoter på 150-450 procent och fler har skuldkvoter på 450-750 procent. Och den trenden fortsatte under 2016, trots amorteringskrav och trots att uppgången på bostadsmarknaden dämpades något jämfört med året innan.

Skuldernas utveckling tycks helt enkelt följa samma mönster som uppgången på bostadsmarknaden: medan prisuppgången dämpats något i de allra mest överhettade områdena som Stockholms innerstad, så har den fortsatt i många andra delar av landet. Kontentan är att hushållens skuldberg fortsätter växa med oförminskad kraft, och kommer att fortsätta göra det så länge bostadsmarknaden ser ut som den gör och det nödvändiga byggandet finansieras via hushållens plånböcker.

---

Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen: 

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget!

Thursday, December 15, 2016

Lär av Norges bostadsbubbla - motverka spekulation i bostäder


Den norska regeringen har beslutat om kraftiga åtgärder mot spekulation i bostäder för att bromsa den kraftiga prisuppgången det senaste året. I Oslo har priserna stigit med över 20% de senaste året och bostadsbyggandet har ökat med 26 procent på ett år och nått sin högsta nivå sedan början av 80-talet. Redan förra året pekade kreditvärderingsinstitutet Moodys ut Norge som det land i Europa som löpte störst risk att få en bostadsbubbla.

De nya reglerna berör de som köper ytterligare en bostad utöver den de själva bor i, som nu måste ha en insats på 40% av den totala köpesumman. Anledningen är att nästan hälften av alla nya bostäder köps av någon som avser att hyra ut den, och att förväntningar om snabba klipp i kombination med rekordlåga räntor bidrar till att trissa upp priserna. Med andra ord: vild spekulation har tagit greppet om bostadsmarknaden.

Med tanke på utvecklingen i Norge är det intressant att den norska marknaden, med ett stort inslag av ägarlägenheter som fritt kan hyras ut, varit en inspiration för flera reformer i Sverige de senaste åren. Den borgerliga regeringen lättade inte bara på reglerna kring uthyrning av bostadsrätter utan introducerade också ägarlägenheter som ny boendeform. I praktiken handlar det lika mycket om en ny form av småskalig hyresrätt där en familj eller ett mindre företag kan äga ett mindre antal lägenheter enbart i syfte att hyra ut – och samtidigt i bästa fall tjäna en hacka på prisstegringen. (Finansbloggaren Lars Wilderäng har för övrigt idealiserat den norska bostadsmarknaden i ett inlägg, där han visserligen också pekar ut möjligheten till hävstångsbelåning av en serie lägenheter som något som kan leda till en framtida krasch).

Än så länge byggs få ägarlägenheter i Sverige, troligen för att byggindustrin tjänar fullt tillräckligt på att bygga bostadsrätter. Men små byggherrar har visat ett större intresse. En pionjär på området är Dag Gunnarsson i Östergötland, vars familjeföretag byggt flera hus med ägarlägenheter i Söderköping och Norrköping, varav ett har nominerats till Årets Bygge 2016. I rapporteringen kring projekten framgår tydligt vad fördelarna är:

1. Byggherren kan själv behålla de lägenheter som inte säljs och hyra ut dem enligt den nya hyreslagen från 2013 som ger helt andra villkor för ägarlägenheter än vad som gäller för vanliga hyresrätter. Om byggaren tror på en fortsatt prisuppgång så kan det till och med framstå som en god affär att hålla på några lägenheter för att sälja om något år till ett ännu högre pris.

2. Eftersom köparen av en ägarlägenhet står för hela finansieringen och lånet blir den totala boendekostnaden lägre än för en bostadsrätt – privatpersoner får nämligen 30% ränteavdrag, men inte bostadsrättsföreningar.

3. Ägaren kan göra en rejäl hacka på uthyrning eftersom man kan ta betalt för en "skälig avkastning på kapital" oavsett vad den faktiska lånekostnaden är. Skälig avkastning är Riksbankens referensränta (för närvarande -0,5%) + 2 procentenheter. För en lägenhet värd 3 miljoner och en avgift till samfälligheten på 1000 kronor blir månadshyran idag 3750 + 1000 = 4750, medan ägarens kostnad vid en belåningsgrad på 100% tack vare ränteavdraget blir 2625  + 1000 = 3625. Men eftersom den skäliga hyresnivån styrs av lägenhetens marknadsvärde snarare än faktiska lånekostnader kan hyran höjas i takt med att bostadsmarknaden går upp, vilket alltså blir en dubbel vinst för ägaren.

Om ägaren tar ut en oskälig hyra så kan hyresnämnden tvinga fram en nedsättning. Men till skillnad från vad som gäller för hyresrätter kan hyresgästen inte få tillbaka en del av hyran retroaktivt, vilket så klart bäddar för utnyttjande av desperata bostadssökare.

Enligt pionjärbyggaren i Söderköping finns exempel på boende som köpt en till lägenhet i huset intill i syfte att hyra ut den, vilket är precis vad man kan förvänta sig och ett av syftena med införandet av ägarlägenheter. Det är ett sätt att införa marknadshyror "bakvägen", med bieffekten att spekulation i bostäder uppmuntras.

Byggföretag har tidigare uppskattat att runt 10-20 procent av alla nyproducerade bostadsrätter köps av spekulanter som aldrig tänker bo i dem. Hur det kommer att se ut om ägarlägenheter slår igenom på allvar i Sverige kan vi få en föraning om genom att titta på dagens Norge, där regeringen nu alltså tvingas slå i nödbromsen efter att drömmen om det snabba klippet lett till tokskenande bostadspriser.

Den 1 mars kommer min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen. Den går att förbeställa nu till rabatterat pris direkt från förlaget via den här länken eller bevaka på Bokus.






Monday, December 12, 2016

Be om ursäkt för 10 år i bostadskön, moderater!

Ledande moderater har den senaste tiden radat upp sig för att be om ursäkt för den tidigare flyktingpolitiken och ta avstånd från Fredrik Reinfeldts "öppna era hjärtan"-tal sommaren 2014. Kappvändandet är så klart ett desperat försök att vinna tillbaka väljare som flytt till Sverigedemokraterna, snarare än ett genuint utslag av självkritik. Men utan att våga hoppas alltför mycket så tänkte jag ta tillfället i akt att uppmana moderaterna att be om ursäkt för annat som de ställt till med under sin tid vid makten. Ett område där de kommit ruskigt lindrigt undan och där en rejäl ursäkt faktiskt kan vara på sin plats är bostadspolitiken.

De flesta är idag överens om att det råder svår bostadsbrist på allt fler platser i Sverige. Boverket menar att det behövs byggas 700 000 bostäder de närmaste tio åren för att komma ikapp och möta framtida behov. Särskilt i Stockholmsregionen är situationen akut för den som inte kan eller vill punga ut flera miljoner och skuldsätta sig för livet för att få tag i en bostadsrätt. Den genomsnittliga väntetiden för en hyresrätt i via Stockholms stads bostadsförmedling var förra året nästan 10 år, och kötiden har i flera år ökat stadigt.

En del tycker kanske att det är orättvist att skylla på Moderaterna för att bostadsbyggandet under lång tid varit lågt. Men låt oss titta på två diagram som säger en hel del. Först genomsnittliga kötider till en hyreslägenhet i Stockholms innerstad respektive ytterförort:


Det slående är så klart att kötiderna faktiskt var relativt konstanta eller till och med minskade fram till ungefär 2005-2006, då trenden tydligt vände uppåt, och att det för så sent som tio år sedan gick att få en hyresrätt i en ytterförort efter några få år i kön. Det är naturligtvis problematiskt att behöva vänta i 4 år också - men det är ändå en dramatisk skillnad mot idag.

Det andra diagrammet av intresse är antalet förmedlade hyresrätter i Stockholms stad, här uppdelat på nyproduktion och befintligt bestånd:


Flera saker är värt att notera här:
1. Att kötiderna minskade under några år i början av 2000-talet sammanfaller med att antalet förmedlade lägenheter ökade.
2. Att antalet förmedlade lägenheter ökade snabbt under några år sammanfaller med att den S-ledda regeringen år 2002 införde en stopplag för ombildningar i allmännyttan, som gjorde det mindre intressant att hålla på ett hyreskontrakt i väntan på en ytterst lönsam ombildning till bostadsrätt.
3. Stopplagen hävdes av den borgerliga regeringen 2007, och sedan dess pekar kurvorna stadigt nedåt. År 2015, återigen efter att den nya majoriteten i Stockholms stad stoppat ombildningar i allmännyttan, ökade antalet förmedlade lägenheter i befintligt bestånd något för första gången sedan 2009.

Även om växande brist på hyresrätter och stigande priser på bostadsmarknaden också leder till svart handel med hyreskontrakt och fler direktförmedlingar som inte går via bostadskön, så finns den viktigaste orsaken till att färre lägenheter förmedlas och kötiderna ökat på annat håll: nästan var fjärde hyresrätt i Stockholm har försvunnit sedan början av 90-talet, varav den absoluta merparten de flesta till följd av 2000-talets omfattande ombildningar. Mellan år 2000 och 2015 byggdes drygt 20 000 hyresrätter i Stockholms kommun, medan nästan 90 000 ombildades till bostadsrätter.

Såväl borgerliga partier som socialdemokraterna bär ansvaret för att det sedan början av 90-talet byggs väldigt få hyresrätter i Sverige. Men under 2006 och 2014 styrde en borgerlig majoritet såväl Stockholms stad som hela riket. Det var en gyllene chans att se till att byggande faktiskt ökade och säkra tillgången till hyresrätter. Men stockholmspolitikernas stora projekt under den här perioden handlade inte om att bygga bostäder, utan om att sälja ut dem i rasande takt. Priset betalar vi idag.

Därför borde Moderaterna och deras systerpartier be om ursäkt – till alla som idag tvingas vänta 10 år eller mycket mer för en hyresrätt.

---

Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen: 

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget!