Lär av Norges bostadsbubbla - motverka spekulation i bostäder

Den norska regeringen har beslutat om kraftiga åtgärder mot spekulation i bostäder för att bromsa den kraftiga prisuppgången det senaste året. I Oslo har priserna stigit med över 20% de senaste året och bostadsbyggandet har ökat med 26 procent på ett år och nått sin högsta nivå sedan början av 80-talet. Redan förra året pekade kreditvärderingsinstitutet Moodys ut Norge som det land i Europa som löpte störst risk att få en bostadsbubbla.

De nya reglerna berör de som köper ytterligare en bostad utöver den de själva bor i, som nu måste ha en insats på 40% av den totala köpesumman. Anledningen är att nästan hälften av alla nya bostäder köps av någon som avser att hyra ut den, och att förväntningar om snabba klipp i kombination med rekordlåga räntor bidrar till att trissa upp priserna. Med andra ord: vild spekulation har tagit greppet om bostadsmarknaden.

Med tanke på utvecklingen i Norge är det intressant att den norska marknaden, med ett stort inslag av ägarlägenheter som fritt kan hyras ut, varit en inspiration för flera reformer i Sverige de senaste åren. Den borgerliga regeringen lättade inte bara på reglerna kring uthyrning av bostadsrätter utan introducerade också ägarlägenheter som ny boendeform. I praktiken handlar det lika mycket om en ny form av småskalig hyresrätt där en familj eller ett mindre företag kan äga ett mindre antal lägenheter enbart i syfte att hyra ut – och samtidigt i bästa fall tjäna en hacka på prisstegringen. (Finansbloggaren Lars Wilderäng har för övrigt idealiserat den norska bostadsmarknaden i ett inlägg, där han visserligen också pekar ut möjligheten till hävstångsbelåning av en serie lägenheter som något som kan leda till en framtida krasch).

Än så länge byggs få ägarlägenheter i Sverige, troligen för att byggindustrin tjänar fullt tillräckligt på att bygga bostadsrätter. Men små byggherrar har visat ett större intresse. En pionjär på området är Dag Gunnarsson i Östergötland, vars familjeföretag byggt flera hus med ägarlägenheter i Söderköping och Norrköping, varav ett har nominerats till Årets Bygge 2016. I rapporteringen kring projekten framgår tydligt vad fördelarna är:

1. Byggherren kan själv behålla de lägenheter som inte säljs och hyra ut dem enligt den nya hyreslagen från 2013 som ger helt andra villkor för ägarlägenheter än vad som gäller för vanliga hyresrätter. Om byggaren tror på en fortsatt prisuppgång så kan det till och med framstå som en god affär att hålla på några lägenheter för att sälja om något år till ett ännu högre pris.

2. Eftersom köparen av en ägarlägenhet står för hela finansieringen och lånet blir den totala boendekostnaden lägre än för en bostadsrätt – privatpersoner får nämligen 30% ränteavdrag, men inte bostadsrättsföreningar.

3. Ägaren kan göra en rejäl hacka på uthyrning eftersom man kan ta betalt för en "skälig avkastning på kapital" oavsett vad den faktiska lånekostnaden är. Skälig avkastning är Riksbankens referensränta (för närvarande -0,5%) + 2 procentenheter. För en lägenhet värd 3 miljoner och en avgift till samfälligheten på 1000 kronor blir månadshyran idag 3750 + 1000 = 4750, medan ägarens kostnad vid en belåningsgrad på 100% tack vare ränteavdraget blir 2625  + 1000 = 3625. Men eftersom den skäliga hyresnivån styrs av lägenhetens marknadsvärde snarare än faktiska lånekostnader kan hyran höjas i takt med att bostadsmarknaden går upp, vilket alltså blir en dubbel vinst för ägaren.

Om ägaren tar ut en oskälig hyra så kan hyresnämnden tvinga fram en nedsättning. Men till skillnad från vad som gäller för hyresrätter kan hyresgästen inte få tillbaka en del av hyran retroaktivt, vilket så klart bäddar för utnyttjande av desperata bostadssökare.

Enligt pionjärbyggaren i Söderköping finns exempel på boende som köpt en till lägenhet i huset intill i syfte att hyra ut den, vilket är precis vad man kan förvänta sig och ett av syftena med införandet av ägarlägenheter. Det är ett sätt att införa marknadshyror "bakvägen", med bieffekten att spekulation i bostäder uppmuntras.

Byggföretag har tidigare uppskattat att runt 10-20 procent av alla nyproducerade bostadsrätter köps av spekulanter som aldrig tänker bo i dem. Hur det kommer att se ut om ägarlägenheter slår igenom på allvar i Sverige kan vi få en föraning om genom att titta på dagens Norge, där regeringen nu alltså tvingas slå i nödbromsen efter att drömmen om det snabba klippet lett till tokskenande bostadspriser.

Den 1 mars kommer min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen. Den går att förbeställa nu till rabatterat pris direkt från förlaget via den här länken eller bevaka på Bokus.

Be om ursäkt för 10 år i bostadskön, moderater!

Ledande moderater har den senaste tiden radat upp sig för att be om ursäkt för den tidigare flyktingpolitiken och ta avstånd från Fredrik Reinfeldts "öppna era hjärtan"-tal sommaren 2014. Kappvändandet är så klart ett desperat försök att vinna tillbaka väljare som flytt till Sverigedemokraterna, snarare än ett genuint utslag av självkritik. Men utan att våga hoppas alltför mycket så tänkte jag ta tillfället i akt att uppmana moderaterna att be om ursäkt för annat som de ställt till med under sin tid vid makten. Ett område där de kommit ruskigt lindrigt undan och där en rejäl ursäkt faktiskt kan vara på sin plats är bostadspolitiken.

De flesta är idag överens om att det råder svår bostadsbrist på allt fler platser i Sverige. Boverket menar att det behövs byggas 700 000 bostäder de närmaste tio åren för att komma ikapp och möta framtida behov. Särskilt i Stockholmsregionen är situationen akut för den som inte kan eller vill punga ut flera miljoner och skuldsätta sig för livet för att få tag i en bostadsrätt. Den genomsnittliga väntetiden för en hyresrätt i via Stockholms stads bostadsförmedling var förra året nästan 10 år, och kötiden har i flera år ökat stadigt.

En del tycker kanske att det är orättvist att skylla på Moderaterna för att bostadsbyggandet under lång tid varit lågt. Men låt oss titta på två diagram som säger en hel del. Först genomsnittliga kötider till en hyreslägenhet i Stockholms innerstad respektive ytterförort:

Det slående är så klart att kötiderna faktiskt var relativt konstanta eller till och med minskade fram till ungefär 2005-2006, då trenden tydligt vände uppåt, och att det för så sent som tio år sedan gick att få en hyresrätt i en ytterförort efter några få år i kön. Det är naturligtvis problematiskt att behöva vänta i 4 år också - men det är ändå en dramatisk skillnad mot idag.

Det andra diagrammet av intresse är antalet förmedlade hyresrätter i Stockholms stad, här uppdelat på nyproduktion och befintligt bestånd:

Flera saker är värt att notera här:
1. Att kötiderna minskade under några år i början av 2000-talet sammanfaller med att antalet förmedlade lägenheter ökade.
2. Att antalet förmedlade lägenheter ökade snabbt under några år sammanfaller med att den S-ledda regeringen år 2002 införde en stopplag för ombildningar i allmännyttan, som gjorde det mindre intressant att hålla på ett hyreskontrakt i väntan på en ytterst lönsam ombildning till bostadsrätt.
3. Stopplagen hävdes av den borgerliga regeringen 2007, och sedan dess pekar kurvorna stadigt nedåt. År 2015, återigen efter att den nya majoriteten i Stockholms stad stoppat ombildningar i allmännyttan, ökade antalet förmedlade lägenheter i befintligt bestånd något för första gången sedan 2009.

Även om växande brist på hyresrätter och stigande priser på bostadsmarknaden också leder till svart handel med hyreskontrakt och fler direktförmedlingar som inte går via bostadskön, så finns den viktigaste orsaken till att färre lägenheter förmedlas och kötiderna ökat på annat håll: nästan var fjärde hyresrätt i Stockholm har försvunnit sedan början av 90-talet, varav den absoluta merparten de flesta till följd av 2000-talets omfattande ombildningar. Mellan år 2000 och 2015 byggdes drygt 20 000 hyresrätter i Stockholms kommun, medan nästan 90 000 ombildades till bostadsrätter.

Såväl borgerliga partier som socialdemokraterna bär ansvaret för att det sedan början av 90-talet byggs väldigt få hyresrätter i Sverige. Men under 2006 och 2014 styrde en borgerlig majoritet såväl Stockholms stad som hela riket. Det var en gyllene chans att se till att byggande faktiskt ökade och säkra tillgången till hyresrätter. Men stockholmspolitikernas stora projekt under den här perioden handlade inte om att bygga bostäder, utan om att sälja ut dem i rasande takt. Priset betalar vi idag.

Därför borde Moderaterna och deras systerpartier be om ursäkt – till alla som idag tvingas vänta 10 år eller mycket mer för en hyresrätt.

---

Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen: 

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på Bokus, Adlibris, eller direkt från förlaget!

Vinsterna skjuter i höjden - då går det plötsligt att bygga i Stockholm!

Häromdagen skrev lokaltidningen om byggboomen längs linje 17. Totalt 2500 bostäder ska byggas i Skarpnäcks stadsdel, varav hälften i Kärrtorp. Några projekt är redan igång och flera väntas starta nästa år. Bland annat planerar Svenska bostäder att bygga 500 hyresrätter, men framförallt är det så klart bostadsrätter som byggs.

Den svenska byggboomen fortsätter alltså, och tydligen går det nu även att bygga bostäder i Stockholm. Totalt väntas över 40 000 bostäder påbörjas i länet de närmaste två åren. Den som följt de senaste årens bostadspolitiska debatt kanske förvånas av detta. De hinder för bostadsbyggandet som brukar lyftas fram i debatten finns ju kvar: Varken krångliga planregler, höga byggnormer, överklagande grannar eller oligopolet i byggbranschen har plötsligt försvunnit.

Är det kanske den rödgröna regeringens magiska trollspö som äntligen fått fart på byggande? Nej. Snarare Riksbankens. För om det är något som förklarar den pågående byggboomen så är det så klart Riksbankens kovändning för två år sedan, då oron för hushållens växande skuldsättning plötsligt övergavs till förmån för en extremt expansiv penningpolitik med negativa räntor.

Att efterfrågan på bostäder och finansieringen av byggandet är den faktor som betyder mest för takten i byggandet är ett faktum som tyvärr ofta glöms bort i den politiska debatten. Det var ju inte så att den borgerliga regering som tillträdde 1991 plötsligt införde massa krångliga regler och lagar som gjorde ett omöjligt att bygga, om någon nu trodde det. Det som hände var att statens generösa subventioner av avskaffades och bostadsbyggandet lämnades i marknadens händer. Följden blev att byggandet av hyresrätter nästan avstannade helt, samtidigt som en marknad för bostadsrätter på sikt växte fram.

Faktum är att Sveriges byggindustrier i en rapport själva kritiserat det överdrivna fokuset på plan- och byggregler i den politiska debatten. Statistiska analyser visar istället att hushållens förmögenhetsutveckling, förändringar i skattesystemet, räntenivåer, sysselsättning och byggkostnader är det som styr. Precis som man kan förvänta sig på en marknad alltså.


I byggboomens Skarpnäck har kvadratmeterpriserna ökat med upp till 50 procent på några år. Och nu vill både stora och små byggbolag bygga så mycket det bara går. Plötsligt ploppar det upp mer eller mindre spekulativa projekt som 63 enrummare i Bagarmossen för upp till 2,6 miljoner styck. Ett långtifrån optimalt utnyttjande av byggbar mark om du frågar mig, men entrepenören Besqab gör å andra sidan en hygglig vinst på sina projekt. Förra året var rörelsemarginalen 20%:

Så vad vill jag ha sagt med detta? För det första att vi kanske kan lugna oss med att kräva att miljö, hälsa och medborgarinflytande slaktas för att komma tillrätta med bostadsbristen. För det andra att vi snarast måste börja prata om hur vi kan få en hållbar finansiering för ett hållbart byggande. Om vi vill nå målet om 700 000 bostäder fram till 2025 med nuvarande system så krävs det uppenbarligen att hushållens skuldberg fortsätter att växa i rasande tempo. Med dagens ökningstakt på 230 miljarder om året skulle det innebära att vi ska låna motsvarande halva Sveriges BNP på tio år. Det är det nog ganska få som vill, bortsett från banker, byggherrar och mäklare.

---

Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen: 

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på Bokus, Adlibris, eller direkt från förlaget!

Är Donald Trump bra för världsfreden?

Om man får tro en del "antiimperialister" på vänsterkanten eller för den delen högerpopulister som Sverigedemokraternas Mikael Jansson så är Donald Trumps intåg i Vita Huset bra för världsfreden. Han vill ju minska spänningarna med Ryssland och stoppa stödet till rebeller i Syrien. Medan Obamas och Clintons utrikespolitik är en säker väg till ett tredje världskrig så ökar alltså Trump mänsklighetens chanser till överlevnad.

Jag har skrivit lite i Fria Tidningen om varför det här är nonsens, och tänkte utveckla min syn på det lite här. Av förklarliga skäl kretsar den svenska debatten och nyhetsrapporteringen mest kring Trumps relationer med Putin. Trumps samförståndspolitik med Putin skapar så klart oro bland USA:s allierade och inte minst de som råkar vara granne med Ryssland. Men analyserna är ofta löjligt ytliga, som den här i Dagens Nyheter:

Love is in the air?

Huruvida det finns någon slags personlig attraktion mellan Trump och Putin som två makthungriga machomän kan jag förstås inte uttala mig om. Men för den som tror att materialistiska förklaringar fortfarande är relevanta för att förstå utvecklingen i världen räcker det så klart inte. Den viktigaste anledningen till att Trump och delar av den konservativa eliten i USA (och Europa) söker ett närmande till Ryssland handlar om något betydligt mer banalt: att enas mot en gemensam fiende.

Nej, jag talar inte om Islamiska staten, även om det är den perfekta förevändningen för de i väst som vill sluta en allians med Putins Ryssland. I själva verket är Trump och hans gelikar besatta av en enda sak: Kinas växande ekonomi och inflytande på den globala arenan. Detta borde vara uppenbart för var och en som granskar deras uttalanden det senaste året lite närmare.

Inför valet lovade Trump inte bara att "stå upp mot Kina" och utan också att återgå till en mer konfrontativ linje mot Iran ("världens största sponsor av terrorism"). Att Iran och Kina pekas ut som huvudmotståndare är inte en slump. Som Trumps nationella säkerhetsrådgivare Mike Flynn påpekat får Kina 40% av sin energi från persiska viken, utan att ha behövt placera ut ett enda hangarfartyg där! Samtidigt som Kinas BNP inom något år väntas överstiga USA:s så garanterar USA den framtida supermaktsrivalens energisäkerhet utan att få något i utbyte. Till råga på allt invaderade man Irak och spenderade miljardtals dollar och tusentals liv - bara för att ge bort landets olja till Iran och IS istället!

Medan Obama med sin konfrontativa strategi drivit Ryssland och Kina i armarna på varandra enligt Mike Flynn, så är Trumpisternas mål snarare att söndra och härska bland USA:s rivaler: Låt EU och Ryssland tjafsa om sitt medan vi fokuserar på att kväsa Kinas växande makt i sin linda. Sluta fjanta runt i Syrien och fokusera på superskurkstaten Iran.

Jag undrar vad de så kallade antiimperialister som idag hyllar Trump kommer att säga om han gör allvar av sitt löfte att häva Obamas kärnergiavtal med Iran och införa nya sanktioner mot landet? Eller om han gör verklighet av sin plan att konfiskera Iraks olja som kompensation för befrielsen från Islamiska staten. Förmodligen kommer de vara ganska tysta. (Man kan alltid hoppas).

Andra kommer att vara desto gladare. Den gamla vanliga bomba-bomba-Iran-kören kommer så klart att jubla. Till och med frihandelsvänner kanske kan lära sig att älska Trump om han gör allvar av sin tuffa linje mot Kina. Det är väl trots allt på tiden att Kina öppnar upp sin ekonomi, avskaffar förkastliga importtullar och statliga subventioner till industrin - och om de inte klarar av att göra det själva kanske vi måste hjälpa dem lite på traven?

Lite handelskrig har väl ingen dött av?

Att förutspå framtiden är aldrig lätt, särskilt inte när man har att göra med oberäkneliga populister och den komplicerade maktbalans mellan Vita Huset och kongressen som råder i Washington. Men en gnutta materialism underlättar faktiskt ibland. De goda nyheterna är att USA under Trump knappast kommer att plötsligt dra sig tillbaka från sina "åtaganden" runt om i världen och lämna ett farligt maktvacuum, som en del fruktar. De dåliga är att Trumps strategi för att göra Amerika stort igen knappast kommer visa sig bra för världsfreden. Långt därifrån.