Tvärnit för bostadsbyggandet?

Oron växer kring bostadsmarknaden, och mycket fokus har de senaste veckorna varit på bostadsbyggare som riktar in sig på de allra rikaste köparna. Inte minst Oscar Properties som bygger Norra Tornen i Stockholm har varit i hetluften, med osålda lägenheter i pågående projekt för 1,5 miljarder, en sen vinstvarning i måndags och spekulationer om insiderhandel. Fredagens kvartalsrapport visade att försäljningen rasade med 70% under tredje kvartalet och att flera projekt läggs på is.

Man bör komma ihåg att Oscar Properties 150 osålda lyxlägenheter i Stockholm trots allt bara motsvarar en bråkdel av alla lägenheter som byggs. Men även om alla bolag inte drabbats lika hårt är det ändå uppenbart att inbromsningen är bred och påverkar alla segment av marknaden för nyproduktion.

En av Sveriges största bostadsbyggare, JM, rapporterade till exempel minskad försäljning med 40% i Stockholm under tredje kvartalet i år, jämfört med året innan. Andelen sålt/bokat i pågående produktion fortsatte också att minska (streckade linjen nedan) och närmar sig snabbt den "normala nivån" på 60-65%:

Faktum är att den skuggade linjen snarare borde kallas en "bottennivå" – hamnar man lägre än så lär man dra ganska hårt i nödbromsen, om inte annat för att bankerna ofta kräver att minst 50% av lägenheterna i ett projekt sålts före byggstart. Senaste gången JM hamnade under 65% sålt i pågående produktion var under finanskrisen 2008, då andelen sjönk till cirka 55%. (För en annan storbyggare som rapporterade i veckan, Bonava, föll andelen sålt/bokat på den svenska marknaden till 64% i tredje kvartalet, från 76 för ett år sedan).

Trots att JM:s vd Johan Skoglund talar hoppfullt om en "återhämtning" under slutet av kvartalet tyder en snabb titt på några av bolagets pågående projekt i Stockholm på fortsatt trög försäljning. I Lindes Terass (Årstastråket) med inflyttning under de närmaste månaderna finns fortfarande 16 lediga lägenheter, och bara 2 har sålts sedan slutet av augusti. I Gavelhusen (också Årstastråket) med inflyttning under 2019 och i Höjden (Enskede) med inflyttning under 2018 har inte en enda lägenhet sålts sedan augusti, och i båda är ungefär en tredjedel av lägenheterna till salu.

I Svensk Nyproduktions lista över säljstarter i september fanns flera JM-projekt med. I Sjöviksbacken 3 (Liljeholmen) tycks bara 4 av 62 bostäder ha sålts efter drygt en månad. I två andra projekt - Parkhuset och Fyrtornet på Lidingö – pågår fortfarande "bearbetning av VIP-förtur", något som i vanliga fall brukar ta någon vecka på sin höjd. Allmän säljstart är "preliminärt planerad till början av nästa år", enligt den ansvarige mäklaren. Samma sak gäller Kajplats Kvarnholmen 2, där allmän säljstart nu väntas ske först i december eller januari, "beroende på hur lång tid VIP-hanteringen tar".

Det är uppenbart att JM valt att flytta fram säljstarter på grund av svag efterfrågan. Samma sak sker nu på flera håll i Stockholm i skuggan av de mer spektakulära turerna kring Oscar Properties lyxlägenheter och Wallenstams uppmärksammade konvertering av bostadsrätter i Solberga till hyresrätter. Ett annat exempel är Patriams projekt på Karlbergsvägen i centrala Stockholm, där säljstart var planerad till 17 oktober, men nu har flyttats fram till våren 2018, trots att man tidigare skröt med "överväldigande intresse" för projektet.

Ett projekt som faktiskt säljstartade som planerat i september är Bergsvåg i Hjorthagen (eller "Östermalms oslipade diamant" som det heter i presentationen). Här planeras 16 radhus för 12-13 miljoner och 41 lägenheter med priser från 4,4 miljoner för en etta. Hälften av bostäderna släpptes i första etappen, men enligt projektsidan har bara 4 lägenheter sålts.

Det tycks gå bättre för projekt i mindre centrala lägen och kommuner i Storstockholm där priserna är lägre. Men även här är det långt från de senaste årens rusning till nyproducerade lägenheter. I regel är det också de minsta och billigaste lägenheterna som säljer i början, vilket innebär att inte ens 50 procents bokningsgrad efter ett par månader är så betryggande som det låter på dagens osäkra marknad - särskilt för mindre byggherrar med små marginaler.

Större bolag som JM med pengar i kassan står naturligtvis bättre rustade att klara av en nedgång genom att dra ner på byggtakten och "övervintra" tills marknaden vänder, samtidigt som man köper upp byggrätter och projekt till reapris från krisande konkurrenter. Men den sammantagna effekten av uppskjutna säljstarter och långsammare försäljning kan bli en betydligt snabbare inbromsning av bostadsbyggandet än vad de flesta prognoser hittills pekat på.

Det är lätt att glömma att Boverket så sent som i maj förutspådde en fortsatt ökning av bostadsbyggandet nästa år:

Byggindustrins senaste prognos från förra veckan talar däremot om en minskning från 73500 påbörjade bostäder i år till 65300 nästa år, det vill säga ett tapp på över 10 procent. Men skulle den utveckling vi sett under hösten fortsätta vore det inte konstigt om byggandet bromsande in ännu snabbare än så.

Uppdatering: Alm Equitys grundare Joakim Alm säger att tiotusentals planerade bostäder kommer att skjutas upp när priserna vänder efter en våg av spekulation och stigande priser. Han om någon borde veta, eftersom Alm Equity själva försöker bli av med ett stort antal inflyttningsklara lägenheter på Rinkebyterassen och har tvingats sänka priset på flera av dem.

---

Missa inte: Vad händer när bostadsbubblan spricker? Författarsamtal på ETC Bokcafé, 8 november kl 18.

Sagt om Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen:

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på Bokus, Adlibris, eller direkt från förlaget!

Snabb ökning av prissänkta lägenheter i Stockholm

Nyligen skrev jag om utbudschocken på Stockholms bostadsmarknad och hur den tvingar allt fler säljare att sänka sina prisförväntningar. Ett grovt mått på det är antalet annonser på Hemnet där priset sänkts jämfört ursprungspriset. Och de senaste veckorna har de ökat snabbt, som diagrammet nedan visar:

Det totala utbudet har visserligen också ökat stadigt under samma tid, men andelen prissänkta lägenheter har ändå ökat från ca 5 till 8 procent på sex veckor. Större delen av ökningen har dessutom ägt rum de senaste veckorna, då medierapporteringen om krissignaler på nyproduktionsmarknaden, osålda lägenheter och begynnande prisfall tagit fart.

Även mäklare talar nu också om det som många redan insett: att prisstatistiken släpar efter och inte visar vidden av fallet på bostadsmarknaden, eftersom den bara bygger på lyckade försäljningar. Erik Olsson, vd för mäklarfirman med samma namn, menar att det snart kommer stå klart att priserna fallit med 10-15 procent.

Erik Olsson menar också att priserna relativt snabbt kommer att vända upp igen, och att den som köper i en svacka oftast är gladast efteråt. Jag tror han har fel och att det mesta pekar på en mer långvarig nedgång nu när marknaden väl har vänt. Mer om det och hur det kan påverka den svenska ekonomin kan du läsa här på bloggen inom kort (och i min bok Kasinolandet).

Ledde friare uthyrning av bostadsrätter till minskat utbud?

Utbudet av bostadsrätter har som bekant ökat kraftigt i hela landet under hösten, men framförallt i Stockholm, som framgår av statistik från Booli och Dagens Industri:



Som synes är det en ganska dramatisk ökning jämfört med tidigare år, samtidigt som utbudet fortsätter att öka. En del av ökningen beror på ökad nyproduktion, men långtifrån hela. I Stockholmsregionen utgör nyproduktion ca en fjärdedel av det totala utbudet just nu, men dessa annonser ligger ofta ute länge och nyproduktionens andel av antalet nytillkomna objekt under hösten är mycket lägre - samtidigt som långtifrån all nyproduktion annonseras på Hemnet och mäklarnas sajter.

Men man kan kanske ändå som Boolis pressansvarige hävda att det ökade utbudet bara är en återgång till det normala, efter flera års stadig nedgång. Då uppstår istället frågan varför utbudet minskat under flera år? I våras när utbudet var rekordlågt förklarade mäklare och experter detta med detta med att amorteringskravet påverkat marknaden genom att hushåll som skulle behöva flytta hellre väntar eller "bygger om och anpassar den befintliga bostaden". Men eftersom amorteringskravet infördes 2016 duger det inte alls som förklaring till varför utbudet minskade under flera år innan dess.

En väldigt enkel förklaring kan vara de stigande priserna. De om något har ju försvårat för många hushåll som egentligen skulle vilja flytta till något större, vilket kan ha minskat utbudet av små och medelstora lägenheter. En annan förklaring är att antalet lägenheter i nyproduktion som sålts direkt av bostadsutvecklarna utanför Hemnet har ökat under perioden. Det skulle kunna förklara ett tillfälligt minskat utbud på andrahandsmarknaden eftersom den som köper i nyproduktion säljer sin gamla lägenhet först i samband med inflyttning. Det ökade utbud vi ser idag är ju i viss mån också ett helt förutsägbart resultat av att ett växande antal nyproduktionsprojekt närmar sig inflyttning (och antalet kommer att öka framöver).

Men det finns också en annan möjlig förklaring. Den borgerliga regeringen gjorde det lättare och mer lönsamt att hyra ut en bostadsrätt i andra hand, samtidigt som stigande priser lockade till spekulationsköp. Att detta skulle leda till ökad efterfrågan och stigande priser var det många som varnade för. Mindre självklart är kanske att friare uthyrning också kan ha bidragit till minskat utbud, då det både blivit lättare, mer lönsamt och mer accepterat att behålla en bostadsrätt man inte längre behöver.

Jag kan utan problem räkna upp ett dussintal personer i min bekantskapskrets som gjort just det. Jag skulle rentav tro att denna form av "indirekta" spekulation i bostäder är minst lika vanligt som rena spekulationsköp där en lägenhet köps i investeringssyfte. Det handlar till exempel om 

• par som flyttar ihop och behåller den ena partens lägenhet som en investering 
• personer som flyttar utomlands permanent och behåller en lägenhet i Sverige 
• personer som får ett förstahandskontrakt och behåller bostadsrätten i hopp om fortsatt värdestegring 
• lågt belånade hushåll som flyttar från storstaden och hyr ut lägenheten istället för att sälja den

Observera att mitt syfte inte är att moralisera. Många har säkert goda skäl att behålla en bostad de inte själva bor i. De kanske flyttar utomlands eller till en annan ort på prov, de kanske har barn som om några år behöver en egen bostad, de kanske vill ha en utväg om förhållandet spricker, och så vidare. Men faktum kvarstår att få av dem skulle behålla en lägenhet de inte själv tänker bo i om de inte trodde på fortsatt stigande priser - och oavsett motiv blir effekten densamma i form av ett lägre utbud. 

Den effekten försvinner dock i samma ögonblick marknaden stagnerar och ser ut att vara på väg att vända. Och när nedgången väl inletts kan många av dessa ägare av en extra bostad dessutom vilja sälja, vilket bidrar till ett ökat utbud och en ännu snabbare nedgång.

---

Missa inte: Vad händer när bostadsbubblan spricker? Författarsamtal på ETC Bokcafé, 8 november kl 18.

Sagt om Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen:

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på Bokus, Adlibris, eller direkt från förlaget!

Så trixar bankerna med amorteringskravet

Häromdagen skrev jag om den spridda uppfattningen att unga och låginkomsttagare drabbas hårdast av Finansinspektionens krav på amortering av nya bolån, och varför det faktiskt kan vara tvärtom. Ytterligare en viktig pusselbit måste dock till, om vi vill förstå varför amorteringskravet inte tycks ha påverkat unga låntagare i den utsträckning som många befarat.

I Finansinspektions senaste rapport om den svenska bolånemarknaden nämns i förbigående att bankernas schabloner för låntagares levnadsomkostnader sänktes 2016, jämfört med året innan. Den genomsnittliga schablonen för en vuxen minskade från 9200 till 8500 kronor, alltså med 700 kronor.

Varför är detta viktigt? Schablonen används i bankernas kalkyler för att räkna ut hur stort lån ett hushåll kan beviljas. Sänkta schabloner betyder att bankerna kan bevilja större lånebelopp. Sänkta schabloner kan därför vara en varningssignal - ett tecken på att bankerna blivit mindre restriktiva i sin långivning, något som ofta händer under kreditbubblor.

Två saker talar dock mot att det skulle vara fallet just nu. För det första har många banker nyligen reviderat sina schabloner uppåt. Mellan 2014 och 2015 ökade till exempel den genomsnittliga schablonen från 8100 till 9200. Det senaste året har många banker också blivit mer försiktiga i sin långivning, särskilt till köp av nyproduktion. Några har på egen hand infört skuldkvotstak och andra restriktioner, på grund av oro för höga bostadspriser och höga skuldnivåer. Den svenska kreditbubblan har helt enkelt redan passerat sin mest intensiva fas.

För det andra hände något annat 2016 som förmodligen kan förklara varför bankerna plötsligt sänkt sina schabloner igen: amorteringskravet. Hushållens genomsnittliga amorteringar har stadigt ökat de senaste åren, men tog ett rejält skutt uppåt 2016:

I snitt ökade storleken på nya låntagares amorteringar med ungefär 600 kronor i månaden. Eftersom amorteringarna ingår i bankens bolånekalkyl så skulle detta ha inneburit en kännbar begränsning av hur stora belopp hushållen kan låna, om det inte vore för att schablonbeloppen samtidigt sänktes ungefär lika mycket. Med lägre schabloner kan bankerna bevilja lika stora lån som förut, trots amorteringskravet.

I praktiken gäller detta dock bara hushåll med relativt små lån. Ett ungt par som lånar 2 miljoner och som tidigare kanske amorterade 1%, dvs 1333 kr i månaden, måste med amorteringskravet istället amortera dubbelt så mycket, eller 2666 kronor. Eftersom höjningen mer än väl vägs upp av att schablonbeloppet sänkts med 700 kronor per person påverkas inte parets köpkraft eller möjlighet att "ta sig in på bostadsmarknaden". För ett annat hushåll som lånar 6 miljoner för att köpa en trea i Stockholms innerstad eller ett radhus i någon hyfsat populär förort ökar amorteringens storlek dock betydligt mer, och ökningen vägs inte upp av den sänkta schablonen. Det kan vara ytterligare en förklaring till att äldre hushåll och hushåll med barn påverkats mer av amorteringskravet än unga hushåll, som jag skrev om i det förra inlägget.

Det är intressant att FI inte kommenterar sänkningen av bankernas schabloner mer, eller nämner den i sin analys av amorteringskravets effekter. Kanske ser man den bara som en rimlig anpassning till faktiska levnadsomkostnader, efter att dessa överdrivits i tidigare revideringar. Men det kan också vara så att man rentav ser det som positivt att bankerna på detta sätt dämpar effekten av amorteringskravets på de svagaste hushållens köpkraft. Syftet med amorteringskravet är ju inte att folk ska stängas ute från bostadsmarknaden, utan att dämpa hushållens skuldsättning och bostadsprisernas utveckling på sikt.

Kan sänkta schabloner vara problematiskt? Ja, eftersom hushåll med små marginaler får mindre kvar att leva på om räntorna stiger kraftigt. Om schablonerna underskattar de faktiska levnadsomkostnaderna kan många få problem att betala både räntor och amorteringar, den dag räntorna närmar sig de historiska snittet på 7 procent. I så fall är det bara att hoppas att inflation, amorteringar och stigande inkomster gjort sitt för att minska hushållens räntebörd innan dess, vilket förmodligen är vad bankerna räknar med.

---

Missa inte: Vad händer när bostadsbubblan spricker? Författarsamtal på ETC Bokcafé, 8 november kl 18.

Sagt om Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen:

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på Bokus, Adlibris, eller direkt från förlaget!

Vem drabbas egentligen av amorteringskravet? Populism och myter i bostadsdebatten

Sedan ett år tillbaka gäller nya amorteringsregler som innebär att nya låntagare med en belåningsgrad på över 70% av bostadens värde ska amortera 2% av lånet årligen, och låntagare med en belåningsgrad på 50-70% ska amortera 1% årligen. 

Många kritiska röster har höjts mot de nya reglerna, som anses slå hårt mot de hushåll som redan har minst marginaler. Lennart Weiss, kommersiell direktör Veidekke och socialdemokratisk debattör, menar att skärpta låneregler leder till ett "nytt klassamhälle" genom att slå hårt mot unga hushåll samtidigt som den äldre generation "som gynnades, inte bara av världens mest fördelaktiga bostadsfinansieringssystem utan dessutom av ett mer generöst pensionssystem och studiemedelssystem än idag" får "fribrev".

Att obligatoriska amorteringar, som utgör en extra utgift ovanpå räntan, slår särskilt mot unga förstagångsköpare och låginkomsttagare anses fullständigt självklart i debatten. Och det låter kanske som sunt förnuft, men verkligheten är som vanligt mer komplicerad.

Låt oss börja med att titta på Finansinspektionens analys av amorteringskravets effekter under det första halvåret efter att det infördes, som publicerades i våras. Analysen visar att amorteringskravet påverkat hushållens köpkraft och fått dem att köpa något billigare bostäder, men att det främst är äldre hushåll som påverkats, snarare än yngre. Det är också i första hand marknaden för småhus och i synnerhet fritidshus som påverkats, men inte marknaden för bostadsrätter. 

Så här ser effekten på marknadsvärdet av köpta bostäder (vilket kan antas avspegla hushållens köpkraft) ut för olika regioner, hushållstyper och åldersgrupper:

Att äldre och barnfamiljer påverkas mer beror enligt FI sannolikt på att de generellt köper större och dyrare bostäder. Amorteringskravet gör att fler väljer att köpa ett något billigare hus eller i ett billigare område. I snitt har de som köpt småhus köpt ungefär 10% billigare hus än de hade gjort utan amorteringskravet. Men allra störst är alltså effekten för fritidshus, där nya låntagare i snitt köpt 14-31% billigare. Här handlar det troligen om att fritidshus inte är något man köper för att man måste ha någonstans att bo. Då är det också lättare att välja en billigare stuga när kalkylen förändras på grund av amorteringskravet.

Men det finns kanske en annan och viktig förklaring till att unga hushåll verkar ha påverkats mindre av amorteringskravet. Av Finansinspektionens tidigare rapporter framgår nämligen att unga låntagare redan amorterade i högre grad än äldre. Under åren 2011-2014 blev amorteringar vanligare i alla åldersgrupper, men det var betydligt vanligare att yngre låntagare amorterade än äldre:

Förklaringen är förmodligen inte att unga hushåll ser annorlunda på det här med amorteringar än äldre, utan helt enkelt att detta är ett krav från bankerna på hushåll med höga skuldkvoter och obefintligt sparkapital, vilket i synnerhet drabbar yngre: 

På sätt och vis måste vi kanske vända upp och ner på påståendet att amorteringskrav slår hårdast mot hushåll med små marginaler. Mycket talar för att amorteringskravet inte i första hand drabbar de som inte har råd att amortera, utan de som har råd att inte göra det. 

Hur menar jag nu? De förra hushållen, med mycket små marginaler, har förmodligen ändå rätt små utsikter att få lån av banken. För de senare – hushåll med höga inkomster och ett sparkapital att ta av om det skulle knipa – framstår det som mer fördelaktigt att spara i andra former, särskilt så länge börsen går upp och räntorna är låga. Det är också fördelaktigt att låna så mycket som möjligt till bostaden, det vill säga ha en hög belåningsgrad, snarare än att använda hela sparkapitalet (som kanske delvis består av en vinst från en tidigare bostad som ökat i värde) till kontantinsats. Banken tackar naturligtvis och tar emot, eftersom den tjänar pengar på både fondavgifter och bolån.

Men varför ska vi då tvinga även dessa hushåll med goda marginaler att amortera? Det centrala motivet från myndigheternas sida är att bromsa hushållens skuldsättning, för den finansiella och makroekonomiska stabilitetens skull. Lägre skulder gör hushållen mindre känsliga för räntehöjningar och prisfall, som i kombination med hög skuldsättning annars kan leda till ett kraftigt konsumtionsfall och i värsta fall en djup recession. Att hushåll med goda inkomster väljer att investera på börsen istället för att amortera så länge räntorna är låga och börsen går upp skapar också speciella risker: om bostadsmarknaden och börsen faller samtidigt förlorar de pengar på två fronter, och även om de inte behöver sälja bostaden vill högt belånade hushåll de antagligen sälja sina aktier och fondandelar för att minimera förlusterna och amortera på lånet, som nu kanske överstiger bostadens värde. Det förstärker i sin tur börsfallet och förstärker den finansiella oron.

En minst lika viktig effekt är dock att amorteringskravet leder till lägre bostadspriser på sikt (vilket bland annat denna studie visat). Det gynnar så klart framtida köpare i förhållande till de som redan är "inne" på bostadsmarknaden, alltså motsatsen till påståendet att amorteringskrav särskilt drabbar unga förstagångsköpare.

Men det finns också en mindre uppenbar men nog så betydelsefull effekt: amorteringskravet utgör indirekt en hämsko på spekulation i bostäder. Den som lånar till en extra bostad som investeringsobjekt kommer ju med stor sannolikhet att omfattas av amorteringskravet eftersom själva poängen är att använda maximal belåning som en hävstång för att öka avkastningen på den egna insatsen. Att spekulanterna anses ha försvunnit från marknaden det senaste året kan alltså mycket väl delvis bero på amorteringskravet, förutom det faktum att allt fler tror att bostadspriserna börjat nå en topp.

En särskilt intressant detalj i FI:s analys av amorteringskravet är att andelen bolån som gick till fritidshus halverades 2016 jämfört med tidigare år. En förklaring skulle kunna vara att många hushåll inte längre anser sig ha råd att köpa fritidshus, på grund av amorteringskravet. Men en delförklaring kan också vara att det inte längre ter sig lika attraktivt att köpa ett fritidshus i populära områden i rent vinstsyfte. En studie som SBAB publicerade förra våren visade till exempel att nästan 40% av de som köpte fritidshus i de svenska fjällen gjorde det enbart som en investering. För lika många var möjligheten att göra vinst ett viktigt motiv, vid sidan av eget utnyttjande:

Det skärpta amorteringskrav som FI vill införa för hushåll med mycket höga skuldkvoter kommer om något bli en ännu effektivare broms för spekulation. Hushållen med högst skuldkvoter har nämligen i allmänhet också högst inkomster och betydande finansiella tillgångar. Det är antagligen i de övre decilerna i diagrammet nedan, som domineras av höginkomsttagare i storstäderna, som vi hittar de flesta bostadsspekulanterna (obs att skuldkvoten nedan är i förhållande till den disponibla inkomsten, ej bruttoinkomsten):

Även den som vill höja bolånet för att investera på börsen (ja det förekommer), lyxrenovera köket eller bara sätta guldkant på tillvaron tänker nog efter en extra gång eftersom det extra lånet nu måste amorteras på 10 år om det totala lånebeloppet överstiger 50% av bostadens värde. Det är helt enkelt inte längre "gratis att låna", trots de låga räntorna. Bostadsbankomaten är stängd.

Hur ska vi då förstå det breda motståndet mot amorteringskravet? Många aktörer har så klart ett intresse av att hushållen ska fortsätta låna i samma takt som tidigare. Byggindustrin eftersom det ger goda marginaler i bostadsbyggandet. Bankerna eftersom det ger stora lånevolymer och hög lönsamhet. Fondindustrin för att de tjänar pengar på att medelklassen placerar sina sparpengar där istället för att amortera. Och så vidare.

Men motståndet måste också förstås på ett ideologiskt plan. Amorteringskrav och andra nya låneregler är exempel på restriktioner av kreditmarknaden som nyliberalismens krafter sedan 70-talet arbetat hårt för att avlägsna. Det är inte en slump att det negativt klingande uttrycket "finansiell repression" nu dammats av för att beskriva de nya lånereglerna. För de som fortfarande tror på den avreglerade finansmarknadens överlägsenhet framstår varje kreditrestriktion som ytterligare steg mot den "återreglering" som man tycker sig se (men överdriver omfattningen av) sedan den stora finanskrisen. I deras ögon är amorteringskravet en Pandoras ask som öppnats, och kan bana väg för andra regleringar i syfte att skydda samhället från verkningarna av finansiella kriser (hemska tanke).

Detta borde vara skäl nog för progressiva krafter att på allvar börja sätta sig in i frågan istället för att okritiskt svälja lobbyisters ensidiga propaganda. Amorteringskravet löser självklart inte alla problem på bostadsmarknaden, men det är inte heller det stenhårda slag mot de svagaste hushållen som många försöker utmåla det som. Tvärtom finns det mycket som talar för att det borde ha införts långt tidigare.

---

Missa inte: Vad händer när bostadsbubblan spricker? Författarsamtal på ETC Bokcafé, 8 november kl 18.

Sagt om Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen:

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på Bokus, Adlibris, eller direkt från förlaget!

Prisfall och utbudschock på Stockholms bostadsmarknad

Valueguards index visade på fredagen en bred nedgång i bostadspriserna, men särskilt i Stockholms kommun där index sjönk med 2,2 procent i september. Som jag skrev för en månad sedan här på bloggen finns sedan en tid flera faktorer som pekar mot en nedgång. Sedan dess har inte mycket nytt hänt mer än att utvecklingen bekräftats: utbudet på Hemnet är fortsatt rekordhögt, nyproduktion säljer trögt och två bolagsutvecklare (Wallenstam och Tobin Properties) har gått ut med att de tänker omvandla planerade bostadsrätter till hyresrätter på grund av den osäkra marknaden, och fler hushåll i Stockholm tror på sjunkande bostadspriser enligt SEB:s boprisindikator.

"Alla ser det inte, men läget på bostadsmarknaden i Stockholm är mer dramatiskt än på många år", skriver Johan Hellekant i SvD. Som för att illustrera vad han menar ger Maria Crofts i DN nästan rakt motsatt budskap: Egentligen är det inte så mycket som hänt förutom att priserna "inte längre ökar i rekordtakt" (krönikan är uppenbarligen skriven innan Valueguards index publicerades). Det finns egentligen inget som talar för en nedgång framöver trots ökat utbud, menar hon. Sedan beskriver hon dagens bostadsmarknad så här:

"Det fungerar ungefär så här. Kalle ska sälja sin lägenhet och vet att grannen Nisse sålde sin bostad för 2 miljoner kronor i våras. Kalle har vant sig vid ständigt stigande bopriser och vill ha 2,1 miljoner kronor. Men prisökningstakten har avtagit och det är svårt att hitta en köpare som vill betala 2,1 miljoner kronor. Därför måste Kalle vänta tills det kommer en köpare eller nöja sig med 2 miljoner kronor. Under tiden han bestämmer sig ligger lägenheten kvar osåld och bidrar till att utbudet ökar".

Med tiden kommer Kalle och andra säljare inse att tiden av ständiga prisökningar är över, och nöja sig med 2 miljoner. Då kommer utbudet minska och allt återgå till det normala, men med mer måttliga prisökningar, är teorin. Som kommentar tänkte jag bara visa några grafer som illustrerar hur det egentligen ser ut med utbudet. Först en graf ur Hemnets årskrönikas som visar hur utbudet av bostadsrätter i hela landet brukar se ut under året: ganska stabilt eller något sjunkande under hösten.

Sedan en graf som visar utbudet i Stockholms län (rött) respektive Stockholms kommun (blått) under hösten (exklusive nyproduktion). Kurvornas form beror på att flest annonser läggs ut på fredagar, inför helgen, sen försvinner lägenheter under veckan tills nästa hopp uppåt kommer. Den gula grafen visar nyproduktion. Det vi ser är helt enkelt att utbudet fortsätter att öka varje vecka, trots att det redan i augusti var långt över det normala.

Följande graf är kanske mer intressant. Den visar antalet annonser i Stockholms län med sänkt pris (mer än 5% enligt Hemnets regler) under samma period:

Men det är inte bara så att fler säljare väljer att sänka priset i hopp om att hitta köpare, de senaste veckorna har utropspriserna på nya objekt också gradvis sjunkit i de områden jag har koll på. Mycket talar alltså för att Kalle i exemplet ovan får nöja sig med mindre än två miljoner, om han inte råkar ha en lägenhet i toppskick i ett attraktivt läge, på rätt våning osv.

Vad beror utbudschocken på? En förklaring som nu förts fram av mäklare är att det är en effekt av att fler nu väljer att sälja innan de köper nytt, på grund av den osäkra marknaden. I så fall är det ökade utbudet tillfälligt och marknaden kommer snart återgå till det normala.

Flera andra faktorer bidrar dock till ett fortsatt ökat utbud. För det första har många som säljer nu redan köpt nytt i nyproduktion. De flyttar alltså till en nybyggd lägenhet vars säljare är en byggherre - där tar "flyttkedjan" slut. För det andra finns det ett växande antal nyproducerade lägenheter med snar eller passerad inflyttning ute på marknaden, där säljarna inte bara är byggherrar utan också spekulanter som köpt i hopp om ett snabbt klipp. För det tredje finns det ett stort (men okänt) antal spekulanter som känner att det nu är läge att göra sig av med den där uthyrningslägenheten och kamma hem vinsten på de senaste årens uppgång. Den senare gruppen lär också växa i takt med att nya dystra nyheter om bostadsmarknaden publiceras.

Utbudschocken lär med andra ord hålla i sig, och mycket talar för att september månads nedgång fortsätter in i oktober. Trots många kommentatorers ansträngningar för att låta som att ingenting egentligen har hänt.

---

Missa inte: Vad händer när bostadsbubblan spricker? Författarsamtal på ETC Bokcafé, 8 november kl 18.

Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen: 

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på Bokus, Adlibris, eller direkt från förlaget!

Momentum på den svenska bostadsmarknaden - går ett prisfall på bostäder att förutse?

I debatten om den svenska bostadsmarknaden finns det en sak som de flesta tycks rörande överens om: att bostadsprisernas utveckling är omöjliga att förutse. Även bland de som är övertygade om att det finns en bubbla tycks de flesta anse att det inte går att förutse när den kommer att spricka.

På sätt och vis är det självklart. Bostadsmarknaden styrs av en mängd olika faktorer – världsekonomins utveckling, oförutsedda politiska händelser, psykologi, med mera – som gör att exakta prognoser aldrig kommer att vara möjliga. Samtidigt finns få områden där historiska erfarenheter och existerande forskning lyser så fullständigt med sin frånvaro i debatten som just när det gäller bostadsmarknaden. Ett otal studier av olika tidsperioder, regioner och länder visar ju tvärtom att bostadsmarknadens cykler ofta följer ett ganska likartat mönster.

I en studie av Adam M. Guren diskuteras olika förklaringar till det som brukar kallas momentum på bostadsmarknaden - det vill säga tendensen att en förändring av ekonomiska fundamenta (till exempel sjunkande räntor, stigande inkomster, sänkta skatter eller liknande) inte omedelbart får genomslag i priserna. Istället fungerar en extern chock som en "knuff" som sätter igång en prisuppgång som i allmänhet varar i 2-3 år innan den följs av en korrigering nedåt av priserna mot dess långsiktiga historiska trend.

Långvarigt momentum på bostadsmarknaden kan till exempel bero på att köpare och säljare bara gradvis tar till sig innebörden av nya förutsättningar. Det kan också bero på att en initial uppgång skapar förväntningar på stigande priser som delvis blir självuppfyllande. En annan förklaring är att det tar tid för utbudet att anpassa sig genom ökat byggande, vilket leder till att ökad efterfrågan initialt leder till stigande priser, innan utbudet kommer ikapp. Adam M. Guren bidrar med en egen modell där friktion på bostadsmarknaden (säljare kan inte sätta ett utropspris som avviker alltför mycket från snittet i området) gör priserna trögrörliga, vilket också bidrar till att en extern chock inte får omedelbart genomslag på priserna.

De olika förklaringarna utesluter egentligen inte varandra, utan kan snarare ses som samverkande. Det intressanta är det tydliga mönster som bostadsmarknadens cykler uppvisar historiskt sett. Diagrammet nedan bygger på statistik över bostadspriser i USA från 1976 till 2013 och visar sambandet mellan en initial prisuppgång efter en extern chock och prisutvecklingen de följande kvartalen. En real prisökning med 1% det första kvartalet följs av en ökning med drygt 0,7% det andra kvartalet, och så vidare. Efter i snitt 11 månader följer en korrigering nedåt. Andra studier har visat att en ökning på 100% under en femårsperiod i snitt följs av en nedgång med 30% de följande fem åren.

Går det här mönstret att se också på den svenska bostadsmarknaden? Att ge ett definitivt svar på det kräver mer noggranna beräkningar, men en snabb översikt av läget kan ändå ge en fingervisning. I oktober 2011 peakade Riksbankens reporänta på 2,0%, för att sedan gradvis sänkas. De följande åren började bostadspriserna ta fart på nytt. Den verkliga chocken kom under tredje kvartalet 2014 då räntan snabbt sänktes från 0,75% till 0% i november, för första gången någonsin. Införandet av nollränta ledde inte bara till historiskt låga bolåneräntor utan var också en kraftfull signal till hushållen, och fick så klart stora konsekvenser för bostadsmarknaden. Sätter vi införandet av nollränta som kvartal 0 får vi följande graf över prisökningarna i Storstockholm.

Prisökningstakt på bostadsrätter i Storstockholm, kvartal från införandet av nollränta. Källa: Svensk mäklarstatistik och egna beräkningar. Y-axeln visar ett rullande årligt snitt av den kvartalsvisa prisökningstakten för att minimera säsongsvariationer. Vi befinner oss nu i kvartal 12, alltså nästan tre år efter införandet av nollränta.

De båda graferna är så klart inte jämförbara rakt av då de mäter olika storheter. Andra förändringar än införandet av nollräntan har också ägt rum under samma period. Till exempel har konjunkturen förstärkts, amorteringskrav har införts, bostadsbyggandet har skjutit i höjden, med mera. Men den generella trenden och framförallt tajmingen – med 11-12 kvartal från införandet av nollränta till den tydliga nedkylning av marknaden som vi ser idag – är ändå intressant. Om Stockholms bostadsmarknad följer det historiska mönster som bostadsmarknaden uppvisat i andra städer de senaste årtiondena så talar mycket för att vi står inför en ganska snar priskorrigering nedåt.

Poängen här är dock inte att försöka förutspå bostadsprisernas utveckling. Snarare handlar det om att förstå att priscykler på bostadsmarknaden delvis följer en egen intern dynamik. Det dominerande synsättet bland ekonomer, mäklare och allmänhet är ju annars att eftersom prisuppgången till stor del beror på de låga räntorna så kommer ingenting dramatiskt hända på marknaden förrän räntorna börjar stiga. I själva verket följs en period av momentum på bostadsmarknaden oftast av en korrigering nedåt helt enkelt eftersom priserna under uppgångsfasen tenderar att öka mer än vad som är långsiktigt motiverat och mer än vad efterfrågan "tål", samtidigt som utbudet så småningom "kommer ikapp" den ökade efterfrågan.

Hur kraftig korrigeringen nedåt blir är så klart mycket svårare att säga, men en avgörande faktor är i vilken utsträckning prisboomen också genererat ett kraftigt ökande utbud genom ökat byggande. I städer där det går relativt lätt att bygga nya bostäder blir prisfallet i allmänhet kraftigare än i städer där utbudet har svårt att svara på en ökad efterfrågan. I städer där det är lätt att bygga tenderar utbudet att öka kraftigt just när bostadspriserna nått sin högsta topp, vilket förstärker den följande nedgången.

För de som fortfarande lever i föreställningen att det är ovanligt svårt och krångligt att bygga bostäder i Sverige kanske det låter betryggande. Men faktum är att den extremt snabba ökningen av byggandet – inte minst i Storstockholm – snarare talar för ett större prisfall än en mjuklandning. Men detta får jag säkert anledning att återkomma till framöver.

---

Missa inte: Vad händer när bostadsbubblan spricker? Författarsamtal på ETC Bokcafé, 8 november kl 18.

Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen: 

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på Bokus, Adlibris, eller direkt från förlaget!