Monday, November 20, 2017

Bostadsmarknaden och konjunkturen: kraschlandning lagom till valet?

Jag försöker oftast avhålla mig från alltför specifika förutsägelser här på bloggen. Men jag anser också att en överdriven försiktighet på sätt och vis kan vara oärlig. Den som alltid uttalar sig tvärsäkert i efterhand men bara i vaga termer om framtiden utsätter ju aldrig sina teorier för någon verklig prövning.

Om någon hade frågat mig för ett år sedan hade jag inte kunnat förutse att luften skulle gå ur bostadsmarknaden just hösten 2017. Däremot har jag alltid sagt att vändningen kan komma snabbare än de flesta tror och inte alls behöver utlösas av någon extern händelse som lågkonjunktur i omvärlden eller stigande räntor. Det kan lika gärna vara kombinationen av växande utbud, stagnerande priser och hög skuldsättning (som gör marknaden extremt känslig för förändringar) som till slut spräcker bubblan.

Många experter menar fortfarande att höstens prisfall är tillfälligt och att priserna borde stabiliseras eftersom konjunkturen är stark och räntorna låga. Men på samma sätt som få förutsåg byggboomens intensitet så tror jag att många kommer överraskas av hur snabbt det kan vända. Det gäller kanske särskilt vissa i det rödgröna lägret som intalat sig att boomen beror på regeringens politik snarare än rent konjunkturella faktorer och rekordlåga räntor.

Att vidden av krisen på bostadsmarknaden ännu inte gått upp för många blev tydligt häromdagen när flera medier rapporterade om fortsatt ökat bostadsbyggande. Om man hade sett någon anledning att titta närmare på SCBs siffror hade man kanske valt en annan vinkel, för så här ser det ut när man redovisar antal rapporterade byggstarter per kvartal: 


Tredje kvartalet i år rapporterades ca 12000 påbörjade bostäder (i praktiken lämnade startbesked, vilket bara betyder att byggstart måste ske inom två år), vilket är det lägsta under ett kvartal sedan 2015. Att det skulle röra sig enbart om naturlig variation är inte troligt eftersom flera bolag rapporterat om uppskjutna byggstarter under hösten. Enbart SSM har skjutit upp byggstarten av över 800 bostäder i Stockholmsregionen till nästa år eftersom bara 170 av dem bokats eller sålts. 

Utfallet avviker dessutom kraftigt från boverkets prognos. Bara för någon vecka sedan räknade man fortfarande med att över 70000 bostäder påbörjas under 2017 (76000 inklusive ombyggnationer). För att nå dit måste fjärde kvartalet bli lika starkt som det första kvartalet i år. Det är extremt osannolikt med tanke på läget just nu, med fallande priser, minskad försäljning och uppskjutna säljstarter.

Baserat på erfarenheter från tidigare prisfall räknar Danske Banks analytiker nu med att ett prisfall på 10 procent kan leda till att bostadsbyggandet faller med 30-40 procent. Det skulle i sin tur medföra att deras prognos för BNP-tillväxten nästa år går från 2% till 0% - en rejäl inbromsning lagom till valet. Swedbank bedömer också att ett prisfall på 15 procent kan leda till recession, det vill säga negativ BNP-tillväxt, på grund av minskat bostadsbyggande och konsumtion. 

Att en tvärnit i bostadsbyggandet har stor effekt på konjunkturen framgår tydligt i RIksgäldens senaste prognos för den svenska ekonomin. Diagrammet nedan visar tydligt att inhemsk efterfrågan driver tillväxten nästa år trots ökad export och stärkt konjunktur i omvärlden. Särskilt drivs den av investeringar (till stor del bostadsbyggande) och privat konsumtion:


Om bostadsinvesteringarna faller tillbaka till 2015 års nivå bedömer Riksgälden att BNP-tillväxten blir 0,8 procentenheter lägre än prognosen på 2,5 procent. Men inbromsningen kan bli ännu större om bostadspriserna faller och högt belånade hushåll dessutom minskar kraftigt på sin konsumtion.

Bostadsbyggandet har stor inverkan på konjunkturen i de flesta länder. För USA:s ekonomi är det den bästa indikation på konjunkturens utveckling. I snitt går det där 12 månader från en topp i bostadsbyggandet till nästa recession


För ett litet exportberoende land som Sverige kommer konjunkturen alltid i viss mån följa omvärlden. Men eftersom de senaste årens högkonjunktur drivits främst av inhemsk efterfrågan (vars förutsättning dessutom varit skenande skuldsättning) är risken stor att vi följer det amerikanska mönstret.

Det mesta talar för att bostadsbyggandet redan passerat sin topp. Effekten kommer med fördröjning eftersom bostäder tar tid att bygga, men i takt med att projekt avslutas utan att fullt ut ersättas av nya kommer det också att synas på bostadsinvesteringarna och sysselsättningen i byggbranschen och branscher som är beroende av denna (att börsnoteringen av golvtillverkaren Kährs nyss sköts upp är ett tecken i tiden).

Den stora osäkerhetsfaktorn på kort sikt är hushållens konsumtion, som kan bromsa in ännu snabbare om prisfallet på bostäder fortsätter och prognoserna om ekonomins utveckling börjar skrivas ned. På lite längre sikt finns risk för en nedåtgående spiral av fallande bostadspriser, minskad konsumtion och ökad arbetslöshet.

En lika stor osäkerhetsfaktor är politikernas agerande. Både finanspolitik och byggpolitik kommer vara avgörande framöver. Snabba satsningar för att styra om byggandet till bostäder som kan efterfrågas av fler (läs: hyresrätter med rimliga hyror) är extra viktigt –– både för att motverka en kraschlandning för ekonomin och för att lägga grunden till en sundare bostadsmarknad.

---

Sagt om Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen:

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017


Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget.


4 comments:

  1. Jo, det verkar som det kraschar nu.Välskrivet och bra, tack för informationen. Man blir lite rädd när man diagrammen. Det ser ut som om exporten står för en väldigt liten del av Sveriges BNP. Svårt att se hur exporten ska kunna rädda ekonomin även om kronan försvagas när bostadsobligationerna kraschar.Med tanke på att Sverige enligt livsmedelsverket har noll självförsörjningsgrad kan inflationen dra iväg och det bli tomt på matborden.

    Ingves beskrev scenariot så här enligt en intervju i SvD, citat:

    ”I Ingves scenario fortsätter priserna på bostäder att öka tills dess att utländska investerare börjar förlora förtroendet för svenska bostadsobligationer. Bankerna får då svårare att finansiera sig och hushållens boräntor stiger. När färre utländska investerare vill köpa bostadsobligationer faller också kronan i värde och inflationen stiger. Riksbanken tvingas att höja reporäntan för att hantera inflationen.

    För hushållen stiger alltså boräntorna från två håll. Hushållen drar ner på sin konsumtion vilket påverkar resten av landets ekonomi. Men riksbankschef Stefan Ingves kan inte säga hur troligt det är att krisen han beskriver blir verklighet.

    – Det blir farligare för var dag som går. Men det går inte att räkna fram när något kommer att inträffa.”

    -slut citat

    Ingves sa också i samma intervju, citat:
    – Vi har skapat ett finansiellt system där bostadsobligationer är grundbulten,”
    - slut citat

    Vid finanskrisen 2008 köpte Ingves upp bostadsobligationer (med hjälp av Riksgälden)för att inte räntorna skulle gå upp samt för att försörja de fem storbankerna med likviditet. Staten köpte då upp hälften av alla bostadsobligationer för att bostadsbubblan/pyramidspelet inte skulle ploppa. Riksbanken kunde sedan sälja ut bostadsobligationerna men har i alla fall fyllt på bankerna med likviditet genom att istället köpa upp statsobligationer. Dock väntar sig dock bankerna sig att Riksbanken ska rädda dem genom att så småningom börja köpa bostadsobligationer igen. I en annan SvD artikel sa t.ex Anna Breman, chefsekonom på Swedbank för 1 år sedan, citat:

    ”Om Riksbanken känner sig pressad att fortsätta med stora köp är bostadsobligationer det naturliga valet.”

    -slut citat

    Storbankskartellen (de fem storbankerna) håller mao Riksbanken och staten som gisslan genom att hela betalsystemet kommer braka ihop om inte Riksbanken stödköper bostadsobligationer. Riksbankens uppgift är säkerställa betalsystemet och då de fem storbankerna bildar en kartell som har oligopol på betalsystemet/clearingen genom RIX kommer Riksbanken tvingas göra som bankerna säger. Det är dags att vi erkänner bankernas bedrägeri nu. Det är dags för totala skuldavskrivningar samt att de politiker, bankirer etc som tjänat på detta enorma bedrägeri skattas hårt, såsom t.ex ekonomiprofessor Michael Hudson förordar. Det är dags vi tar betal och penningsystemet ifrån bankerna genom att de nationaliseras. Det är dags att vi river de fem storbankernas kartell och oligopol på betal och penningsystemet genom RIX.

    Vill du ha länka kan jag gräva fram dem.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Angående exporten är det ju en stor del av ekonomin, diagrammet visar bara nettoexportens (export minus import) bidrag till tillväxten just nu. Men bortsett från den detaljen håller jag med om att något måste göras år dagens system där bankerna tar stora risker i vetskap om att staten kommer att skydda dem i en kris.

      Delete
  2. Dags för ett nytt gråv snart?:-)

    ReplyDelete