Thursday, August 31, 2017

Bostadsbonanza i Bagarmossen

Häromveckan skrev jag om spekulation i bostadsrätter. Här kommer ett litet exempel på hur det kan se ut.

Jag har flera gånger hänvisat till Besqabs byggprojekt Brf Studion här i Bagarmossen, som består av 63 st enrummare på 32 kvadrat som sålts/säljs till fast pris på 1,9-2,6 miljoner. För mig har det framstått som ett exempel på ett ganska spekulativt byggprojekt med högt satta priser. Målgruppen beskrivs som studenter och andra förstagångsköpare, men priserna gör att man kan fråga sig vilka som egentligen har råd att bo där. Går räntorna upp några procent går boendekostnaden snabbt över 10.000, ungefär vad en etta på Södermalm kostar att hyra på andrahandsmarknaden idag.

Nå, på Stockholms överhettade bostadsmarknad har höga priser hittills inte spelat någon roll. Priserna har rusat uppåt och lägenheter i nyproduktion har sålt slut snabbt, långt innan inflyttning. Majoriteten av lägenheterna i Brf Studion har också blivit sålda, men det senaste halvårets nedkylning av bostadsmarknaden har gjort att det gått trögare på slutet. Ett par köpare tycks till och med ha fått kalla fötter och dragit sig ur, eftersom det idag finns 4 lägenheter kvar jämfört med bara 2 för någon vecka sedan:
Utöver dess fyra finns två som säljs på Hemnet, varav den ena är Besqabs visningslägenhet som legat ute sedan i juli.  Det intressanta är att det på Hemnet nu också dykt upp en lägenhet i samma förening som säljs av en privatperson via en annan mäklare:


Accepterat pris är 2,5 miljoner, men lägenheten som enligt mäklaren har nr 1201 såldes enligt Besqabs information till fast pris på ca 2,1 miljoner:


Om de här uppgifterna stämmer innebär det en ren vinst på nästan 400.000 för den ursprungliga köparen alltså - förutsatt att hen hittar en villig köpare på dagens avvaktande bostadsmarknad.

Den här sortens spekulation i bostadsrätter har varit väldigt vanligt de senaste åren. Att spekulera i nyproduktion är extra intressant eftersom spekulanten i bästa fall aldrig behöver lägga mer än handpenningen, förutsatt att en ny köpare hittas innan inflyttning och förutsatt att bostadsrättsföreningen (det vill säga byggherren) godkänner affären.

Byggföretag har tidigare uppskattat att 10-20 procent av alla köp i nyproduktion i Stockholm varit köp där ägaren aldrig planerat att flytta in. Flera byggbolag har också hävdat att man försöka stoppa sådana köp när man kan. Men med tanke på att det egentligen inte ligger i deras intresse (spekulation bidrar ju till hypen kring nya byggprojekt och flyttar en del av risken i ett projekt från byggherren till spekulanterna) så kan man fråga sig hur mycket som egentligen görs.

Den intressanta frågan nu när bostadsmarknaden kyls ned är hur många ytterligare köp i Brf Studion och andra liknande projekt som varit spekulationsköp, och vad som händer om marknaden fortsätter nedåt. Den som har is i magen kan naturligtvis behålla en lägenhet och hyra ut i väntan på att priserna ska vända uppåt igen, men det är en riskabel strategi när ett prisfall på bara 10 procent ger en förlust motsvarande ett par årshyror på andrahandsmarknaden.

För den riskvilliga investeraren är detta kanske inte något problem, vad vet jag. Men för bostadsmarknaden som helhet är det knappast sunt.

---

Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen: 

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget!

Wednesday, August 30, 2017

Från boom till krasch - har bostadsbubblan nått sin peak?

Allt oftare hörs nu varningar för att den svenska byggboomen på sikt kan leda till överproduktion och tomma lägenheter. Senast var det Patrik Kronqvist som på Expressens ledarsida varnade för att Sverige "inom några få år" kan ha stor bostadsbrist och tomma lägenheter på samma gång. Även SKL varnade i somras för att det på många orter byggs för mycket och Boverket har justerat ner sin prognos för hur många nya bostäder som kommer att behövas de kommande åren.

På sistone har det också uppmärksammats att byggföretag på vissa håll börjar locka med rabatter i form av avgiftsfria år för att locka köpare till allt mer svårsålda bostadsrätter, samtidigt som bostadspriserna stagnerat på flera håll och till och med fallit något i Stockholm det senaste kvartalet. I augusti har också antalet nya lägenheter som lagts ut på Hemnet ökat rejält jämfört med förra året.

Frågan många ställer sig just nu är förmodligen vad allt detta betyder. Är det en tillfällig "sommarsvacka", kommer priserna stabilisera sig eller öka i lugnare takt framöver, eller är den svenska bostadsbubblan nära att spricka? Den frågan är så klart i princip omöjlig att besvara säkert, i synnerhet för den som stirrar sig blind på prisutvecklingen och på det sättet försöker förutse en kraftig nedgång. Titta bara på den här grafen över bostadsprisernas utveckling i USA under den senaste bostadsbubblan:


Det fanns gott om tillfällen före den verkliga vändningen i början av 2006 då bedömare kunde ha dragit den felaktiga slutsatsen att toppen var nådd och en prisnedgång inletts. Och det fanns gott om tillfällen efter den faktiska toppen då rekylen uppåt kunde ha fått bedömare att lika felaktigt tro att uppgången tagit fart igen efter en tillfällig svacka. Det är först i efterhand som det säkert går att säga att en topp har passerats.

Under 2006 började bostadspriserna visserligen att falla något i USA, men det var först mot slutet av 2006 och under 2007 som raset tog fart på allvar - och det största enskilda fallet inträffade i december 2008 efter Lehman Brothers kollaps, när den globala finanskrisen var ett faktum.

Jämför nu med följande graf över antalet påbörjade bostäder i nyproduktion:


Bostadsbyggandet började falla kraftigt redan under 2006, alltså något före bostadspriserna. Samma förhållande gäller om vi tittar på till exempel den danska bostadsbubblan. Bostadspriserna planade först ut och föll sedan definitivt under 2008 (men tidigare om man ser till enbart Köpenhamn):
Men antalet påbörjade nya bostäder föll tidigare, från slutet av 2006:


Varför tycks bostadsbyggandet minska innan priserna faller? På en fri marknad bestäms priset som bekant av utbud och efterfrågan. Om efterfrågan ökar utan att utbudet kan anpassa sig tillräckligt fort så pressas priset uppåt. Bostadsmarknadens återkommande upp- och nedgångar följer så klart konjunkturen i stort, men beror också på egenheter hos bostadsmarknaden i sig. Det tar helt enkelt tid att bygga bostäder, inte bara på grund av själva byggprocessen och allt som föregår den, utan för att kapaciteten i byggsektorn ofta behöver byggas upp efter en lågkonjunktur. Stigande efterfrågan och stigande bostadspriser leder till att existerande aktörer ökar sitt byggande samtidigt som nya lockas att etablera sig. På sikt kommer utbudet ikapp, vilket leder till en prisjustering nedåt. Om efterfrågan under lång tid dessutom varit dopad av en övertro på stigande priser och spekulationsköp så kan prisfallet blir kraftigt. Sjunkande priser leder i sin tur till att byggandet minskar. Om lågkonjunkturen blir kraftig kan byggföretag slås ut. På sikt uppstår ett uppdämt behov av nya bostäder, och när nästa högkonjunktur tar fart kan cykeln börja om igen.

Det "borde" alltså vara priserna som faller först, vilket leder till minskat byggande. I praktiken kompliceras dock skeendet något av att bostadspriser tenderar att vara relativt trögrörliga nedåt. Byggföretag säljer lägenheter under produktion till fast pris, och privata säljare kan till en början vara motvilliga att acceptera ett väsentligt lägre pris än det "normala"  på marknaden - även om det bara skulle innebära att de fick lika mycket som de skulle ha fått ett år tidigare. Säljare som redan köpt nytt i nyproduktion kan rentav vara pressade att få ut ett visst pris för sin gamla bostad för att affären ska gå ihop, och därför ovilliga att acceptera ett lägre pris.

Det första som händer när efterfrågan avtar eller utbudet blir för stort är alltså inte nödvändigtvis att priserna genast anpassar sig nedåt. Istället blir marknaden trögare. Bostäder i nyproduktion säljs inte lika fort och lägenheter på andrahandsmarknaden förblir osålda en längre tid eftersom det finns ett glapp mellan köparnas vilja att betala och säljarnas begärda pris. När byggföretagen märker av att efterfrågan minskar så kanske de börjar locka med rabatter i form av avgiftsfria år (vilket inte heller syns i prisstatistiken trots att det är en de facto prissänkning), men det ska mycket till för att de faktiskt ska sänka priserna (inte minst på grund av risken att tidigare köpare drar sig ur). Vad de däremot nästan säkert kommer att göra är att skjuta planerade projekt på framtiden för att undvika att bli stående med för många osålda lägenheter. Det förklarar i sin tur varför antalet byggstarter faller snabbare och tydligare i statistiken ovan än bostadspriserna.

I teorin skulle marknaden kunna stabilisera sig genom att utbudet minskar något. En mindre prisjustering nedåt skulle då följas av en något lägre byggtakt och en mer normal prisutveckling. I praktiken finns flera skäl till att en längre tid av uppgång ofta följs av en långvarig nedgång. Om efterfrågan varit "dopad" av förväntningar om fortsatt stigande priser ("det blir ännu dyrare om vi väntar så vi lägger ett bud till", "det är en säker investering, priserna kan bara fortsätta uppåt") kan stagnerande eller något sjunkande priser i sig bli det som utlöser ett prisfall. Förekomsten av tomma, nybyggda lägenheter blir en väckarklocka som effektivt slår hål på myten att priserna kommer alltid gå upp på grund av bostadsbristen. Spekulation i en andra bostad för uthyrning eller i hopp om ett snabbt klipp kan upphör nästan helt, och många kan bestämma sig för att sälja för att säkra sin vinst.

Men det finns också mer konkreta faktorer än förväntningar som gör att nedgången kan bli självförstärkande:
  1. Om bostadsbyggandet minskar tvärt försvagas konjunkturen vilket i sin tur också påverkar efterfrågan på bostäder och hushållens syn på prisutvecklingen framöver. 
  2. Prisfall leder till minskad konsumtion genom den så kallade "förmögenhetseffekten" - hushållen känner sig mindre rika och konsumerar därför mindre. Om stigande priser dessutom uppmuntrat hushåll att konsumera mer och rentav belåna sina bostäder för konsumtion kommer stagnerande eller fallande priser leda till kraftigt minskad konsumtion och förstärka lågkonjunkturen. 
  3. Byggföretag som investerat alltför aggressivt i dyr nyproduktion och köp av mark kan få finansiella problem som i sin tur kan påverka underleverantörer och långivare.
  4. Fallande bostadspriser kan få bankerna att bli mer försiktiga i sin långivning vilket förstärker den nedåtgående trenden.  
Så hur mår den svenska bostadsmarknaden? Att det sedan åtminstone ett halvår går trögare att sälja nyproducerade lägenheter vet vi redan, liksom att bostadspriserna ökat långsammare och rentav fallit på sina håll under våren och sommaren. Statistik för byggstarter finns tyvärr bara per kvartal i Sverige, men enligt de preliminära siffrorna från SCB påbörjades rekordmånga nya bostäder i det första kvartalet, medan det andra kvartalet var mer i linje med snittet för 2016:


Det vore dock dumt att dra några slutsatser utifrån siffror från bara två kvartal. Att färre bostäder påbörjades under andra kvartalet skulle kunna bero på flaskhalsar - t.ex. kapacitetsbrist i byggsektorn eller brist på byggfärdig mark – eller tillfälligheter som gjorde första kvartalet till ett undantag. Men logiskt sett borde bostadsbyggandet minska när marknaden kyls ned, vilket i så fall borde visa sig ganska snart i kvartalsstatistiken för antalet byggstarter. Samtidigt är många projekt redan planerade (och rentav säljstartade) och stora investeringar har gjorts i mark och projektering, vilket gör att ett totalt tvärstopp inte är troligt.

Det här inlägget bör dock inte ses som en prognos, snarare en fingervisning om vilka tecken som man kan hålla utkik efter om man vill känna igen en begynnande krasch: fortsatt trög försäljning av nyproduktion, fler osålda inflyttningsklara lägenheter, rabatter och andra lockbeten, uppskjutna byggstarter, nyproducerade lägenheter som snabbt läggs ut på andrahandsmarknaden (ett lokalt exempel från Bagarmossen finns här, där en etta i Besqabs Brf Studion redan ligger ute till försäljning samtidigt som flera inflyttningsklara lägenheter står tomma),  avtagande optimism om prisutvecklingen och andra liknande faktorer kan sammantaget ge en betydligt bättre bild än att försöka tolka tillfälliga (?) trender i prisstatistiken.
---

Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen: 

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget!

Wednesday, August 16, 2017

Den sjuka andrahandsmarknaden: Lånefest och spekulation

I debatten om huruvida det finns en bostadsbubbla eller inte i Sverige har ett vanligt argument varit att så inte är fallet, eftersom det inte förekommer några betydande inslag av spekulation i bostäder. För ett par år sedan skrev till exempel Patricia Hedelius så här i SvD Näringsliv under rubriken "Nya rekordpriser - men ingen bubbla":
"Det finns i princip inget spekulationsbyggande eller köp av bostäder i uthyrningssyfte som dopar efterfrågan. Det är hushåll med ett riktigt boendebehov som driver efterfrågan. Så länge utbudet av bostäder är för litet och situationen väntas bestå flera år framöver, som Boverkets rapport vittnar om, så finns en verklig efterfrågan."
Om förekomsten av spekulation i bostäder och hur en relativt liten grupp spekulanter kan påverka en hel marknad har jag skrivit om i min bok Kasinolandet. Här tänkte jag skriva lite mer om hur andrahandsuthyrning av bostadsrätter och spekulation i bostadspriser hänger ihop, eftersom ämnet varit på tapeten en del på sistone.

Häromdagen uppmärksammade SEB:s chefsstrateg Johan Javeus den påfallande stora skillnaden i kostnad mellan att hyra en bostadsrätt på Östermalm i andra hand (23.000 kr/månad) jämfört med att köpa motsvarande lägenhet (11.000 kr/månad i ränta och avgift):


Sedan Alliansregeringen lättade på reglerna för uthyrning av bostadsrätter har det också blivit allt vanligare att möjligheten till lönsam uthyrning lyfts fram i bostadsannonser, som här i en annons för en liten etta på Södermalm:


Möjligheten att köpa för att hyra ut med god vinst har under sommaren till och med lyfts fram i annonser för nyproducerade bostadsrätter i Täby, som bland annat Stockholm Direkt uppmärksammade. "Efter att ha fått många förfrågningar har vi gjort ett utskick som tar upp just möjligheten att vara flexibel i sitt nyttjande", sade Tobias Lewandowski på Tobin properties, som bygger bostäderna, till tidningen.

Idag skulle nog ingen förneka att köp av bostäder i uthyrningssyfte har blivit ganska vanligt i Stockholm. Men när fenomenet diskuteras görs det oftast ur hyresgästens perspektiv. Hyrorna är ju högre än på den "reglerade" hyresmarknaden, och som SEB:s Johan Javeus påpekar kan ännu friare uthyrning av bostadsrätter vara en slags bakväg till ett system med marknadshyror.

Men fenomenet bör också diskuteras som ett exempel på skadlig spekulation som bidrar till att blåsa upp den svenska bostadsbubblan och förvärra en framtida krasch.

Den som köper en bostad i uthyrningssyfte lockas i praktiken oftast inte av själva hyresintäkten. Om jag hade 7,3 miljoner över skulle jag i alla fall inte investera dem i en lägenhet på Östermalm med 23.000 i månadshyra. När avgiften till föreningen är betalad blir det 19500 kvar, eller ca 230.000 om året. Det är mycket pengar, men den årliga avkastningen på mina 7,3 miljoner blir bara drygt 3%. Mer än på bankkontot, men långt från börsens genomsnittliga reala avkastning på 12% om året de senaste 30 åren.

Utöver den höga andrahandshyran måste ytterligare två ingredienser till för att göra köp i uthyrningssyfte riktigt intressant. Den första är naturligtvis chansen att göra ett klipp på en framtida värdeökning. Enligt en undersökning från Evidensgruppen förväntade sig bostadsköpare i Stockholmsinnerstad år 2014 en prisökning på 6,9% per år i snitt de kommande tio åren. Den förväntade avkastningen från prisökningen var alltså dubbelt så hög som avkastningen från själva uthyrningen! (Eftersom 6,9% är ett snitt kan vi för övrigt också utgå ifrån att de mest optimistiska köparna - spekulanterna - tror på ännu större prisökningar än så).

Men inte ens om man räknar ihop prisökningen och vinsten från uthyrningen så kan bostaden konkurrera med aktiemarknaden. Den andra ingrediensen som krävs är möjligheten att använda skuldsättning som hävstång. Om du går till banken och ber att få låna några miljoner för att köpa aktier blir du antagligen utslängd med huvudet före, men har du en bostad som säkerhet är utsikterna att få ett lån betydligt bättre. Vilket öppnar för fantastiska möjligheter: Om du själv satsar 10% av köpeskillingen och lånar resten av banken, så innebär ju en prisuppgång på 10% att du redan har fördubblat din egen insats.

Den viktigaste slutsatsen av allt detta är att tron på fortsatta prisökningar är avgörande för efterfrågan på bostäder i uthyrningssyfte. En marknad där spekulationsköp är vanliga blir därmed lätt instabil. En långvarig kraftig uppgång kan i teorin följas av en period med mer försiktiga prisökningar eller stabila priser. Men om spekulanter förväntar sig obetydliga prisökningar framöver försvinner huvudmotivet för att köpa bostäder i uthyrningssyfte. Det leder till minskad efterfrågan på bostäder oavsett hur de faktiska behoven ser ut - vilket i sig kan räcka för att utlösa ett prisfall.

Enligt den ovan länkade Evidens-rapporten var spekulation huvudmotivet för 5% av alla köpare i Stockholm sommaren 2014. Byggbolag och mäklare har de senaste åren uppskattat att 10-15 procent av alla köp i nyproduktion utgörs av spekulationsköp. Frågan är vad som skulle hända med bostadsmarknaden om alla dessa köpare plötsligt drog öronen åt sig?


---

Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen: 

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget!