Häromdagen damp ett erbjudande ner på mailen från bostadsutvecklaren SSM, som främst bygger små bostadsrätter riktade till yngre köpare (men haft stora problem med försäljningen sedan luften gick ur bostadsbubblan och dessutom stämpts av köpare efter stora förseningar). I hopp om att sälja fler lägenheter bjuder nu SSM på halva kontantinsatsen för personer under 30:
Att byggherrar lockar köpare med olika former av rabatter är inte ovanligt. Det finns flera fördelar med att bjuda på premier av olika slag (t.ex. 50.000 i fria inredningsval eller 24 avgiftsfria månader) istället för att helt enkelt sänka priserna. Dels är det naturligtvis ett beprövat marknadsföringsknep. Dels kan byggherrar vilja undvika att skriva ner värdet på de osålda bostäder man har på sin balansräkning, vilket man antagligen skulle tvingas göra om man sänkte listpriserna. Premier och andra "smygrabatter" påverkar inte heller prisstatistiken på samma sätt som prissänkningar.
Mer allvarligt är dock att byggherrarna på detta sätt kan kringgå Finansinspektionens kreditregler (bolånetak och amorteringskrav) genom att ge en missvisande bild av köparens belåningsgrad.
Ta till exempel en av SSM:s tvåor i projektet Bromma Boardwalk för knappt 3 miljoner. För att köpa en sådan krävs en kontantinsats på 15% (ca 450.000) för att få låna resten (2.550.000). Men nu ger alltså SSM ett bidrag på 225.000 för att få sina lägenheter sålda. Då kan man anta att det verkliga marknadsvärdet på lägenheten ligger närmare 3 miljoner minus 225.000, det vill säga 2.775.000 kronor. Med ett lån på 2.550.000 blir köparens belåningsgrad ca 92% av det faktiska marknadsvärdet – mer än tillåtna 85%.
Om SSM istället hade sänkt listpriset till 2.775.000 så hade köparen fortfarande behövt en kontantinsats på 416.000, istället för de 225.000 som nu behövs. Genom att låta köpeskillingen på papperet avvika från det faktiska marknadsvärdet kan byggherrar också hjälpa köpare med lite större eget kapital att komma under amorteringskravets trösklar på 50% och 70% belåningsgrad.
Nu ska det sägas att detta förmodligen är ett relativt litet problem idag när omsättningen på nyproduktionsmarknaden kollapsat. De köpare vi talar om är för få för att just deras något högre belåningsgrader ska utgöra ett hot mot den finansiella stabiliteten. Däremot man kan se det som ett symptom på djupare problem på bostadsmarknaden – och ännu ett exempel på aktörernas beredskap att tänja på och kringgå regler för att skydda sin egen vinst.
Att byggherrar lockar köpare med olika former av rabatter är inte ovanligt. Det finns flera fördelar med att bjuda på premier av olika slag (t.ex. 50.000 i fria inredningsval eller 24 avgiftsfria månader) istället för att helt enkelt sänka priserna. Dels är det naturligtvis ett beprövat marknadsföringsknep. Dels kan byggherrar vilja undvika att skriva ner värdet på de osålda bostäder man har på sin balansräkning, vilket man antagligen skulle tvingas göra om man sänkte listpriserna. Premier och andra "smygrabatter" påverkar inte heller prisstatistiken på samma sätt som prissänkningar.
Mer allvarligt är dock att byggherrarna på detta sätt kan kringgå Finansinspektionens kreditregler (bolånetak och amorteringskrav) genom att ge en missvisande bild av köparens belåningsgrad.
Ta till exempel en av SSM:s tvåor i projektet Bromma Boardwalk för knappt 3 miljoner. För att köpa en sådan krävs en kontantinsats på 15% (ca 450.000) för att få låna resten (2.550.000). Men nu ger alltså SSM ett bidrag på 225.000 för att få sina lägenheter sålda. Då kan man anta att det verkliga marknadsvärdet på lägenheten ligger närmare 3 miljoner minus 225.000, det vill säga 2.775.000 kronor. Med ett lån på 2.550.000 blir köparens belåningsgrad ca 92% av det faktiska marknadsvärdet – mer än tillåtna 85%.
Om SSM istället hade sänkt listpriset till 2.775.000 så hade köparen fortfarande behövt en kontantinsats på 416.000, istället för de 225.000 som nu behövs. Genom att låta köpeskillingen på papperet avvika från det faktiska marknadsvärdet kan byggherrar också hjälpa köpare med lite större eget kapital att komma under amorteringskravets trösklar på 50% och 70% belåningsgrad.
Nu ska det sägas att detta förmodligen är ett relativt litet problem idag när omsättningen på nyproduktionsmarknaden kollapsat. De köpare vi talar om är för få för att just deras något högre belåningsgrader ska utgöra ett hot mot den finansiella stabiliteten. Däremot man kan se det som ett symptom på djupare problem på bostadsmarknaden – och ännu ett exempel på aktörernas beredskap att tänja på och kringgå regler för att skydda sin egen vinst.
---
Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen:
"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.
"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017
