Wednesday, May 24, 2017

Överutbud och bostadsbrist - när bostadsbyggandet överlåts åt marknaden

I ett intressant radioinslag idag uttalade sig företrädare för två fastighetsbolag om att den höga byggtakten riskerar att leda till ett överutbud och hårdare konkurrens om bostadsköparna, även på den heta Stockholmsmarknaden. Det kan bland annat leda till att byggbolag tvingas locka med rabatter för att få nybyggda bostadsrätter sålda och att hyresrätter med höga hyror står tomma.

För den som följt de senaste årens naiva bostadsdebatt - som pepprats med inlägg från byggbolagens och bankernas lobbyister – kan det här låta lite märkligt. En halv miljon står ju i Stockholms stads bostadskö och med en befolkningstillväxt på 100 personer om dagen kan väl priserna bara fortsätta gå uppåt, särskilt som det fortfarande byggs mindre i länet än vad som behövs varje år enligt Boverket?

Nu talar allt fler yrvaket om att vi kan stå inför en situation med samtida bostadsbrist och överutbud på lägenheter. Att det kan ske borde inte förvåna någon. Anledningen är så klart att behov av bostäder inte är samma sak som efterfrågan. Att allt fler unga desperat letar efter någonstans att bo är inte samma sak som att det finns en obegränsad efterfrågan på bostäder till vilket pris som helst. Och ett överutbud kan uppstå mycket snabbare än många förväntar sig när skenande priser leder till att byggandet skjuter i höjden och utbudet av bostäder ökar snabbt.

Vi hör ständigt att det fortfarande byggs alldeles för lite jämfört med behoven, men det hindrar inte att utbudet av bostäder ökat dramatiskt. Sedan mitten av 2000-talet har det sålts grovt räknat 150 000 lägenheter och småhus per år i Sverige, som diagrammet nedan (hämtat från den här rapporten) visar:


Detta måste ställas i relation till att bostadsbyggandet ökat från drygt 20.000 bostäder per år till ca 70.000 per år de senaste fem åren enligt Boverket:



Ett tillskott av 50.000 nyproducerade bostäder på en marknad som årligen omsätter ca 150.000 innebär en ganska ordentlig ökning av utbudet. För att konkretisera detta något kan vi titta på ett litet utsnitt av bostadsmarknaden i Stockholm. I Bagarmossen där jag bor driver byggherren Besqab ett spännande projekt med 63 tycken små enrummare med en prislapp på 2-2,5 miljoner. Ett enda projekt tillför alltså ungefär lika många enrummare som såldes i stadsdelen under hela förra året, samtidigt som liknande projekt med smålägenheter planeras i grannstadsdelarna Kärrtorp och Skarpnäck.

Men det är väl bra att alla ungdomar med möjlighet att låna ett par miljoner till sin första bostad får någonstans att bo? Jättebra, så länge de klarar att betala 15.000 i månaden för sina 32 kvadrat om räntan går upp några procentenheter, och så länge efterfrågan på ettor i förorten för 2,5 miljoner inte sinar.

(Helt apropå ingenting: läser man Besqabs rapport för första kvartalet 2017 ser man att andelen sålda och bokade lägenheter i pågående produktion sjönk till 82 procent jämfört med 96 procent för ett år sedan samtidigt som rörelsemarginalen och resultatet per aktie halverades. Intressant).

I själva verket har utvecklingen på den svenska bostadsmarknaden blivit ett praktexempel på varför bostadsförsörjningen inte bör överlåtas på marknaden. Det vi ser nu av spekulativa projekt (här är ett exempel, och här är ett till) som enbart om att få ut högsta möjliga pris per kvadratmeter och kommande överutbud i kombination med skriande brist på bostäder till rimliga priser beror på att bostadsbyggandet tillåtits styras av marknadens kortsiktiga vinstjakt snarare än samhällets långsiktiga behov. Priset för det kan vi tvingas betala i många år framöver.

–––

I mars publicerades min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen. Köp i din favoritbokhandel, direkt från förlaget, eller på Bokus eller Adlibris




No comments:

Post a Comment