Bostadsutvecklaren Besqab publicerade nyligen sin rapport för det första kvartalet. Även om Besqab inte tillhör de största börsnoterade bostadsbyggarna tänkte jag använda den som ytterligare illustration till varför bostadskrisen troligen bara har börjat.
Under årets tre första månader sålde Besqab bara 20 bostäder, jämfört med 105 under samma period förra året. Andelen sålda eller bokade lägenheter i pågående produktion har minskat från 82 till 66 procent på ett år. I absolut tal har antalet osålda bostäder under produktion ökat från ca 140 till 250 - vilket motsvarar ungefär två års försäljning om försäljningstakten från de senaste sex månaderna håller i sig.
För att lugna investerare lyfter Besqabs vd Annette Frumerie fram att man har få osålda lägenheter med snar inflyttning. Av över 700 bostäder under produktion har bara 250 inflyttning under 2018, varav hela 94 procent redan är sålda. Det betyder att merparten av de osålda bostäderna - 235 st - har inflyttning 2019 eller senare. Långtifrån alla bostadsbyggare redovisar pågående produktion på det här sättet, vilket gör siffran intressant.
En annan talande detalj är antalet osålda bostäder i avslutad produktion minskade från 10 vid årskiftet till bara 2 i slutet av mars. Det kan se ut som en positiv utveckling, men betyder också att bara 12 av de totalt 20 sålda bostäderna såldes "på ritning", resten var inflyttningsklara bostäder. Vd Annette Frumerie konstaterar också i kvartalsrapporten att "köparna överlag är mer försiktiga med att skriva bindande förhandsavtal när det är lång tid kvar till inflyttning".
Att bankerna blivit mer försiktiga med att låna ut till nyproduktion med långt till inflyttning leder så klart också till dämpad efterfrågan på projekt i tidiga skeden, liksom medialt uppmärksammade skandaler med dolda avtal och stora förseningar, förutom så klart osäkerheten om prisutvecklingen och frånvaron av spekulanter.
Även om siffrorna skiljer sig åt mellan olika bolag är det alltså troligt att samma tendens går igen på många håll. Än så länge syns inte heller några stora mängder osålda lägenheter på företagens balansräkningar, trots kraftigt minskad försäljning. Anledningen är att det som färdigställs nu i stor utsträckning är slutsålt, eller nästan slutsålt, medan det ser väldigt annorlunda ut för projekt med inflyttning i höst eller nästa år. Därmed har raset inte heller slagit igenom fullt ut på byggherrarnas resultat eftersom vinsten avräknas vid inflyttning.
Det här bör man komma ihåg när det nu rapporteras om rekordstort antal nyproducerade bostadsrätter på Hemnet – en ökning med 75 procent på ett år och 282 procent på två år:
Eftersom många av dessa lägenheter har långt kvar till inflyttning konkurrerar de ännu inte fullt ut med lägenheter i det befintliga beståndet. Byggherrarna sänker inte heller priserna på bostäder med långt till inflyttning om de inte måste så länge det finns en möjlighet att marknaden återhämtar sig. Om inget drastiskt händer kommer detta att förändras framöver, när alla osålda lägenheter på allvar börjar belasta företagens resultat och balansräkningar.
---
Under årets tre första månader sålde Besqab bara 20 bostäder, jämfört med 105 under samma period förra året. Andelen sålda eller bokade lägenheter i pågående produktion har minskat från 82 till 66 procent på ett år. I absolut tal har antalet osålda bostäder under produktion ökat från ca 140 till 250 - vilket motsvarar ungefär två års försäljning om försäljningstakten från de senaste sex månaderna håller i sig.
För att lugna investerare lyfter Besqabs vd Annette Frumerie fram att man har få osålda lägenheter med snar inflyttning. Av över 700 bostäder under produktion har bara 250 inflyttning under 2018, varav hela 94 procent redan är sålda. Det betyder att merparten av de osålda bostäderna - 235 st - har inflyttning 2019 eller senare. Långtifrån alla bostadsbyggare redovisar pågående produktion på det här sättet, vilket gör siffran intressant.
En annan talande detalj är antalet osålda bostäder i avslutad produktion minskade från 10 vid årskiftet till bara 2 i slutet av mars. Det kan se ut som en positiv utveckling, men betyder också att bara 12 av de totalt 20 sålda bostäderna såldes "på ritning", resten var inflyttningsklara bostäder. Vd Annette Frumerie konstaterar också i kvartalsrapporten att "köparna överlag är mer försiktiga med att skriva bindande förhandsavtal när det är lång tid kvar till inflyttning".
Att bankerna blivit mer försiktiga med att låna ut till nyproduktion med långt till inflyttning leder så klart också till dämpad efterfrågan på projekt i tidiga skeden, liksom medialt uppmärksammade skandaler med dolda avtal och stora förseningar, förutom så klart osäkerheten om prisutvecklingen och frånvaron av spekulanter.
Även om siffrorna skiljer sig åt mellan olika bolag är det alltså troligt att samma tendens går igen på många håll. Än så länge syns inte heller några stora mängder osålda lägenheter på företagens balansräkningar, trots kraftigt minskad försäljning. Anledningen är att det som färdigställs nu i stor utsträckning är slutsålt, eller nästan slutsålt, medan det ser väldigt annorlunda ut för projekt med inflyttning i höst eller nästa år. Därmed har raset inte heller slagit igenom fullt ut på byggherrarnas resultat eftersom vinsten avräknas vid inflyttning.
Det här bör man komma ihåg när det nu rapporteras om rekordstort antal nyproducerade bostadsrätter på Hemnet – en ökning med 75 procent på ett år och 282 procent på två år:
 |
| Bild från Hemnet |
Eftersom många av dessa lägenheter har långt kvar till inflyttning konkurrerar de ännu inte fullt ut med lägenheter i det befintliga beståndet. Byggherrarna sänker inte heller priserna på bostäder med långt till inflyttning om de inte måste så länge det finns en möjlighet att marknaden återhämtar sig. Om inget drastiskt händer kommer detta att förändras framöver, när alla osålda lägenheter på allvar börjar belasta företagens resultat och balansräkningar.
---
"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.
"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017
No comments:
Post a Comment