Sunday, October 22, 2017

Ledde friare uthyrning av bostadsrätter till minskat utbud?

Utbudet av bostadsrätter har som bekant ökat kraftigt i hela landet under hösten, men framförallt i Stockholm, som framgår av statistik från Booli och Dagens Industri:



Som synes är det en ganska dramatisk ökning jämfört med tidigare år, samtidigt som utbudet fortsätter att öka. En del av ökningen beror på ökad nyproduktion, men långtifrån hela. I Stockholmsregionen utgör nyproduktion ca en fjärdedel av det totala utbudet just nu, men dessa annonser ligger ofta ute länge och nyproduktionens andel av antalet nytillkomna objekt under hösten är mycket lägre - samtidigt som långtifrån all nyproduktion annonseras på Hemnet och mäklarnas sajter.

Men man kan kanske ändå som Boolis pressansvarige hävda att det ökade utbudet bara är en återgång till det normala, efter flera års stadig nedgång. Då uppstår istället frågan varför utbudet minskat under flera år? I våras när utbudet var rekordlågt förklarade mäklare och experter detta med detta med att amorteringskravet påverkat marknaden genom att hushåll som skulle behöva flytta hellre väntar eller "bygger om och anpassar den befintliga bostaden". Men eftersom amorteringskravet infördes 2016 duger det inte alls som förklaring till varför utbudet minskade under flera år innan dess.

En väldigt enkel förklaring kan vara de stigande priserna. De om något har ju försvårat för många hushåll som egentligen skulle vilja flytta till något större, vilket kan ha minskat utbudet av små och medelstora lägenheter. En annan förklaring är att antalet lägenheter i nyproduktion som sålts direkt av bostadsutvecklarna utanför Hemnet har ökat under perioden. Det skulle kunna förklara ett tillfälligt minskat utbud på andrahandsmarknaden eftersom den som köper i nyproduktion säljer sin gamla lägenhet först i samband med inflyttning. Det ökade utbud vi ser idag är ju i viss mån också ett helt förutsägbart resultat av att ett växande antal nyproduktionsprojekt närmar sig inflyttning (och antalet kommer att öka framöver).

Men det finns också en annan möjlig förklaring. Den borgerliga regeringen gjorde det lättare och mer lönsamt att hyra ut en bostadsrätt i andra hand, samtidigt som stigande priser lockade till spekulationsköp. Att detta skulle leda till ökad efterfrågan och stigande priser var det många som varnade för. Mindre självklart är kanske att friare uthyrning också kan ha bidragit till minskat utbud, då det både blivit lättare, mer lönsamt och mer accepterat att behålla en bostadsrätt man inte längre behöver.

Jag kan utan problem räkna upp ett dussintal personer i min bekantskapskrets som gjort just det. Jag skulle rentav tro att denna form av "indirekta" spekulation i bostäder är minst lika vanligt som rena spekulationsköp där en lägenhet köps i investeringssyfte. Det handlar till exempel om 
  • par som flyttar ihop och behåller den ena partens lägenhet som en investering 
  • personer som flyttar utomlands permanent och behåller en lägenhet i Sverige 
  • personer som får ett förstahandskontrakt och behåller bostadsrätten i hopp om fortsatt värdestegring 
  • lågt belånade hushåll som flyttar från storstaden och hyr ut lägenheten istället för att sälja den
Observera att mitt syfte inte är att moralisera. Många har säkert goda skäl att behålla en bostad de inte själva bor i. De kanske flyttar utomlands eller till en annan ort på prov, de kanske har barn som om några år behöver en egen bostad, de kanske vill ha en utväg om förhållandet spricker, och så vidare. Men faktum kvarstår att få av dem skulle behålla en lägenhet de inte själv tänker bo i om de inte trodde på fortsatt stigande priser - och oavsett motiv blir effekten densamma i form av ett lägre utbud. 

Den effekten försvinner dock i samma ögonblick marknaden stagnerar och ser ut att vara på väg att vända. Och när nedgången väl inletts kan många av dessa ägare av en extra bostad dessutom vilja sälja, vilket bidrar till ett ökat utbud och en ännu snabbare nedgång.

---

Missa inte: Vad händer när bostadsbubblan spricker? Författarsamtal på ETC Bokcafé, 8 november kl 18.

Sagt om Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen:

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017


Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget!

5 comments:

  1. Hej, intressant! Jag hörde på Stockholmsnyheterna på Svt att lägenhetspriserna i "Stockholm", vad nu det innefattar, sjönk med 6% enligt statistik från Booli. Vad tror du kommer utspelas härnäst?

    ReplyDelete
  2. Allt tyder på att priserna fortsätter falla i oktober. men det mest tillförlitliga måttet på prisutvecklingen för bostadsrätter är Valueguards index, som publiceras i mitten av november nästa gång. Jag har inte hört siffran 6%. Man ska komma ihåg att den statistik som kommer från Booli och Svensk Mäklarstatistik bygger på snittpriser helt oberoende av vilken typ av lägenheter som sålts. Så det kan gå upp och ner från månad till månad om det säljs ovanligt många dyra eller billiga objekt (små lägenheter har t.ex. högre kvadratmeterpriser) särskilt när antalet affärer är lågt, t.ex. på sommaren. Men en nedgång på 6% kan inte förklaras på det sättet, om den stämmer.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Har läst att valueguards statistik för br innefattar ca 50% av alla försäljningar. Jag tror att det finns en snedfördelning från mäklarhåll att mer rapportera de "bra" affärerna och att vissa undanhåller att rapportera dåliga avslut. Kan man få ngn garanti på att det _inte_ är så tro?

      Delete
    2. Nej garantier kan man inte få, men Valueguard är det bästa alternativet. Valueguards index bygger på samma uppgifter som Svensk Mäklarstatistik använder för sina pressutskick varje månad, men de är justerade efter vilken typ av lägenheter som sålts och därmed betydligt mer rättvisande om man vill följa utvecklingen. Det verkligt stora problemet idag är dock snarare att bara lyckade affärer syns i statistiken, medan en massa lägenheter står osålda. Först när de väl säljs, och då till ett betydligt lägre pris, slår det igenom fullt ut i statistiken. Även mäklare säger nu att det då kommer visa sig att priserna fallit med 10-15% senaste halvåret: https://www.di.se/nyheter/toppmaklaren-sa-stort-blir-prisraset/

      Delete
    3. Såhär svarar svensk mäklarstatistik i ett mail:
      "Samtliga kontor som rapporterar till oss rapporterar 100% av sina affärer för det ser mäklarsystemen till. (några kontor kan vi inte hämta från pga av tekniska hinder)

      Sen skickar vi databasen till Statistiska Centralbyrån för produktion av filer som ligger till grund för tabeller och grafer på vår hemsida.



      De enda affärer som SCB tar bort är rena fel och affärer som inte är representativa för statistiken (t ex BR under 10 kvm eller över 400 kvm)



      Du kan luta dig tillbaka lugnt och lita på det du läser och hör från oss."

      Och det låter ju som en korrekt bild av avslutade affärer. Är med på det du skriver ang osålda lägenheter.

      Delete