Friday, October 13, 2017

Prisfall och utbudschock på Stockholms bostadsmarknad

Valueguards index visade på fredagen en bred nedgång i bostadspriserna, men särskilt i Stockholms kommun där index sjönk med 2,2 procent i september. Som jag skrev för en månad sedan här på bloggen finns sedan en tid flera faktorer som pekar mot en nedgång. Sedan dess har inte mycket nytt hänt mer än att utvecklingen bekräftats: utbudet på Hemnet är fortsatt rekordhögt, nyproduktion säljer trögt och två bolagsutvecklare (Wallenstam och Tobin Properties) har gått ut med att de tänker omvandla planerade bostadsrätter till hyresrätter på grund av den osäkra marknaden, och fler hushåll i Stockholm tror på sjunkande bostadspriser enligt SEB:s boprisindikator.

"Alla ser det inte, men läget på bostadsmarknaden i Stockholm är mer dramatiskt än på många år", skriver Johan Hellekant i SvD. Som för att illustrera vad han menar ger Maria Crofts i DN nästan rakt motsatt budskap: Egentligen är det inte så mycket som hänt förutom att priserna "inte längre ökar i rekordtakt" (krönikan är uppenbarligen skriven innan Valueguards index publicerades). Det finns egentligen inget som talar för en nedgång framöver trots ökat utbud, menar hon. Sedan beskriver hon dagens bostadsmarknad så här:

"Det fungerar ungefär så här. Kalle ska sälja sin lägenhet och vet att grannen Nisse sålde sin bostad för 2 miljoner kronor i våras. Kalle har vant sig vid ständigt stigande bopriser och vill ha 2,1 miljoner kronor. Men prisökningstakten har avtagit och det är svårt att hitta en köpare som vill betala 2,1 miljoner kronor. Därför måste Kalle vänta tills det kommer en köpare eller nöja sig med 2 miljoner kronor. Under tiden han bestämmer sig ligger lägenheten kvar osåld och bidrar till att utbudet ökar".

Med tiden kommer Kalle och andra säljare inse att tiden av ständiga prisökningar är över, och nöja sig med 2 miljoner. Då kommer utbudet minska och allt återgå till det normala, men med mer måttliga prisökningar, är teorin. Som kommentar tänkte jag bara visa några grafer som illustrerar hur det egentligen ser ut med utbudet. Först en graf ur Hemnets årskrönikas som visar hur utbudet av bostadsrätter i hela landet brukar se ut under året: ganska stabilt eller något sjunkande under hösten.


Sedan en graf som visar utbudet i Stockholms län (rött) respektive Stockholms kommun (blått) under hösten (exklusive nyproduktion). Kurvornas form beror på att flest annonser läggs ut på fredagar, inför helgen, sen försvinner lägenheter under veckan tills nästa hopp uppåt kommer. Den gula grafen visar nyproduktion. Det vi ser är helt enkelt att utbudet fortsätter att öka varje vecka, trots att det redan i augusti var långt över det normala.

Följande graf är kanske mer intressant. Den visar antalet annonser i Stockholms län med sänkt pris (mer än 5% enligt Hemnets regler) under samma period:

Men det är inte bara så att fler säljare väljer att sänka priset i hopp om att hitta köpare, de senaste veckorna har utropspriserna på nya objekt också gradvis sjunkit i de områden jag har koll på. Mycket talar alltså för att Kalle i exemplet ovan får nöja sig med mindre än två miljoner, om han inte råkar ha en lägenhet i toppskick i ett attraktivt läge, på rätt våning osv.

Vad beror utbudschocken på? En förklaring som nu förts fram av mäklare är att det är en effekt av att fler nu väljer att sälja innan de köper nytt, på grund av den osäkra marknaden. I så fall är det ökade utbudet tillfälligt och marknaden kommer snart återgå till det normala.

Flera andra faktorer bidrar dock till ett fortsatt ökat utbud. För det första har många som säljer nu redan köpt nytt i nyproduktion. De flyttar alltså till en nybyggd lägenhet vars säljare är en byggherre - där tar "flyttkedjan" slut. För det andra finns det ett växande antal nyproducerade lägenheter med snar eller passerad inflyttning ute på marknaden, där säljarna inte bara är byggherrar utan också spekulanter som köpt i hopp om ett snabbt klipp. För det tredje finns det ett stort (men okänt) antal spekulanter som känner att det nu är läge att göra sig av med den där uthyrningslägenheten och kamma hem vinsten på de senaste årens uppgång. Den senare gruppen lär också växa i takt med att nya dystra nyheter om bostadsmarknaden publiceras.

Utbudschocken lär med andra ord hålla i sig, och mycket talar för att september månads nedgång fortsätter in i oktober. Trots många kommentatorers ansträngningar för att låta som att ingenting egentligen har hänt.

---

Missa inte
: Vad händer när bostadsbubblan spricker? Författarsamtal på ETC Bokcafé, 8 november kl 18.

Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget!

No comments:

Post a Comment