Wednesday, October 4, 2017

Momentum på den svenska bostadsmarknaden - går ett prisfall på bostäder att förutse?

I debatten om den svenska bostadsmarknaden finns det en sak som de flesta tycks rörande överens om: att bostadsprisernas utveckling är omöjliga att förutse. Även bland de som är övertygade om att det finns en bubbla tycks de flesta anse att det inte går att förutse när den kommer att spricka.

På sätt och vis är det självklart. Bostadsmarknaden styrs av en mängd olika faktorer – världsekonomins utveckling, oförutsedda politiska händelser, psykologi, med mera – som gör att exakta prognoser aldrig kommer att vara möjliga. Samtidigt finns få områden där historiska erfarenheter och existerande forskning lyser så fullständigt med sin frånvaro i debatten som just när det gäller bostadsmarknaden. Ett otal studier av olika tidsperioder, regioner och länder visar ju tvärtom att bostadsmarknadens cykler ofta följer ett ganska likartat mönster.

I en studie av Adam M. Guren diskuteras olika förklaringar till det som brukar kallas momentum på bostadsmarknaden - det vill säga tendensen att en förändring av ekonomiska fundamenta (till exempel sjunkande räntor, stigande inkomster, sänkta skatter eller liknande) inte omedelbart får genomslag i priserna. Istället fungerar en extern chock som en "knuff" som sätter igång en prisuppgång som i allmänhet varar i 2-3 år innan den följs av en korrigering nedåt av priserna mot dess långsiktiga historiska trend.

Långvarigt momentum på bostadsmarknaden kan till exempel bero på att köpare och säljare bara gradvis tar till sig innebörden av nya förutsättningar. Det kan också bero på att en initial uppgång skapar förväntningar på stigande priser som delvis blir självuppfyllande. En annan förklaring är att det tar tid för utbudet att anpassa sig genom ökat byggande, vilket leder till att ökad efterfrågan initialt leder till stigande priser, innan utbudet kommer ikapp. Adam M. Guren bidrar med en egen modell där friktion på bostadsmarknaden (säljare kan inte sätta ett utropspris som avviker alltför mycket från snittet i området) gör priserna trögrörliga, vilket också bidrar till att en extern chock inte får omedelbart genomslag på priserna.

De olika förklaringarna utesluter egentligen inte varandra, utan kan snarare ses som samverkande. Det intressanta är det tydliga mönster som bostadsmarknadens cykler uppvisar historiskt sett. Diagrammet nedan bygger på statistik över bostadspriser i USA från 1976 till 2013 och visar sambandet mellan en initial prisuppgång efter en extern chock och prisutvecklingen de följande kvartalen. En real prisökning med 1% det första kvartalet följs av en ökning med drygt 0,7% det andra kvartalet, och så vidare. Efter i snitt 11 månader följer en korrigering nedåt. Andra studier har visat att en ökning på 100% under en femårsperiod i snitt följs av en nedgång med 30% de följande fem åren.


Går det här mönstret att se också på den svenska bostadsmarknaden? Att ge ett definitivt svar på det kräver mer noggranna beräkningar, men en snabb översikt av läget kan ändå ge en fingervisning. I oktober 2011 peakade Riksbankens reporänta på 2,0%, för att sedan gradvis sänkas. De följande åren började bostadspriserna ta fart på nytt. Den verkliga chocken kom under tredje kvartalet 2014 då räntan snabbt sänktes från 0,75% till 0% i november, för första gången någonsin. Införandet av nollränta ledde inte bara till historiskt låga bolåneräntor utan var också en kraftfull signal till hushållen, och fick så klart stora konsekvenser för bostadsmarknaden. Sätter vi införandet av nollränta som kvartal 0 får vi följande graf över prisökningarna i Storstockholm.
Prisökningstakt på bostadsrätter i Storstockholm, kvartal från införandet av nollränta. Källa: Svensk mäklarstatistik och egna beräkningar. Y-axeln visar ett rullande årligt snitt av den kvartalsvisa prisökningstakten för att minimera säsongsvariationer. Vi befinner oss nu i kvartal 12, alltså nästan tre år efter införandet av nollränta.

De båda graferna är så klart inte jämförbara rakt av då de mäter olika storheter. Andra förändringar än införandet av nollräntan har också ägt rum under samma period. Till exempel har konjunkturen förstärkts, amorteringskrav har införts, bostadsbyggandet har skjutit i höjden, med mera. Men den generella trenden och framförallt tajmingen – med 11-12 kvartal från införandet av nollränta till den tydliga nedkylning av marknaden som vi ser idag – är ändå intressant. Om Stockholms bostadsmarknad följer det historiska mönster som bostadsmarknaden uppvisat i andra städer de senaste årtiondena så talar mycket för att vi står inför en ganska snar priskorrigering nedåt.

Poängen här är dock inte att försöka förutspå bostadsprisernas utveckling. Snarare handlar det om att förstå att priscykler på bostadsmarknaden delvis följer en egen intern dynamik. Det dominerande synsättet bland ekonomer, mäklare och allmänhet är ju annars att eftersom prisuppgången till stor del beror på de låga räntorna så kommer ingenting dramatiskt hända på marknaden förrän räntorna börjar stiga. I själva verket följs en period av momentum på bostadsmarknaden oftast av en korrigering nedåt helt enkelt eftersom priserna under uppgångsfasen tenderar att öka mer än vad som är långsiktigt motiverat och mer än vad efterfrågan "tål", samtidigt som utbudet så småningom "kommer ikapp" den ökade efterfrågan.

Hur kraftig korrigeringen nedåt blir är så klart mycket svårare att säga, men en avgörande faktor är i vilken utsträckning prisboomen också genererat ett kraftigt ökande utbud genom ökat byggande. I städer där det går relativt lätt att bygga nya bostäder blir prisfallet i allmänhet kraftigare än i städer där utbudet har svårt att svara på en ökad efterfrågan. I städer där det är lätt att bygga tenderar utbudet att öka kraftigt just när bostadspriserna nått sin högsta topp, vilket förstärker den följande nedgången.

För de som fortfarande lever i föreställningen att det är ovanligt svårt och krångligt att bygga bostäder i Sverige kanske det låter betryggande. Men faktum är att den extremt snabba ökningen av byggandet – inte minst i Storstockholm – snarare talar för ett större prisfall än en mjuklandning. Men detta får jag säkert anledning att återkomma till framöver.

---

Missa inte: Vad händer när bostadsbubblan spricker? Författarsamtal på ETC Bokcafé, 8 november kl 18.

Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen: 

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget!







4 comments:

  1. Tack för att du skriver, jag tycker det är mycket intressanta infallsvinklar du kommer med, jag skall följa detta nöjsamt! Om du undrar hur jag hittade hit så var det via Flashback.

    ReplyDelete
  2. Håller med, bra inlägg och hittade åxå hit via flashback :-D möjligt att cornucopia länkade åxå, minns ej...

    ReplyDelete