Ett eko av 90-talet? Om Soros spekulation mot den svenska bostadsmarknaden

I förra veckan rapporterade Dagens Industri att den kände finansmannen George Soros via sitt bolag Soros Fund Management gått in som "storblankare" i den svenska bostadsutvecklaren Bonava, och därmed för första gången någonsin i en svensk aktie. I klarspråk betyder det att Soros kommer att tjäna pengar om aktien faller. Avanzas sparekonom Claes Hemberg påminner i artikeln om att Soros även spelade en roll under den svenska fastighetskrisen i början av 90-talet, då spekulation mot den svenska kronan ledde till att den fasta växelkursen till slut övergavs efter ett mycket envetet och kostsamt försvar där Riksbanken bland annat höjde räntan till 500%.

Personligen skulle jag inte fästa så stor vikt vid att det är just Soros bolag som nu ser en chans att spekulera mot den svenska bostadsmarknaden (Soros är för övrigt också en huvudperson i många nutida antisemitiska konspirationsteorier och propagandakampanjer). Däremot så är det en intressant signal om att stora utländska aktörer på allvar fått upp ögonen för den skakiga utvecklingen på den svenska bostadsmarknaden och att de i vissa fall gör en mer pessimistisk bedömning än de flesta lokala bedömare.

Att det är just Bonava som blankas är i sig talande. Jämfört med många andra bostadsutvecklare med stor exponering mot Stockholmsmarknaden – och särskilt de som bygger i de allra dyraste prissegmenten – har Bonava hittills klarat sig relativt bra under den rådande "oron". Det visar både försäljningssiffrorna i rapporten för tredje kvartalet och aktiens utveckling på börsen, där Bonava har fallit med "bara" ca 23% sedan toppen i maj medan JM fallit med 40% och lyxbyggaren Tobin Properties med nästan 70%.

Ett sätt att tolka Soros-fondens blankningsaffär är alltså att man tror på en fortsatt och bred nedgång, i kontrast mot marknadens samlade bedömning hittills som varit att krisen kommer att begränsas till den dyraste nyproduktionen i Stockholm. (Bonavas huvudfokus är den svenska marknaden men man har även betydande verksamhet i Tyskland och i Norge, så det går så klart inte att utesluta att Soros ser en kombination av negativ utveckling i alla tre länderna). 

Att olika aktörer gör olika bedömningar är inte ett dugg konstigt. Men utan jämförelser i övrigt så går det kanske ändå att dra en parallell mellan spekulationen mot kronan i början av 90-talet och Soros blankning av Bonava. Då var det otänkbart för många att den fasta växelkursen skulle överges, främst av politiska skäl, långt efter att det framstod som oundvikligt för utländska spekulanter (även svenska aktörer spekulerade så klart i en devalvering). Idag ser många lokala aktörer och experter på samma sätt en större bostadskrasch i Sverige som osannolik, trots att varningslamporna blinkar allt mer ilsket.

Ibland kan det helt enkelt vara lättare för en utomstående att se läget klart, särskilt när väldigt stora intressen står på spel. En utländsk betraktare vars omdöme inte färgats av de senaste årens svenska debatt om bostadspriser, bostadsbrist och byggande kan snabbt samla in följande fakta om läget:

• Bostadspriserna har ökat med över 60% på 5 år, och ännu mer på bostadsrätter
• Priserna har ökat snabbare utanför Stockholm under samma period, så där är fallhöjden alltså högst
• Bostadsbyggandet har ungefär tredubblats under samma period
• I ett internationellt perspektiv råder ingen extrem bostadsbrist (mätt som antal bostäder/invånare, bostadsyta per person, osv) ens i storstäderna
• Det råder politisk konsensus om att byggandet måste öka och flera åtgärder har vidtagits (tex statligt investeringsstöd till hyresrätter och studentlägenheter, byggbonus till kommuner osv), vilket talar för att utbudet kommer att fortsätta att öka även om privata bostadsbyggare drar i nödbromsen
• Myndigheterna har ögonen på hushållens växande skuldsättning och har vidtagit åtgärder mot denna
• Flera storbanker har bromsat utlåningen till hushållen för att minska sin exponering mot bostadsmarknaden
• Omfattande spekulation i nyproduktion har förekommit och många spekulanter försöker nu dra sig ur marknaden samtidigt
• Höstens prisfall är det snabbaste sedan Lehman Brothers kollaps
• Den ekonomiska tillväxten drivs i stor utsträckning av bostadsinvesteringar
• Antalet rapporterade byggstarter föll kraftigt tredje kvartalet till den lägsta nivån sedan 2015
• Antalet osålda lägenheter i pågående nyproduktion har ökat snabbt, liksom utbudet på andrahandsmarknaden
• Trots ovanstående är rådande konsensus bland lokala experter och marknadsaktörer att bostadsmarknaden bara kommer genomgå en mindre korrigering som främst berör Stockholm, och att den starka konjunkturen gör ett större prisfall mycket osannolikt (vilket som jag påpekade nyligen är en tankevurpa eftersom konjunkturen i stor utsträckning är beroende av bostadsbyggandet och därmed prisutvecklingen). 

Kombinationen av starka indikatorer på en fortsatt nedgång och en kvardröjande "den här gången är annorlunda"-mentalitet hos lokala aktörer (som själva var med och drev fram bubblan) skapar helt enkelt ett gyllene tillfälle för aktörer som George Soros. Självklart kan de också ha fel, men det är i alla fall inte svårt att förstå varför en storspekulant ger sig på den svenska bostadsmarknaden just nu.

---

Sagt om Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen:

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på Bokus, Adlibris, eller direkt från förlaget.