Thursday, July 12, 2018

Nytt domslut belyser sjuk bostadsmarknad



Idag uppmärksammade Svenska Dagbladet en färsk dom i Stockholms Tingsrätt som lär komma att skaka om marknaden för nyproducerade bostadsrätter rejält. Det är en köpare av en bostadsrätt i Brf Plommonträdet vid Telefonplan som lyckats få sitt förhandsavtal upphävt efter att upplåtelsen och tillträdet till lägenheten försenats med ett par månader (6-10 veckor beroende på hur "inflyttning i december" tolkas).

Domen kan få mycket stora konsekvenser eftersom förseningar är relativt vanliga på nyproduktionsmarknaden. Flera snarlika rättsfall pågår redan, bland annat mot byggbolaget SSM där inflyttningen i vissa projekt försenats med över ett år. Efter de senaste årens våg av spekulationsköp och höstens prisfall som särskilt slagit mot dyr nyproduktion lär det inte heller saknas köpare som vill hitta sätt att dra sig ur sina köp. Lägg till alla projekt där byggstarten skjutits upp på obestämd tid därför att hälften av lägenheterna inte blivit sålda (ofta ett krav från bankerna) så kan det handla om tusentals köpare som nu får en möjlighet att dra sig ur tecknade boknings- och förhandsavtal.

Utöver det som framkommit i mediernas rapportering rekommenderas en läsning av själva domen (mål T 1893-18 i Stockholms Tingsrätt) varmt för den som vill få en inblick i den sjuka bostadsmarknaden och riskerna med att köpa nyproduktion. I själva stämningsansökan anges hela fem skäl till varför köpet borde hävas. Bland annat är takhöjden i lägenheten 10-20 cm lägre än vad som angetts i förhandsavtalet. Här har också funnits planer på avstyckning av en femtedel av fastigheten - vilket inte framgått i förhandsavtalet - samt att bilda en så kallad "3D-fastighet" ovanpå den existerande byggnaden där ytterligare lägenheter ska byggas.

Tingsrätten har valt att huvudsakligen pröva den försenade upplåtelsen, men skriver också i domskälet att den lägre takhöjden också skulle vara skäl för att häva avtalet. Här slår man fast att förhandsavtalets formulering om att boytan kan avvika med upp till 5% inte gäller takhöjden, även om denna ändras av byggtekniska skäl. Med tanke på att dolda ful-avtal om avstyckningar och vidareförsäljning av byggrätter ovanpå befintliga byggnader förekommit på flera håll i Stockholm hade det så klart varit intressant om tingsrätten prövat även dessa frågor. Men de lär å andra sidan prövas rättsligt i andra sammanhang inom kort.

En intressant fråga i sammanhanget är också relationen mellan den nybildade bostadsrättsföreningen, byggherren och köparen. I domskälet skriver tingsrätten bland annat:

"Förhandsavtalet har formulerats av Brf. Brf är en s.k. byggmästarförening, vars styrelse representerats av huvudsakligen Veselin Mijac, som i övrigt företräder även flera stora aktörer inom bygg- och fastighetssektorn. Brf måste därför betraktas som en kommersiell aktör i förhållande till Joanna Romgard, som trots att hon är jurist, har haft ett konsumentförhållande till Brf. Oklarheter i Förhandsavtalet ska vid dessa förhållanden tolkas till Joanna Romgards fördel." [min kursivering]
En inte obetydlig följd av att oklarheter ska tolkas till köparens fördel är att "tillträde i december" ska tolkas som "tillträde 1 december", det vill säga förseningen har varit 10 veckor snarare än 6 veckor då tillträdet var i mitten av februari. Tingsrätten konstaterar också att lagkommentarerna till Bostadsrättslagen säger att uttrycket "skälig tid" ska tolkas restriktivt, dvs. "upplåtelsen bör komma till stånd i nära anslutning till den i avtalet beräknade tidpunkten för upplåtelsen". 

Det här är viktiga klargöranden då många byggherrar de senaste åren valt att tolka lagen mer frikostigt, och där det till och med förekommit att inflyttning anges till ett kvartal snarare än en specifik månad. Om Bostadsrättslagen nu börjar tillämpas mer restriktivt torde affärsmodellen att sälja lägenheter på ritning långt innan byggstart (i många fall till och med innan bygglovet är klart) vara stendöd.

Ytterligare en intressant fråga är vem som egentligen får betala för hela historien i slutändan. Det är ju bostadsrättsföreningen som dömts att inte bara betala tillbaka bokningsavgiften på 50.000 plus ränta utan också rättegångskostnader på cirka 250.000. Det innebär att den kostnaden i praktiken landar i knät på de övriga boende snarare än fastighetsbolaget Savana som står bakom projektet och kammat hem vinsten. Om lägenheten nu måste säljas till en ny köpare till ett väsentligt lägre pris än det ursprungliga måste den förlusten också bäras av någon. Vem det blir beror på hur avtalet mellan byggherren och dess bulvan-förening sett ut.

Med tanke på de potentiella konsekvenserna av den här domen är det väl troligt att den överklagas så långt det bara går. Men förhoppningsvis innebär detta början på en rejäl upprensning av bostadsrättsmarknaden där köpares brist på kunskaper och insyn gett rena bondfångare fritt spelrum de senaste åren.

Det är talande att den köpare som lyckats få sitt avtal hävt är en jurist som stämt brf/byggherre med hjälp av byrån där hon själv jobbar. Hur många "vanliga" köpare har skrämts att acceptera brister och förseningar med hot om vite och stämning för avtalsbrott? Hur många vågar riskera stora rättegångskostnader för att häva ett avtal?

I bästa fall kan det här och andra liknande fall också leda till ökad press på regeringen att stärka konsumentskyddet vid köp av bostadsrätter, vilket man hittills inte vågat trots att en utredning presenterade flera förslag redan i april förra året.
---


"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget