Under våren har bostadspriserna stabiliserats och inför morgondagens prisstatistik för april förväntar sig de flesta analytiker fortsatt oförändrade priser eller rentav en liten uppgång. Men trots att höstens ras bromsats upp är dramatiken på bostadsmarknaden långtifrån över. Tvärtom talar mycket för att de verkliga konsekvenserna kommer först under det kommande halvåret, som jag påpekat tidigare här på bloggen.
Anledningen är att effekterna av prisraset på bostadsbyggandet kommer med fördröjning. De bostäder som byggstartas nu har i många fall sålts innan luften gick ur den uppblåsta bostadsmarknaden under hösten. Fortsatt låg försäljning under våren bäddar alltså för fortsatt minskat bostadsbyggande framöver med potentiellt stora följder för konjunkturen och arbetslösheten.
En mycket talande sammanställning av Johan Bahlenberg på Nyhetsbyrån Direkts makroredaktion visar att de sex största börsnoterade bostadsutvecklarna sålde 60 procent färre lägenheter under första kvartalet jämfört med samma period förra året, samtidigt som antalet byggstarter bara minskade med 30 procent. I absoluta tal byggstartades över 1000 bostäder samtidigt som bara 700 såldes. Men i det långa loppet kan bolagen naturligtvis inte byggstarta fler än de säljer, vilket betyder att ytterligare korrigering är att vänta.
Störst är inbromsningen som bekant i Stockholmsregionen. Här har också antalet säljstartade nya projekt halverats under våren jämfört med de senaste två åren:
För de stora bostadsbyggarna närmar sig andelen sålda bostäder i pågående produktion nivåer som inte setts sedan finanskrisen 2008. För Bonava har försäljningsgraden tex sjunkit från 75% till 51% på ett år. Med andra ord finns ett växande uppdämt utbud av nya bostäder på många håll i landet. Kapitalstarka byggherrar håller så klart på osålda bostäder så länge de kan för att undvika att översvämma marknaden. Men förhoppningen om en snabb återhämtning under våren enligt mönstret från samtliga tidigare prisfall under 2000-talet har inte infriats, och bland annat Danske Bank varnar för att prisfallet på bostäder kan ta ny fart när bolagen tvingas rea ut osålda bostadsrätter.
Allt fler medger nu också att effekterna av prisfallet inte bara drabbar de dyraste marknaderna. Enligt Bonavas vd Joachim Hallengren är det fortsatt trögt "inte bara i Stockholms city, som oftast får de stora rubrikerna, utan runt om i hela landet." Han tror också att det kommer ta längre tid än många tror innan läget stabiliseras och att bostadsbyggandet kan falla mycket mer än i Boverkets prognoser. Huvudanledningen är enligt Hallengren att "utbudet av nya bostäder är för ensidigt och för dyrt".
Att inte bara Stockholm drabbas börjar nu också märkas i nyhetsflödet. I byggboomens Umeå rapporterades nyligen att HSB stoppat sista etappen i ett pågående projekt eftersom det inte finns några köpare. "Tidigare sålde vi väldigt många lägenheter varje vecka. Nu säljer vi ungefär en lägenhet i månaden", säger Björn Dahlberg, vice VD på HSB Norr. Talande nog var Umeå en av de kommuner där bostadspriserna föll mest under hösten, enligt Svensk Mäklarstatistik.
Allra mest föll dock priserna i Karlstad där de gick ner med 15% under hösten, nästan dubbelt så mycket som i Stockholm. Även här är byggandet på rekordnivåer med stora inslag av dyra bostadsrätter i attraktiva lägen. Under 2018 färdigställs 1200 bostäder jämfört med 500 förra året. Det kan jämföras med befolkningsökningen på runt 1000 personer per år under perioden 2016-2025 enligt kommunens prognos. Med tanke på att det i snitt bor två personer per bostad är det ett ganska stort utbud av nya bostäder som ska sugas upp av marknaden på kort tid.
Att priserna och försäljningen av nya bostäder sjunker även utanför Stockholmsregionen bekräftar att krisen på bostadsmarknaden inte alls främst beror på det skärpta amorteringskravet, som många debattörer hävdat. Det berör nämligen bara ca 15% av de nya låntagarna och främst på de allra dyraste marknaderna. Grundproblemet är ett överutbud av dyra bostäder och en efterfrågan som eldats på av förväntningar om stigande priser - även när köparna inte varit rena "klippare". På en stagnerande eller sjunkande marknad blir det helt enkelt inte så intressant att köpa en bostad ett till två år innan inflyttning.
Alm Equitys vd Joakim Alm menar nu att hela affärsmodellen med köp av bostad på ritning är "passé" och att företagen måste återgå till "den gamla byggmästarmodellen där man först bygger klart och sedan säljer". Det är dock mer kapitalkrävande och innebär att byggherren själv tar en betydligt större risk, vilket i sin tur betyder att många nya aktörer med spekulativa affärsmodeller och osäker finansiering kommer att gå under eller köpas upp av starkare aktörer. Men även de senare kommer att tvingas byta till en mindre kostym. Varsel och uppsägningar väntar runt hörnet.
Det senaste årens byggboom och den pågående kollapsen är en tydlig illustration av hur det går när risktagande och finansiering av bostadsbyggandet överlåts på marknaden - det vill säga företag och hushåll. Ett stabilt bostadsbyggande kräver att staten tar ett större ansvar. Men vi ska också vara på vår vakt när byggbranschen och bostadsutvecklarna ropar på statlig intervention framöver, vilket de utan tvekan kommer att göra. Statlig finansiering måste kopplas till en verklig behovsanalys, krav på bostäder som vanligt folk har råd med, sund reglering av kreditmarknaden, åtgärder för att stävja osund spekulation och en kraftig förstärkning av konsumenternas rättigheter gentemot oseriösa bostadsutvecklare. Annars är risken stor att vi bara upprepar de senaste årens misstag.
Anledningen är att effekterna av prisraset på bostadsbyggandet kommer med fördröjning. De bostäder som byggstartas nu har i många fall sålts innan luften gick ur den uppblåsta bostadsmarknaden under hösten. Fortsatt låg försäljning under våren bäddar alltså för fortsatt minskat bostadsbyggande framöver med potentiellt stora följder för konjunkturen och arbetslösheten.
En mycket talande sammanställning av Johan Bahlenberg på Nyhetsbyrån Direkts makroredaktion visar att de sex största börsnoterade bostadsutvecklarna sålde 60 procent färre lägenheter under första kvartalet jämfört med samma period förra året, samtidigt som antalet byggstarter bara minskade med 30 procent. I absoluta tal byggstartades över 1000 bostäder samtidigt som bara 700 såldes. Men i det långa loppet kan bolagen naturligtvis inte byggstarta fler än de säljer, vilket betyder att ytterligare korrigering är att vänta.
Störst är inbromsningen som bekant i Stockholmsregionen. Här har också antalet säljstartade nya projekt halverats under våren jämfört med de senaste två åren:
För de stora bostadsbyggarna närmar sig andelen sålda bostäder i pågående produktion nivåer som inte setts sedan finanskrisen 2008. För Bonava har försäljningsgraden tex sjunkit från 75% till 51% på ett år. Med andra ord finns ett växande uppdämt utbud av nya bostäder på många håll i landet. Kapitalstarka byggherrar håller så klart på osålda bostäder så länge de kan för att undvika att översvämma marknaden. Men förhoppningen om en snabb återhämtning under våren enligt mönstret från samtliga tidigare prisfall under 2000-talet har inte infriats, och bland annat Danske Bank varnar för att prisfallet på bostäder kan ta ny fart när bolagen tvingas rea ut osålda bostadsrätter.
Allt fler medger nu också att effekterna av prisfallet inte bara drabbar de dyraste marknaderna. Enligt Bonavas vd Joachim Hallengren är det fortsatt trögt "inte bara i Stockholms city, som oftast får de stora rubrikerna, utan runt om i hela landet." Han tror också att det kommer ta längre tid än många tror innan läget stabiliseras och att bostadsbyggandet kan falla mycket mer än i Boverkets prognoser. Huvudanledningen är enligt Hallengren att "utbudet av nya bostäder är för ensidigt och för dyrt".
Att inte bara Stockholm drabbas börjar nu också märkas i nyhetsflödet. I byggboomens Umeå rapporterades nyligen att HSB stoppat sista etappen i ett pågående projekt eftersom det inte finns några köpare. "Tidigare sålde vi väldigt många lägenheter varje vecka. Nu säljer vi ungefär en lägenhet i månaden", säger Björn Dahlberg, vice VD på HSB Norr. Talande nog var Umeå en av de kommuner där bostadspriserna föll mest under hösten, enligt Svensk Mäklarstatistik.
Allra mest föll dock priserna i Karlstad där de gick ner med 15% under hösten, nästan dubbelt så mycket som i Stockholm. Även här är byggandet på rekordnivåer med stora inslag av dyra bostadsrätter i attraktiva lägen. Under 2018 färdigställs 1200 bostäder jämfört med 500 förra året. Det kan jämföras med befolkningsökningen på runt 1000 personer per år under perioden 2016-2025 enligt kommunens prognos. Med tanke på att det i snitt bor två personer per bostad är det ett ganska stort utbud av nya bostäder som ska sugas upp av marknaden på kort tid.
Att priserna och försäljningen av nya bostäder sjunker även utanför Stockholmsregionen bekräftar att krisen på bostadsmarknaden inte alls främst beror på det skärpta amorteringskravet, som många debattörer hävdat. Det berör nämligen bara ca 15% av de nya låntagarna och främst på de allra dyraste marknaderna. Grundproblemet är ett överutbud av dyra bostäder och en efterfrågan som eldats på av förväntningar om stigande priser - även när köparna inte varit rena "klippare". På en stagnerande eller sjunkande marknad blir det helt enkelt inte så intressant att köpa en bostad ett till två år innan inflyttning.
Alm Equitys vd Joakim Alm menar nu att hela affärsmodellen med köp av bostad på ritning är "passé" och att företagen måste återgå till "den gamla byggmästarmodellen där man först bygger klart och sedan säljer". Det är dock mer kapitalkrävande och innebär att byggherren själv tar en betydligt större risk, vilket i sin tur betyder att många nya aktörer med spekulativa affärsmodeller och osäker finansiering kommer att gå under eller köpas upp av starkare aktörer. Men även de senare kommer att tvingas byta till en mindre kostym. Varsel och uppsägningar väntar runt hörnet.
Det senaste årens byggboom och den pågående kollapsen är en tydlig illustration av hur det går när risktagande och finansiering av bostadsbyggandet överlåts på marknaden - det vill säga företag och hushåll. Ett stabilt bostadsbyggande kräver att staten tar ett större ansvar. Men vi ska också vara på vår vakt när byggbranschen och bostadsutvecklarna ropar på statlig intervention framöver, vilket de utan tvekan kommer att göra. Statlig finansiering måste kopplas till en verklig behovsanalys, krav på bostäder som vanligt folk har råd med, sund reglering av kreditmarknaden, åtgärder för att stävja osund spekulation och en kraftig förstärkning av konsumenternas rättigheter gentemot oseriösa bostadsutvecklare. Annars är risken stor att vi bara upprepar de senaste årens misstag.
---
"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.
"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017
Jag har ingen annan åsikt än vad jag kommenterat tidigare men du får den skriven på ett nytt sätt att ett bra inlägg inte blir kommentarslöst.
ReplyDelete(Jag tycker förresten om din bok också!)
Fungerar vår marknadsekonomi halvdåligt?
(Med tanke på priserna idag i Stockholm hävdar väl få att den är perfekt)
Eller inte alls?
(Om vi som vissa tror kommer att få priskrasch, byggkrasch och bostadsbrist på samma gång)?
Jag tycker det blir mycket intressant att se hur byggbolag och kommuner kommer att reagera på ett eventuellt fortsatt prisfall.
Kommer byggarna att frivilligt lägga ned verksamheten och bli arbetslösa eller kommer de att försöka byta affär från jättedyra bostadsrätter till mindre dyra hyresrätter som det finns bättre efterfrågan på?
Vi vet ju att det går att bygga för halva priset mot idag och att de nybyggnadsprojekt som blir klara nu planerades för en prisnivå som rådde 2015 eller ännu tidigare.
Kanske är jag naiv men det är ju i alla fall tänkbart med en utveckling där antalet producerade bostäder faktiskt ökar när polletten väl fallit ned.
En billig, standardiserad och industriellt producerad lägenhet kräver ju mycket mindre tid och färre arbetstimmar för att bli klar än en helt unik och platsbyggd.
Hej!
ReplyDeleteKul att du gillar boken. Jag tror en sådan omställning du beskriver är nödvändig men att det finns många hinder för att den ska bli av.
Till att börja med politiska. Det krävs att politikerna visar att de vill se en sådan utveckling. Passivitet och osäkerhet inför valet gör att många aktörer avvaktar tror jag.
Sedan sitter bostadsbyggarna på osålda lägenheter och byggrätter för miljardbelopp, och i många fall stora skulder. De som kan drar i bromsen och håller på sina bostäder och försöker vänta ut svackan, snarare än sänka priserna och börja bygga billigare och dumpa marknaden tror jag. Andra kommer helt enkelt gå under eller bli uppköpta.
Så kontentan är att det är upp till politikerna nu, både lokalt och på riksnivå, om vi ska få ett hållbart bostadsbyggande.