Thursday, February 1, 2018

Allt fler osålda bostäder i Stockholmsregionen

Samtidigt som mäklare och analytiker talar om växande efterfrågan och en stabilisering på bostadsmarknaden under 2018 släppte JM idag sin årsredovisning med intressanta siffror för antalet sålda och byggstartade bostäder under det fjärde kvartalet. Som väntat gick det trögt även under årets sista tre månader, framförallt i Stockholmsregionen där JM har ungefär två tredjedelar av sin produktion. Där halverades både antalet sålda och antalet byggstartade bostäder jämfört med samma period året innan och var något lägre än det tredje kvartalet.

Om siffrorna för JM är någorlunda representativa för byggsektorn som helhet betyder det att bostadsbyggandet fortsatte att bromsa in under fjärde kvartalet, vilket innebär att Boverkets tidigare prognoser inte kommer att infrias (preliminär statistik från SCB kommer nästa vecka).

Samtidigt fortsatte andelen sålda lägenheter i pågående produktion att falla, från 62 procent i slutet av september till 57 procent i december:


Eftersom antalet bostäder i pågående produktion samtidigt fortsatte att öka kan vi sluta oss till att antalet osålda lägenheter i pågående produktion också ökade. Låt oss titta på vad JM:s siffror egentligen betyder för Stockholmsmarknaden. Där hade man vid årsskiftet drygt 3800 bostäder i pågående produktion, varav de allra flesta lär färdigställas under 2018 eller 2019. Om 57 procent är sålda kvarstår ca 1600 osålda. Om JM fortsätter sälja ungefär 200 per kvartal som man gjort det senaste halvåret kommer den sista lägenheten vara såld vid utgången av 2019. Detta förutsätter dock att man bara fokuserar på att sälja byggstartade lägenheter, men i praktiken vill man ju också sälja i andra projekt som ännu inte byggstartats, samt starta nya projekt.

Mycket talar helt enkelt för att JM kommer att bli sittande med ett växande antal osålda inflyttningsklara lägenheter i Stockholmsregionen, även om försäljningen skulle ta fart något igen under våren. Ett stort bolag som JM har förmodligen de finansiella musklerna att klara en längre svacka, men det ser troligen ungefär likadant ut för de flesta byggare som verkar på Stockholmsmarknaden, varav många har betydligt svagare balansräkningar.

Som jag skrev i förra inlägget kan höstens mediefokus på osålda lyxlägenheter i Stockholm snart ersättas av nyheter om osålda bostäder runt om i flera av länets kommuner där det byggs väldigt mycket just nu. Den som besöker Hemnet idag möts allt oftare av annonser för nyproduktion med relativt snar inflyttning:


I Charlottendal i Värmdö kommun byggs 30 radhus med inflyttning "från december 2017 till mars 2018" varav 9 stycken fortfarande är osålda. I Gustavsberg i samma kommun byggs 139 bostadsrätter med inflyttning från i sommar varav 90 fortfarande är osålda. I Österåker byggs 63 lägenheter med inflyttning under andra och tredje kvartalet i år varav 37 fortfarande är osålda. Listan kan göras mycket längre. Nacka, Järfälla (Barkarbystaden) och Haninge (Vegastaden) är andra kommuner där nyproducerade bostäder kan översvämma marknaden framöver.

Det påverkar i sin tur också marknaden för befintliga bostäder där utbudet av bostadsrätter i januari rapporteras vara 62 procent högre i Stockholms län än samma period förra året. För villor är siffran än mer slående: 91 procent fler villor är till salu idag än för ett år sedan. Här är en möjlig delförklaring att många äldre villaägare nu vill plocka ut "pensionssparandet" och flytta till en mindre bostad innan priserna gått ner för mycket. En annan möjlig förklaring är att många vill sälja innan det nya amorteringskravet träder i kraft, då det kommer att påverka dyrare lägenheter och villor mest (många verkar ta för givet att priserna ska gå upp när många vill köpa innan kravet träder i kraft, men bortser från att samma dynamik gäller på utbudssidan: många vill passa på att sälja innan kravet påverkar efterfrågan - vilken effekt införandet av kravet får på kort sikt är därmed omöjligt att säga).

Som av en händelse släppte Riksbanken idag en ekonomisk kommentar med perspektiv på dagens bostadsbyggande, med flera intressanta diagram över bostadsbeståndets utveckling över tid i förhållande till befolkningen i olika delar av Sverige. Där påpekar man även något som förhoppningsvis allt fler börjar förstå idag: att behov och efterfrågan på bostäder inte alls behöver vara samma sak, och att svår bostadsbrist för stora grupper kan sammanfalla med överutbud av dyra bostäder. När utbudet ökar snabbt, som det gör i Stockholmsregionen just nu, kan det leda till kraftiga prisfall och till att bostadsbyggande bromsar in lika snabbt som det ökat de senaste åren.

---


"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget.












3 comments:

  1. hej, tack för intressanta inlägg.
    ser på hemnet att 5000 bostadsrätter ska visas inom två veckor. Har inte kollat detta tidigare men om årsomsättningen är 40000 så är det extremt

    ReplyDelete
  2. Hej! Ja det är mycket. Kollar man närnare ser man dessutom att många redan varit ute på visning i januari utan att bli sålda.

    ReplyDelete
  3. Tittar f.n. på radhus/villor i söderort, mycket gröna blad på bilderna.
    Några vet jag har varit ute sen i sommras (då jag börja söka). Då jag utgår från att det kommer bli en förlustaffär så är jag kräsen.

    ReplyDelete