Thursday, November 2, 2017

Är svenska bostadspriser verkligen för låga?

Förre vice riksbankschefen Lars EO Svensson skrev häromdagen ett inlägg på bloggen Ekonomistas, som också uppmärksammades i media, där han med några enkla diagram visar att svenska bostadspriser inte alls är för höga, utan tvärtom "förvånansvärt låga".

Lars EO Svensson fungerade under sin tid i Riksbankens ledning som en slags intern opposition, som menade att räntepolitiken var för stram och varningar om hushållens växande skuldsättning överdrivna. Efter den senaste tidens svarta rubriker om bostadsmarknaden kommer hans senaste analys som en frisk fläkt som vänder upp och ner på många invanda föreställningar. Men har han rätt i att bostadspriserna snarare är låga och utan risk skulle kunna öka ännu mer? Eller är det helt enkelt lite för bra för att vara sant?

Argumentationen är väldigt enkel: de låga räntorna gör att ett hushåll betalar mindre för boendet idag i förhållande till sin inkomst än vad det hade gjort 2008, trots att bostadspriserna ökat mycket snabbare än inkomsterna sedan dess. Eftersom även räntorna på bostadslån med 10 års bindningstid är väsentligt lägre idag, och räntorna med stor sannolikhet kommer att förbli historiskt låga under många år framöver, medför dagens bostadspriser och skuldsättning inte några större risker. Därmed är Finansinspektionens förslag till skärpt amorteringskrav inte heller befogat.

En skeptiker skulle kunna påpeka att nästan inga hushåll binder sina räntor idag och att den som binder sitt lån idag ändå måste klara en betydligt högre ränta om 10 år när lånet ska förhandlas om. Trots att bankerna erbjuder 10-åriga bostadslån till 3,5 procents ränta kräver de ju också i regel att låntagarna ska klara en ränta på 6-8 procent. Men antag för argumentets skull att vi visste säkert att räntorna kommer vara oförändrade under minst 5-6 år och börja öka långsamt efter det. Med den väldigt förenklade brukarkostnadsansats som Lars EO Svensson lutar sig mot skulle detta innebära att bostadspriserna utan problem kan fortsätta öka i takt med inkomsterna så länge räntorna är låga, och börja falla först när räntorna stiger igen.

Diagrammet nedan visar hur bostadspriserna skulle utveckla sig i ett hypotetiskt 20-årigt scenario där räntorna initialt går ner kraftigt till ungefär halva den ursprungliga nivån, för att först mot slutet av perioden börja stiga långsamt - samtidigt som räntekvoten, alltså ränteutgifterna i förhållande till hushållens inkomst, hela tiden hålls konstant:


Som förväntat så stiger bostadspriserna kraftigt så länge räntan går ner, för att sedan öka i takt med inkomsterna när räntan hålls konstant. Först mot slutet av perioden sjunker priserna, i takt med att räntan går upp. Inga konstigheter. Men den bostadsköpare som glatt sprang iväg och lånade några miljoner efter att ha läst Lars EO Svenssons analys kanske har fått hicka vid det här laget. Den som köper en bostad år 10 (inte alltför olikt den punkt där vi är idag och den punkt där Svenssons egna grafer abrupt tar slut) och säljer den någon gång efter år 17-18 kommer ju att göra en stor förlust!

Hur stor förlusten blir beror på hur höga bostadspriserna är i utgångsläget och hur mycket räntan går upp, men den kan mycket väl vara i samma storleksordning som de totala ränteutgifterna under hela perioden, eller ännu större. Om bostaden till exempel är värd 5 gånger årsinkomsten innebär ett prisfall på 20% att en årslön har gått upp i rök - motsvarande tio års ränteutgifter vid en ränta på 2%. Högt belånade hushåll riskerar dessutom att bli fast med lån som överstiger bostadens värde. Förväntad värdeminskning (eller för den delen värdeökning) på bostaden måste alltså rimligen ingå i brukarkostnaden, men av någon anledning tas den inte upp alls i Lars EO Svenssons analys.

Så vilken slutsats kan vi dra av detta?

För det första att bostadsprisernas utveckling inte är lätt att förutse, ens om vi med säkerhet skulle känna till den framtida ränteutvecklingen. Köparnas förväntningar på bostadsprisernas utveckling spelar också roll (liksom en rad andra konjunkturberoende faktorer) och bygger alltid i viss utsträckning på tidigare erfarenheter såväl som på spekulation om framtiden. För att priserna verkligen ska gå upp så mycket som den gula grafen i diagrammet ovan visar krävs förmodligen att hushållen förväntar sig att de ska fortsätta stiga – om de flesta faktiskt räknade med en nedgång på några års sikt skulle efterfrågan förmodligen dämpas en aning. När priserna väl når toppen och ökningen mattas av kan optimismen snabbt övergå i pessimism, särskilt om de höga priserna dragit igång en spekulativ byggboom med snabbt växande utbud. Prisfallet kan därför komma tidigare och snabbare än vad enbart ränteutvecklingen skulle motivera.

För det andra kan vi lugnt säga att de svenska bostadspriserna inte är "för låga", i betydelsen att den som köper idag inte riskerar att råka ut för ett kraftigt prisfall i framtiden. Egentligen finns det inte heller något som tyder på att det var så Lars EO Svensson menade, även om hans inlägg säkert tolkades så av många. Hans text handlade enbart om att ett skärpt amorteringskrav inte behövs eftersom dagens bostadspriser inte innebär någon betydande risk, med tanke på de historiskt låga räntorna. Där skjuter han dock vid sidan av målet, eftersom det inte är det direkta hotet mot det finansiella systemet i form av kreditförluster som är huvudmotivet för amorteringskravet, utan de potentiella makroekonomiska följderna av ett prisfall i kombination med hög skuldsättning. Och hur stor den risken är säger Lars EO Svenssons analys faktiskt inte så mycket om.

---

Missa inte: Vad händer när bostadsbubblan spricker? Författarsamtal på ETC Bokcafé, 8 november kl 18.

Sagt om Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen:

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017


Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget!



3 comments:

  1. This comment has been removed by the author.

    ReplyDelete
  2. Delar, din syn och analysen ovan. Det som nu sker är ju ett makroekonomiskt experiment där de långsiktiga effekterna av låg ränta/minusräntan är jokern. Är det någon mer än L EO S som tror att vi kan undvika en härdsmälta oavsett om skuldsättningen fortsätter att öka exponentiellt eller att bara nuvarande skuldsättningsnivå bibehålls? Alldeles för många tror att vår nuvarande högkonjunktur innebär ett skydd mot en kraftig nedgång. Utan att reflektera över att vår konjunktur, till största delen är skulddriven. Betalningsmedel som skapas via de privata bankernas balansräkningar vid skuldsättning dopar konjunkturen.
    Vi står nu i ett läge där utlåningen måste fortsätta att öka för att bibehålla hög efterfrågan och driva en konjunkturen som ska upprätthålla förtroendet för de höga bostadspriserna och den höga skuldsättningen. När utlåningen upphör/minskar - blir det sämre konjunktur, lägre bostadspriser och inbördes dubbelverkande negativa synergier. Det är förstås i längden omöjligt med stabilitet enligt LE O S förhoppningar om en ”vilande” extremt hög skuldsättning där låg ränta ska fungera som en stabilisator.
    Är övertygad om att bostadspriserna för länge sedan passerat gränsen för ett ”lyckligt slut”.

    ReplyDelete
  3. Nu får det snart vara dags för ett nytt informativt inlägg om den svenska bostadsmarknaden. :-) trevlig helg!

    ReplyDelete