Friday, June 16, 2017

Stockholms sjuka bostadsmarknad och regeringens svek mot de unga



Igår presenterade Länsstyrelsen Stockholms sin årliga rapport om läget på bostadsmarknaden. För den som följt utvecklingen innehåller den inga överraskningar, men det kan ändå vara värt att ta en titt på ett par av slutsatserna i rapporten - i synnerhet mot bakgrund av bostadsministerns debattartikel i SvD förra veckan där utvecklingen beskrevs som positiv på alla fronter.

Länsstyrelsen konstaterar till att börja med att bostadsbyggandet förra året äntligen nådde upp till det regionala behovet 16000 bostäder årligen. Det är så klart väldigt positivt, med tanke på att byggandet under många år varit långtifrån tillräckligt. Samtidigt konstaterar man att bostadsbristen har fortsatt att förvärras, inte minst bland unga. Och merparten av det som byggs är dyra bostadsrätter som är bortom räckhåll för unga utan rika släktingar eller högavlönade jobb. Bara en tredjedel av alla nya bostäder är hyresrätter (se diagrammet nedan), och hyrorna i nyproducerade hyresrätter är oftast för höga för hushåll med lägre inkomster.


Medan Miljöpartiets Peter Eriksson hävdar att regeringens satsningar "stimulerar nybyggnation av hyresrätter med en rimlig och tillgänglig hyresnivå" vilket leder till att "delar av dagens trångboddhet kan minska", visar statistiken att andelen nybyggda hyresrätter i länet inte ökat. Länsstyrelsen konstaterar också att bara ett fåtal projekt fått del av regeringens investeringsstöd på 2,7 miljarder om året, helt enkelt för att få ansökningar har inkommit. Det kanske låter konstigt, men beror så klart inte minst på att det på dagens glödheta bostadsmarknad är extremt lönsamt att bygga bostadsrätter.

Medan Peter Eriksson ser dagens bostadsbyggande som "i grunden sunt" talar Länsstyrelsen klarspråk (på sitt byråkratiska vis) om vart utvecklingen leder:

"En fortsatt utveckling med nyproducerade dyra bostäder i kombination med upprustningar av det befintliga beståndet med kraftiga hyreshöjningar som följd innebär en ohållbar situation i förlängningen. Länsstyrelsens bedömning är att de satsningar som hittills lanserats på lokal och nationell nivå inte varit tillräckliga." 

Några som också talar klarspråk om utvecklingen på bostadsmarknaden är Dagens Industris Bostadsråd, som häromdagen konstaterade att det "i avsaknad av en bostadspolitik byggs för många dyra bostadsrätter och för få hyresrätter med överkomliga hyror", vilket enligt tidningens expertpanel kan "leda till en minikrasch redan nästa år."

Idag har vi alltså hamnat i ett läge där bankekonomer och näringslivets husorgan framstår som radikalare i sin syn på bostadsmarknaden är den S-ledda regeringen. Socialdemokrater och miljöpartister tar så klart gärna åt sig äran för att bostadsbyggandet ökat kraftigt de senaste åren, trots att de måste vara väl medvetna om att det höga bostadsbyggandet är helt och hållet konjunkturstyrt, snarare än ett resultat av någon medveten politik överhuvudtaget.

Spelar det någon roll, så länge det byggs många bostäder? Ja, det spelar all roll i världen. För det första innebär ett byggande på marknadens villkor att det i första hand byggs för människor med stora plånböcker, samtidigt som höga hyror och skenande priser stänger ute allt fler från bostadsmarknaden. För det andra kommer ett byggande som är styrs av bubbelliknande cykler på bostadsmarknaden också att falla dramatiskt när konjunkturen viker nedåt. Utan en aktiv bostadspolitik kan vi mycket snabbt vara tillbaka i en situation där det under lång tid byggs alldeles för lite, samtidigt som ett tvärstopp i byggandet i sig förstärker nedgången i konjunkturen.

Exakt det hände också efter finanskrisen 2008, då en långvarig uppgång i bostadsbyggandet bröts och följdes av flera förlorade år, fram till ungefär 2013 då byggandet tog fart igen. Som Länsstyrelsen påpekar är detta fullständigt vansinnigt ur ett ekonomiskt perspektiv, eftersom det - som de kommuner som idag försöker öka byggandet av billiga hyresrätter fått erfara - är väldigt mycket dyrare att bygga när marknaden är kokhet och byggföretagens orderböcker är fulla.

Risken är stor att regeringens självgoda skryt tilltar ju närmare nästa års val vi kommer. Vi som ser problemen får helt enkelt göra vårt bästa för att bemöta det och ställa krav på en bostadspolitik som tillgodoser flertalets behov, snarare än byggherrarnas, bankernas och de rikaste hushållens.

---

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - recension i BTJ-häftet nr 12, 2017, av min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen. Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget.

Sunday, June 4, 2017

Fintech och ockerlån - symptom på en sjuk ekonomi

Den senaste veckan har den växande svenska "fintech"-sektorn fått en del kritisk uppmärksamhet, bland annat av Aftonbladets ledarsida och Andreas Gustavsson i Dagens ETC. Kritikerna pekar inte minst på det nystartade företaget Youple, vars affärsidé går ut på att "crowdfunda" lån till kontantinsatsen för bostadsköpare utan eget kapital - alltså lite som en i-landsvariant av de mikrolån som för ett antal år sedan hypades som en lösning på världsfattigdomen. Så här ser deras reklam på Facebook ut:


Youple lockar låntagare genom att erbjuda lägre ränta än vanliga blancolån. Investerare lockas i sin tur med att inte bara få ränta på sin insats utan också del av en framtida värdeökning på bostaden. Lånen är "amorteringsfria", vilket också bidrar till en lägre månadsutgift. Men i själva verket är upplägget bedrägligt. Lånen måste nämligen betalas tillbaka efter 5 år, tillsammans med en andel av värdeökningen, oavsett om bostaden sålts eller inte.

Den underförstådda förutsättningen är att bostaden ökat så mycket i värde att köparen kan ta ett nytt traditionellt banklån för att betala av det dyrare Youple-lån efter fem år (vilket förutom fortsatt boom på bostadsmarknaden också förutsätter att köparen inte blivit arbetslös, sjuk eller liknande och att bankerna inte stramat åt sin kreditgivning). Har bostadsmarknaden rentav gått ner så blir det riktigt jobbigt för de som lockats av Youples till synes billiga upplägg. Risken är överhängande att de tvingas ta ännu dyrare blancolån eller slutar som ett ärende hos kronofogden.

Det riktigt fiffiga med Youples affärsidé är dock att hela risken tas av långivare och investerare. Youple förmedlar bara lånen och tjänar pengar på sina avgifter oavsett. Incitamenten för Youple att göra en seriös kreditprövning är med andra ord inte särskilt stora - en modell som påminner om det som hände i USA före finanskrisen, när banker utfärdade bostadslån till kreditovärdiga hushåll på löpande band, eftersom de kunde paketera dem i värdepapper och dumpa hela risken på godtrogna institutionella investerare.

Samtidigt som Youple och andra fintech-företag med kreativa metoder vill "revolutionera" den svenska bolånemarknaden fortsätter nischbankerna som erbjuder dyra blancolån att växa i rasande tempo. Enbart två av dem skickade förra året 40.000 ärenden till Kronofogden, samtidigt som ägarna plockar ut rekordvinster. Ofta handlar det om ren ockerverksamhet där tanken är att låntagaren aldrig ska betala tillbaka lånet, utan bara fortsätta att betala ränta och ränta på ränta i evighet, enligt Finansinspektionen som förra året inledde en särskild granskning av branschen.

När den svenska bostadsbubblan spricker kommer den här typen av kreativa upplägg och mer eller mindre oseriösa aktörer på lånemarknaden antagligen få en stor del av skulden. Därför kan det vara värt att påminna om att nischbankerna och fintech-sektorn än så länge står för en väldigt liten del av den totala utlåningen, som domineras av ett fåtal storbanker. Och snarare än huvudsaklig orsak utgör de ett symptom på grundläggande problem i ekonomin.

Ofta lyftas digitalisering och möjligheten att göra en låneansökan med några knapptryckningar och ett mobilt bank-ID fram som orsak till nischbankernas och fintech-sektorns framväxt. Men även om den tekniska utvecklingen underlättar så finns det andra faktorer som är minst lika avgörande. Det gäller inte minst de senaste årtiondenas snabbt växande inkomstskillnader. En liten minoritet av befolkningen sitter på allt större finansiella tillgångar och utrymmet för lönsamma investeringar i den reala ekonomin industrin är begränsat, bland annat på grund av svag efterfrågan. Låga räntor och högt värderade börser leder till en jakt på andra investeringsmöjligheter, både bland stora institutionella investerare och relativt välbeställda hushåll. En allt viktigare sådan är att låna ut pengar till det stora flertalet som saknar eget kapital för att ta sig in på den överhettade bostadsmarknaden. Det Youple gör i liten skala är i själva verket det svällande finansiella systemets viktigaste funktion idag.

Explosionen av blancolån och finansiella innovationer visar också på det lönlösa i att försöka komma åt problemen enbart genom att reglera kreditmarknaden. Så har ju det bolånetak som infördes 2010 och som innebär att man bara får låna till 85 procent av bostadens värde uppenbarligen bidragit till att fler tar dyra blancolån och öppnat för kreativa upplägg som Youples crowdfundade lån till kontantinsatsen. Det krävs betydligt större reformer för att komma bort från dagens situation med akut bostadsbrist, skenande skuldsättning och växande klyftor. Men tills vidare får vi vara glada att ockerbanker och finansiella innovatörer åtminstone granskas.

---

I mars publicerades min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen. Köp i din favoritbokhandel, direkt från förlaget, eller på Bokus eller Adlibris