Oron växer kring bostadsmarknaden, och mycket fokus har de senaste veckorna varit på bostadsbyggare som riktar in sig på de allra rikaste köparna. Inte minst Oscar Properties som bygger Norra Tornen i Stockholm har varit i hetluften, med osålda lägenheter i pågående projekt för 1,5 miljarder, en sen vinstvarning i måndags och spekulationer om insiderhandel. Fredagens kvartalsrapport visade att försäljningen rasade med 70% under tredje kvartalet och att flera projekt läggs på is.
Man bör komma ihåg att Oscar Properties 150 osålda lyxlägenheter i Stockholm trots allt bara motsvarar en bråkdel av alla lägenheter som byggs. Men även om alla bolag inte drabbats lika hårt är det ändå uppenbart att inbromsningen är bred och påverkar alla segment av marknaden för nyproduktion.
En av Sveriges största bostadsbyggare, JM, rapporterade till exempel minskad försäljning med 40% i Stockholm under tredje kvartalet i år, jämfört med året innan. Andelen sålt/bokat i pågående produktion fortsatte också att minska (streckade linjen nedan) och närmar sig snabbt den "normala nivån" på 60-65%:
Faktum är att den skuggade linjen snarare borde kallas en "bottennivå" – hamnar man lägre än så lär man dra ganska hårt i nödbromsen, om inte annat för att bankerna ofta kräver att minst 50% av lägenheterna i ett projekt sålts före byggstart. Senaste gången JM hamnade under 65% sålt i pågående produktion var under finanskrisen 2008, då andelen sjönk till cirka 55%. (För en annan storbyggare som rapporterade i veckan, Bonava, föll andelen sålt/bokat på den svenska marknaden till 64% i tredje kvartalet, från 76 för ett år sedan).
Trots att JM:s vd Johan Skoglund talar hoppfullt om en "återhämtning" under slutet av kvartalet tyder en snabb titt på några av bolagets pågående projekt i Stockholm på fortsatt trög försäljning. I Lindes Terass (Årstastråket) med inflyttning under de närmaste månaderna finns fortfarande 16 lediga lägenheter, och bara 2 har sålts sedan slutet av augusti. I Gavelhusen (också Årstastråket) med inflyttning under 2019 och i Höjden (Enskede) med inflyttning under 2018 har inte en enda lägenhet sålts sedan augusti, och i båda är ungefär en tredjedel av lägenheterna till salu.
I Svensk Nyproduktions lista över säljstarter i september fanns flera JM-projekt med. I Sjöviksbacken 3 (Liljeholmen) tycks bara 4 av 62 bostäder ha sålts efter drygt en månad. I två andra projekt - Parkhuset och Fyrtornet på Lidingö – pågår fortfarande "bearbetning av VIP-förtur", något som i vanliga fall brukar ta någon vecka på sin höjd. Allmän säljstart är "preliminärt planerad till början av nästa år", enligt den ansvarige mäklaren. Samma sak gäller Kajplats Kvarnholmen 2, där allmän säljstart nu väntas ske först i december eller januari, "beroende på hur lång tid VIP-hanteringen tar".
Det är uppenbart att JM valt att flytta fram säljstarter på grund av svag efterfrågan. Samma sak sker nu på flera håll i Stockholm i skuggan av de mer spektakulära turerna kring Oscar Properties lyxlägenheter och Wallenstams uppmärksammade konvertering av bostadsrätter i Solberga till hyresrätter. Ett annat exempel är Patriams projekt på Karlbergsvägen i centrala Stockholm, där säljstart var planerad till 17 oktober, men nu har flyttats fram till våren 2018, trots att man tidigare skröt med "överväldigande intresse" för projektet.
Ett projekt som faktiskt säljstartade som planerat i september är Bergsvåg i Hjorthagen (eller "Östermalms oslipade diamant" som det heter i presentationen). Här planeras 16 radhus för 12-13 miljoner och 41 lägenheter med priser från 4,4 miljoner för en etta. Hälften av bostäderna släpptes i första etappen, men enligt projektsidan har bara 4 lägenheter sålts.
Det tycks gå bättre för projekt i mindre centrala lägen och kommuner i Storstockholm där priserna är lägre. Men även här är det långt från de senaste årens rusning till nyproducerade lägenheter. I regel är det också de minsta och billigaste lägenheterna som säljer i början, vilket innebär att inte ens 50 procents bokningsgrad efter ett par månader är så betryggande som det låter på dagens osäkra marknad - särskilt för mindre byggherrar med små marginaler.
Större bolag som JM med pengar i kassan står naturligtvis bättre rustade att klara av en nedgång genom att dra ner på byggtakten och "övervintra" tills marknaden vänder, samtidigt som man köper upp byggrätter och projekt till reapris från krisande konkurrenter. Men den sammantagna effekten av uppskjutna säljstarter och långsammare försäljning kan bli en betydligt snabbare inbromsning av bostadsbyggandet än vad de flesta prognoser hittills pekat på.
Det är lätt att glömma att Boverket så sent som i maj förutspådde en fortsatt ökning av bostadsbyggandet nästa år:
Byggindustrins senaste prognos från förra veckan talar däremot om en minskning från 73500 påbörjade bostäder i år till 65300 nästa år, det vill säga ett tapp på över 10 procent. Men skulle den utveckling vi sett under hösten fortsätta vore det inte konstigt om byggandet bromsande in ännu snabbare än så.
Uppdatering: Alm Equitys grundare Joakim Alm säger att tiotusentals planerade bostäder kommer att skjutas upp när priserna vänder efter en våg av spekulation och stigande priser. Han om någon borde veta, eftersom Alm Equity själva försöker bli av med ett stort antal inflyttningsklara lägenheter på Rinkebyterassen och har tvingats sänka priset på flera av dem.
---
Missa inte: Vad händer när bostadsbubblan spricker? Författarsamtal på ETC Bokcafé, 8 november kl 18.
Sagt om Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen:
"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.
"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017
Man bör komma ihåg att Oscar Properties 150 osålda lyxlägenheter i Stockholm trots allt bara motsvarar en bråkdel av alla lägenheter som byggs. Men även om alla bolag inte drabbats lika hårt är det ändå uppenbart att inbromsningen är bred och påverkar alla segment av marknaden för nyproduktion.
En av Sveriges största bostadsbyggare, JM, rapporterade till exempel minskad försäljning med 40% i Stockholm under tredje kvartalet i år, jämfört med året innan. Andelen sålt/bokat i pågående produktion fortsatte också att minska (streckade linjen nedan) och närmar sig snabbt den "normala nivån" på 60-65%:
Faktum är att den skuggade linjen snarare borde kallas en "bottennivå" – hamnar man lägre än så lär man dra ganska hårt i nödbromsen, om inte annat för att bankerna ofta kräver att minst 50% av lägenheterna i ett projekt sålts före byggstart. Senaste gången JM hamnade under 65% sålt i pågående produktion var under finanskrisen 2008, då andelen sjönk till cirka 55%. (För en annan storbyggare som rapporterade i veckan, Bonava, föll andelen sålt/bokat på den svenska marknaden till 64% i tredje kvartalet, från 76 för ett år sedan).
Trots att JM:s vd Johan Skoglund talar hoppfullt om en "återhämtning" under slutet av kvartalet tyder en snabb titt på några av bolagets pågående projekt i Stockholm på fortsatt trög försäljning. I Lindes Terass (Årstastråket) med inflyttning under de närmaste månaderna finns fortfarande 16 lediga lägenheter, och bara 2 har sålts sedan slutet av augusti. I Gavelhusen (också Årstastråket) med inflyttning under 2019 och i Höjden (Enskede) med inflyttning under 2018 har inte en enda lägenhet sålts sedan augusti, och i båda är ungefär en tredjedel av lägenheterna till salu.
I Svensk Nyproduktions lista över säljstarter i september fanns flera JM-projekt med. I Sjöviksbacken 3 (Liljeholmen) tycks bara 4 av 62 bostäder ha sålts efter drygt en månad. I två andra projekt - Parkhuset och Fyrtornet på Lidingö – pågår fortfarande "bearbetning av VIP-förtur", något som i vanliga fall brukar ta någon vecka på sin höjd. Allmän säljstart är "preliminärt planerad till början av nästa år", enligt den ansvarige mäklaren. Samma sak gäller Kajplats Kvarnholmen 2, där allmän säljstart nu väntas ske först i december eller januari, "beroende på hur lång tid VIP-hanteringen tar".
Det är uppenbart att JM valt att flytta fram säljstarter på grund av svag efterfrågan. Samma sak sker nu på flera håll i Stockholm i skuggan av de mer spektakulära turerna kring Oscar Properties lyxlägenheter och Wallenstams uppmärksammade konvertering av bostadsrätter i Solberga till hyresrätter. Ett annat exempel är Patriams projekt på Karlbergsvägen i centrala Stockholm, där säljstart var planerad till 17 oktober, men nu har flyttats fram till våren 2018, trots att man tidigare skröt med "överväldigande intresse" för projektet.
Ett projekt som faktiskt säljstartade som planerat i september är Bergsvåg i Hjorthagen (eller "Östermalms oslipade diamant" som det heter i presentationen). Här planeras 16 radhus för 12-13 miljoner och 41 lägenheter med priser från 4,4 miljoner för en etta. Hälften av bostäderna släpptes i första etappen, men enligt projektsidan har bara 4 lägenheter sålts.
Det tycks gå bättre för projekt i mindre centrala lägen och kommuner i Storstockholm där priserna är lägre. Men även här är det långt från de senaste årens rusning till nyproducerade lägenheter. I regel är det också de minsta och billigaste lägenheterna som säljer i början, vilket innebär att inte ens 50 procents bokningsgrad efter ett par månader är så betryggande som det låter på dagens osäkra marknad - särskilt för mindre byggherrar med små marginaler.
Större bolag som JM med pengar i kassan står naturligtvis bättre rustade att klara av en nedgång genom att dra ner på byggtakten och "övervintra" tills marknaden vänder, samtidigt som man köper upp byggrätter och projekt till reapris från krisande konkurrenter. Men den sammantagna effekten av uppskjutna säljstarter och långsammare försäljning kan bli en betydligt snabbare inbromsning av bostadsbyggandet än vad de flesta prognoser hittills pekat på.
Det är lätt att glömma att Boverket så sent som i maj förutspådde en fortsatt ökning av bostadsbyggandet nästa år:
Byggindustrins senaste prognos från förra veckan talar däremot om en minskning från 73500 påbörjade bostäder i år till 65300 nästa år, det vill säga ett tapp på över 10 procent. Men skulle den utveckling vi sett under hösten fortsätta vore det inte konstigt om byggandet bromsande in ännu snabbare än så.
Uppdatering: Alm Equitys grundare Joakim Alm säger att tiotusentals planerade bostäder kommer att skjutas upp när priserna vänder efter en våg av spekulation och stigande priser. Han om någon borde veta, eftersom Alm Equity själva försöker bli av med ett stort antal inflyttningsklara lägenheter på Rinkebyterassen och har tvingats sänka priset på flera av dem.
---
Missa inte: Vad händer när bostadsbubblan spricker? Författarsamtal på ETC Bokcafé, 8 november kl 18.
Sagt om Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen:
"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.
"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017
Så vad innebär det om det byggs väsentligt mindre framöver? Man kan ju misstänka att utbudet kommit ikapp efterfrågan hos de som har möjlighet att betala/få lån redan nu. Sedan förstår jag inte riktigt vilka det är som köper nyproduktion egentligen... antar och hoppas att det är 0 kommuner som gör det iaf, och då finns väl bara medelsvensson kvar :)
ReplyDeleteMan skulle ju kunna tänka sig att priser och utbud bara stabiliseras på en något lägre nivå framöver, men en tvär inbromsning får på sikt stora följder för konjunkturen. Tillväxten har ju till stor del drivits av bostadsbyggande och konsumtion de senaste åren. När konjunkturen vänder kan byggandet snabbt falla till betydligt lägre nivåer, trots stora behov på många håll, om inte politiska åtgärder vidtas för att hålla uppe byggtakten.
Delete