Fastighetsbolag mörkade omfattande spekulation

Allt fler branschföreträdare talar nu öppet om den omfattande spekulationsvåg som de senaste åren präglat bostadsmarknaden i Stockholm. En som varit frispråkig är miljardären Joakim Alm, vd och storägare för Alm Equity. Bolagets projekt Duvboet i Sundbyberg, som ägs tillsammans med Abba-profilen Björn Ulveus, uppmärksammades nyligen för att en fjärdedel av köparna lagt ut sina lägenheter till försäljning lagom till inflyttning:

Företeelsen är så klart långtifrån unik. Tvärtom går det att hitta lägenheter som säljs av privatpersoner i så gott som alla inflyttningsklara projekt i Stockholm idag. Men att så många som 25% av köparna vill sälja samtidigt är ändå ganska extremt.

Nyligen varnade Joakim Alm för att många byggstarter kommer att skjutas upp nu när marknaden kylts ned. Och häromdagen talade han om spekulation på bostadsmarknaden under en presentation hos Erik Penser Bank, som finns att se på Youtube:

Klippet är sevärt som en introduktion till den affärsmodell många av de nya bostadssutvecklarna på börsen arbetar efter, men i synnerhet för segmentet där Alm talar om utvecklingen på bostadsmarknaden åren 2013-2017.

Alm beskriver en marknad som 2013-2014 var "normal", dvs nya projekt sålde slut på ungefär nio månader. Men sedan förändrades allt snabbt. Säljtiderna minskade till 2 månader, sedan några veckor. Till slut dök det upp tältköer inför säljstarter och man var tvungen att hyra in ordningsvakter.  Bostadspriserna sköt i höjden, men markpriserna ökade ännu snabbare, vilket indikerar att många aktörer räknade med fortsatt uppgång på bostadsmarknaden. Priset på marken beror ju på det förväntade slutpriset när försäljningen av bostäder påbörjas flera år senare.

Så långt inget nytt. Det verkligt intressanta med klippet är att Alm medger att man var fullt medvetna om att en mycket stor del av köparna var spekulanter – upp till 40 procent i vissa projekt – vilket bidrog till överhettningen på marknaden. Alm Equity sägs till och med ha varit så bekymrade över de höga markpriserna att man helt höll sig borta från vissa områden och nästan upphörde med markförvärv. 

Klokt och redigt, kan tyckas, och dessutom befriande frispråkigt om spekulationsköpen för att komma från en insider. Det finns bara en hake: vid närmare granskning framstår det som ett illa dolt försök att rädda heder och ära i efterhand. För vad sa egentligen Alm till sina investerare och kunder när det begav sig?

I bokslutet för 2015, det år då spekulationsköpen tog fart på allvar, skrev Joakim Alm så här om bostadsmarknaden:

"Det grundläggande problemet är förstås att det har byggts för lite och fortfarande byggs för lite. Antalet påbörjade bostäder i Sverige har ökat de senaste åren till cirka 45 000 under 2015. Men i Storstockholm där bostadsbristen är som störst påbörjades förra året bara 10 000 bostäder. Med en inflyttning i regionen på 45 000 personer årligen betyder det en successivt förvärrad situation. /--/ Tillväxten i Sverige är för närvarande bland de högsta i västvärlden och på våra prioriterade marknader Stockholm och Uppsala handlar det om en tillväxt i klass med Kina. Vi kommer under åtskilliga år ha en marknad som efterfrågar de bostäder som produceras."

Det är rätt stor skillnad från idag, då Joakim Alm pekar ut en rad områden i Stor-Stockholm där han anser att det byggs för mycket. Att efterfrågan till stor del bestod av kortsiktiga spekulanter antyds inte heller med ett ord. I första kvartalsrapporten för 2016 noterar Joakim Alm bara att efterfrågan från "slutkunder" är fortsatt hög och i nästa rapport förs ett resonemang om att bostadsbristen bidragit till överhettning i Stockholm och Uppsala. Men i rapporten för tredje kvartalet 2016 händer plötsligt något: 

"Finansinspektionens krav att långivande banker ska kräva amortering på bostadslån har snart varit i kraft i ett halvt år. Vi upplever inte att det har varit hämmande för efterfrågan. En köparkategori som dock verkar ha fallit bort är spekulanterna, köpare av lägenheter som inte själva har haft för avsikt att bosätta sig i lägenheten. Sannolikt har även Skatteverkets policy att sådana vinster ska beskattas som näringsverksamhet inverkat."

Spekulanterna som tidigare inte fanns har alltså plötsligt försvunnit. I bokslutet för hela 2016 nämns sedan inte marknadsutvecklingen alls. Efter första kvartalet 2017 konstaterar Joakim Alm däremot att "bostadsmarknaden i Storstockholm har svalnat från den överhettade situation för två år sedan" och i halvårsrapporten skriver han: 

"Att marknaden har normaliserats har varit tydligt det senaste halvåret, till exempel så säljs inte alla lägenheterna i ett nytt projekt på någon vecka utan det tar två-tre månader. En stor anledning till detta är att spekulationsköparna har lämnat marknaden, vilket är bra."

Idag talar Joakim Alm alltså öppet om den våg av spekulationsköp som eldade på överhettningen på bostadsmarknaden. Han beskriver också hur samma spekulanter nu driver priserna nedåt när de desperat försöker bli av med sina lägenheter, samtidigt som utbudet av byggrätter ökar snabbt eftersom markspekulanter inser att festen är över. 

Problemet är så klart att Alm höll tyst om detta så länge spekulationsvågen gjorde det möjligt att höja priserna rejält och ändå sälja slut nya bostadsprojekt på rekordtid. Faktum är att han och andra branschföreträdare inte bara höll tyst, man försäkrade också potentiella investerare och kunder om att efterfrågan drevs av "bostadsbrist" och skulle bestå under lång tid framöver. Det är först efter att luften gått ur marknaden, fastighetsbolagens börskurser rasat och bostadspriserna börjat falla som man tagit bladet ur munnen.

När Alm Equity nu hävdar att man står väl rustade att "övervintra" nedgången på marknaden eftersom man tidigt såg vartåt det barkade är det kanske delvis en efterhandskonstruktion ägnad att lugna investerare: "andra har ägnat sig åt spekulation och förköpt sig på övervärderade byggrätter, men vi visste bättre." 

Man kan dock fråga sig hur de som köpte en bostad av Alm Equity innan marknaden vände känner inför det budskapet. Särskilt nu när många av deras grannar försöker bli av med bostäderna innan inflyttning och tvingas dumpa priset på grund av det överväldigande utbudet. Hade det inte varit schysst att varna marknaden för spekulationsvågens effekter? Jo, men då hade det ju inte bara blivit svårare att sälja bostäder till rådande priser utan förmodligen också att införskaffa kapital genom att ge ut obligationer och preferensaktier.

Joakim Alm var naturligtvis inte ensam om att hålla tyst. Alla med insyn i branschen måste ha känt till den omfattande spekulationen och hur den bidrog till att driva upp priser och byggkostnader. Detta gäller även de som nu skriker högst om att myndigheternas åtgärder mot skenande skuldsättning kan leda till kraftiga prisfall och en "ren fastighetskris", som specialbeställt konsultrapporter för att visa att hushållens skenande skuldsättning inte innebär några risker och som slagit fast att bostadsbubblan är en "vald sanning."

Det vore önskvärt om journalister som bevakar bostadsmarknaden tog sitt uppdrag på lite större allvar och ställde en enkel följdfråga till alla branschföreträdare som nu talar ut om spekulationsvågen eller varnar för en fastighetskris: Varför i hela friden sa ni inte något tidigare?

---

Sagt om Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen:

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på Bokus, Adlibris, eller direkt från förlaget!