Det finanspolitiska rådets ordförande Harry Flam har visst varit ute och spekulerat om bostadsmarknaden. Det finns "troligen" ingen bostadsbubbla i Sverige, menar han. "När det finns spekulativa förväntningar på ökande priser för bostadsrätter, ska brukarkostnaderna för bostadsrätter ligga högre än för hyresrätter", säger han. Samtidigt påstår han att "även om kalkylräntan sätts till 5 procent, hamnar kostnaden för att bo i bostadsrätter under den nivå som är vanlig i nyproduktion av hyresrätter i Storstockholm".
Hur ligger det till med det här? Den dyraste nyproduktionen i Stockholm finns idag tydligen på Södermalm. Där kan en nybyggd trea kosta 15.500 kronor i månaden. En bostadsrättstrea går i sin tur på 5-7 miljoner. Den här trean såldes nyligen för 6 miljoner, och har en månadsavgift på nästan 4000. Månadskostnaden för lånet om räntan går upp till 5% blir efter ränteavdrag ca 17500 kronor. Med månadsavgift är vi uppe i 21500 kronor. Med en något mer normal räntenivå blir kostnaden alltså nästan 40% högre än att bo i en nyproducerad hyresrätt.
Men ok, innerstaden är ju extrem, så låt oss ta ett annat exempel. I Bromma var snitthyran för en tvåa på andrahandsmarknaden förra året ca 11.000 i månaden. På bostadsrättsmarknaden kostar en tvåa i Bromma med omnejd 2,5-3,5 miljoner. Denna tvåa i Blackeberg såldes för 3,1 miljoner, och har en månadsavgift på ca 3800. Månadskostnaden efter ränteavdrag blir ca 9000 i ränta + 3800 i avgift = 12800.
Men utanför kommungränsen då? Snitthyran för en nyproducerad trea i Stockholms län var 11600 år 2015. I nya stadsdelen Vega i Haninge säljs nyproducerade treor för cirka 3 miljoner, med en månadsavgift på ungefär 4000. Månadskostnaden blir 8750 + 4000 = 12750.
Harry Flam är uppenbarligen ute och cyklar. Skulle vi istället för 5% räkna med en kalkylränta på 7%, som är det historiska snittet, så framstår bostadsrätter i Stockholm som groteskt övervärderade idag. Månadskostnaden för trean på Södermalm skulle bli 29000, alltså nästan dubbelt så mycket som nyproduktionshyran på 15500.
Men det finns andra problem med Flams resonemang. När vi pratar om brukarkostnaderna för en bostadsrätt jämfört med en hyresrätt så måste vi också räkna med andra kostnader än månadsavgift och räntor. Den som äger sin egen bostad kan inte ringa värden när kylskåpet går sönder, till exempel. Det tillkommer också transaktionskostnader - tex mäklararvode - vid försäljning. Och då har vi inte ens nämnt risken för en betydande kapitalförlust vid ett prisfall på bostadsmarknaden, som vid ett fall på 10-20 procent snabbt kan äta upp det som en bostadsrättsägare tack vare de låga räntorna tjänat på att inte bo i hyresrätt de senaste åren, och mer därtill.
Att jämföra kostnaderna mellan ägda och hyrda bostäder rakt av är dock inte någon särskilt bra metod för att avgöra om det finns en bostadsbubbla. Istället bör man titta på hur förhållandet mellan priser och hyror historiskt har sett ut. Och när nyproduktionshyrorna ökat med ca 40% i Stockholmsregionen de senaste 10 åren medan bostadsrättspriserna mer än fördubblats finns skäl att vara misstänksam. Faktum är att Sverige är ett av de länder där bostadspriserna ökade mest i förhållande till hyrorna förra året, enligt IMF:
Lösa spekulationer om bostadsmarknaden är inget ovanligt. När det kommer från Finanspolitiska rådets ordförande är det desto mer oroande.
---
Missa inte: Vad händer när bostadsbubblan spricker? Författarsamtal på ETC Bokcafé, 8 november kl 18.
"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.
"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017
Att jämföra nyproduktionshyror med bostadsrättspriser är ett väldigt trubbigt sätt att förstå bostadsmarknaden på. Det är i grund och botten olika markander. Hyresrätten är en prisreglerad boendeform där förändringar i ekonomi tar lång tid för att spilla även, medan bostadsrätternas priser direkt avspeglar sig i det allmänna ekonomiska läget.
ReplyDeleteAvgörande för om det föreligger en bostadsbubbla är om prisuppgången inte endast kan förklaras av fundamenta(räntor, löner, tillgångsutveckling, e.t.c) utan även beror på att hushållen förväntar sig högre priser(d.v.s. spekulation). I Sverige kan alla höjningar av bostadspriserna förklaras av fundamenta: vi har haft låga räntor under lång tid, vi har i princip noll arbetslöshet bland utbildade och stockholmsbörsen har gått bra länge. Detta kan man läsa mer om här -> http://www.bostadspolitik.se/2017/05/25/bostadsbubblan-som-snart-ska-brista-en-vald-sanning/
Mvh,
Oskar Lodin, Lund
Ja det är ett trubbigt sätt att jämföra på. Men eftersom Harry Flam gjorde jämförelsen så tyckte jag det var relevant att visa att hans påstående var faktamässigt felaktigt, även om det i sig inte är ett bevis för att det finns en bubbla.
DeleteAngående Weiss artikel som du länkar till så finns det inget i den eller de analyser han hänvisar till som visar att "alla höjningar av bostadspriserna förklaras av fundamenta". Att räkna upp faktorer som talar för stigande bostadspriser är lätt, att visa att de motiverar en ökning med över 100% på fem år som de gjort i ett stort antal kommuner är något helt annat.