Allt oftare hörs nu varningar för att den svenska byggboomen på sikt kan leda till överproduktion och tomma lägenheter. Senast var det Patrik Kronqvist som på Expressens ledarsida varnade för att Sverige "inom några få år" kan ha stor bostadsbrist och tomma lägenheter på samma gång. Även SKL varnade i somras för att det på många orter byggs för mycket och Boverket har justerat ner sin prognos för hur många nya bostäder som kommer att behövas de kommande åren.
På sistone har det också uppmärksammats att byggföretag på vissa håll börjar locka med rabatter i form av avgiftsfria år för att locka köpare till allt mer svårsålda bostadsrätter, samtidigt som bostadspriserna stagnerat på flera håll och till och med fallit något i Stockholm det senaste kvartalet. I augusti har också antalet nya lägenheter som lagts ut på Hemnet ökat rejält jämfört med förra året.
Frågan många ställer sig just nu är förmodligen vad allt detta betyder. Är det en tillfällig "sommarsvacka", kommer priserna stabilisera sig eller öka i lugnare takt framöver, eller är den svenska bostadsbubblan nära att spricka? Den frågan är så klart i princip omöjlig att besvara säkert, i synnerhet för den som stirrar sig blind på prisutvecklingen och på det sättet försöker förutse en kraftig nedgång. Titta bara på den här grafen över bostadsprisernas utveckling i USA under den senaste bostadsbubblan:
Det fanns gott om tillfällen före den verkliga vändningen i början av 2006 då bedömare kunde ha dragit den felaktiga slutsatsen att toppen var nådd och en prisnedgång inletts. Och det fanns gott om tillfällen efter den faktiska toppen då rekylen uppåt kunde ha fått bedömare att lika felaktigt tro att uppgången tagit fart igen efter en tillfällig svacka. Det är först i efterhand som det säkert går att säga att en topp har passerats.
Under 2006 började bostadspriserna visserligen att falla något i USA, men det var först mot slutet av 2006 och under 2007 som raset tog fart på allvar - och det största enskilda fallet inträffade i december 2008 efter Lehman Brothers kollaps, när den globala finanskrisen var ett faktum.
Jämför nu med följande graf över antalet påbörjade bostäder i nyproduktion:
Bostadsbyggandet började falla kraftigt redan under 2006, alltså något före bostadspriserna. Samma förhållande gäller om vi tittar på till exempel den danska bostadsbubblan. Bostadspriserna planade först ut och föll sedan definitivt under 2008 (men tidigare om man ser till enbart Köpenhamn):
Men antalet påbörjade nya bostäder föll tidigare, från slutet av 2006:
Varför tycks bostadsbyggandet minska innan priserna faller? På en fri marknad bestäms priset som bekant av utbud och efterfrågan. Om efterfrågan ökar utan att utbudet kan anpassa sig tillräckligt fort så pressas priset uppåt. Bostadsmarknadens återkommande upp- och nedgångar följer så klart konjunkturen i stort, men beror också på egenheter hos bostadsmarknaden i sig. Det tar helt enkelt tid att bygga bostäder, inte bara på grund av själva byggprocessen och allt som föregår den, utan för att kapaciteten i byggsektorn ofta behöver byggas upp efter en lågkonjunktur. Stigande efterfrågan och stigande bostadspriser leder till att existerande aktörer ökar sitt byggande samtidigt som nya lockas att etablera sig. På sikt kommer utbudet ikapp, vilket leder till en prisjustering nedåt. Om efterfrågan under lång tid dessutom varit dopad av en övertro på stigande priser och spekulationsköp så kan prisfallet blir kraftigt. Sjunkande priser leder i sin tur till att byggandet minskar. Om lågkonjunkturen blir kraftig kan byggföretag slås ut. På sikt uppstår ett uppdämt behov av nya bostäder, och när nästa högkonjunktur tar fart kan cykeln börja om igen.
Det "borde" alltså vara priserna som faller först, vilket leder till minskat byggande. I praktiken kompliceras dock skeendet något av att bostadspriser tenderar att vara relativt trögrörliga nedåt. Byggföretag säljer lägenheter under produktion till fast pris, och privata säljare kan till en början vara motvilliga att acceptera ett väsentligt lägre pris än det "normala" på marknaden - även om det bara skulle innebära att de fick lika mycket som de skulle ha fått ett år tidigare. Säljare som redan köpt nytt i nyproduktion kan rentav vara pressade att få ut ett visst pris för sin gamla bostad för att affären ska gå ihop, och därför ovilliga att acceptera ett lägre pris.
Det första som händer när efterfrågan avtar eller utbudet blir för stort är alltså inte nödvändigtvis att priserna genast anpassar sig nedåt. Istället blir marknaden trögare. Bostäder i nyproduktion säljs inte lika fort och lägenheter på andrahandsmarknaden förblir osålda en längre tid eftersom det finns ett glapp mellan köparnas vilja att betala och säljarnas begärda pris. När byggföretagen märker av att efterfrågan minskar så kanske de börjar locka med rabatter i form av avgiftsfria år (vilket inte heller syns i prisstatistiken trots att det är en de facto prissänkning), men det ska mycket till för att de faktiskt ska sänka priserna (inte minst på grund av risken att tidigare köpare drar sig ur). Vad de däremot nästan säkert kommer att göra är att skjuta planerade projekt på framtiden för att undvika att bli stående med för många osålda lägenheter. Det förklarar i sin tur varför antalet byggstarter faller snabbare och tydligare i statistiken ovan än bostadspriserna.
I teorin skulle marknaden kunna stabilisera sig genom att utbudet minskar något. En mindre prisjustering nedåt skulle då följas av en något lägre byggtakt och en mer normal prisutveckling. I praktiken finns flera skäl till att en längre tid av uppgång ofta följs av en långvarig nedgång. Om efterfrågan varit "dopad" av förväntningar om fortsatt stigande priser ("det blir ännu dyrare om vi väntar så vi lägger ett bud till", "det är en säker investering, priserna kan bara fortsätta uppåt") kan stagnerande eller något sjunkande priser i sig bli det som utlöser ett prisfall. Förekomsten av tomma, nybyggda lägenheter blir en väckarklocka som effektivt slår hål på myten att priserna kommer alltid gå upp på grund av bostadsbristen. Spekulation i en andra bostad för uthyrning eller i hopp om ett snabbt klipp kan upphör nästan helt, och många kan bestämma sig för att sälja för att säkra sin vinst.
Men det finns också mer konkreta faktorer än förväntningar som gör att nedgången kan bli självförstärkande:
Det vore dock dumt att dra några slutsatser utifrån siffror från bara två kvartal. Att färre bostäder påbörjades under andra kvartalet skulle kunna bero på flaskhalsar - t.ex. kapacitetsbrist i byggsektorn eller brist på byggfärdig mark – eller tillfälligheter som gjorde första kvartalet till ett undantag. Men logiskt sett borde bostadsbyggandet minska när marknaden kyls ned, vilket i så fall borde visa sig ganska snart i kvartalsstatistiken för antalet byggstarter. Samtidigt är många projekt redan planerade (och rentav säljstartade) och stora investeringar har gjorts i mark och projektering, vilket gör att ett totalt tvärstopp inte är troligt.
Det här inlägget bör dock inte ses som en prognos, snarare en fingervisning om vilka tecken som man kan hålla utkik efter om man vill känna igen en begynnande krasch: fortsatt trög försäljning av nyproduktion, fler osålda inflyttningsklara lägenheter, rabatter och andra lockbeten, uppskjutna byggstarter, nyproducerade lägenheter som snabbt läggs ut på andrahandsmarknaden (ett lokalt exempel från Bagarmossen finns här, där en etta i Besqabs Brf Studion redan ligger ute till försäljning samtidigt som flera inflyttningsklara lägenheter står tomma), avtagande optimism om prisutvecklingen och andra liknande faktorer kan sammantaget ge en betydligt bättre bild än att försöka tolka tillfälliga (?) trender i prisstatistiken.
---
Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen:
"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.
"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017
På sistone har det också uppmärksammats att byggföretag på vissa håll börjar locka med rabatter i form av avgiftsfria år för att locka köpare till allt mer svårsålda bostadsrätter, samtidigt som bostadspriserna stagnerat på flera håll och till och med fallit något i Stockholm det senaste kvartalet. I augusti har också antalet nya lägenheter som lagts ut på Hemnet ökat rejält jämfört med förra året.
Frågan många ställer sig just nu är förmodligen vad allt detta betyder. Är det en tillfällig "sommarsvacka", kommer priserna stabilisera sig eller öka i lugnare takt framöver, eller är den svenska bostadsbubblan nära att spricka? Den frågan är så klart i princip omöjlig att besvara säkert, i synnerhet för den som stirrar sig blind på prisutvecklingen och på det sättet försöker förutse en kraftig nedgång. Titta bara på den här grafen över bostadsprisernas utveckling i USA under den senaste bostadsbubblan:
Under 2006 började bostadspriserna visserligen att falla något i USA, men det var först mot slutet av 2006 och under 2007 som raset tog fart på allvar - och det största enskilda fallet inträffade i december 2008 efter Lehman Brothers kollaps, när den globala finanskrisen var ett faktum.
Jämför nu med följande graf över antalet påbörjade bostäder i nyproduktion:
Varför tycks bostadsbyggandet minska innan priserna faller? På en fri marknad bestäms priset som bekant av utbud och efterfrågan. Om efterfrågan ökar utan att utbudet kan anpassa sig tillräckligt fort så pressas priset uppåt. Bostadsmarknadens återkommande upp- och nedgångar följer så klart konjunkturen i stort, men beror också på egenheter hos bostadsmarknaden i sig. Det tar helt enkelt tid att bygga bostäder, inte bara på grund av själva byggprocessen och allt som föregår den, utan för att kapaciteten i byggsektorn ofta behöver byggas upp efter en lågkonjunktur. Stigande efterfrågan och stigande bostadspriser leder till att existerande aktörer ökar sitt byggande samtidigt som nya lockas att etablera sig. På sikt kommer utbudet ikapp, vilket leder till en prisjustering nedåt. Om efterfrågan under lång tid dessutom varit dopad av en övertro på stigande priser och spekulationsköp så kan prisfallet blir kraftigt. Sjunkande priser leder i sin tur till att byggandet minskar. Om lågkonjunkturen blir kraftig kan byggföretag slås ut. På sikt uppstår ett uppdämt behov av nya bostäder, och när nästa högkonjunktur tar fart kan cykeln börja om igen.
Det "borde" alltså vara priserna som faller först, vilket leder till minskat byggande. I praktiken kompliceras dock skeendet något av att bostadspriser tenderar att vara relativt trögrörliga nedåt. Byggföretag säljer lägenheter under produktion till fast pris, och privata säljare kan till en början vara motvilliga att acceptera ett väsentligt lägre pris än det "normala" på marknaden - även om det bara skulle innebära att de fick lika mycket som de skulle ha fått ett år tidigare. Säljare som redan köpt nytt i nyproduktion kan rentav vara pressade att få ut ett visst pris för sin gamla bostad för att affären ska gå ihop, och därför ovilliga att acceptera ett lägre pris.
Det första som händer när efterfrågan avtar eller utbudet blir för stort är alltså inte nödvändigtvis att priserna genast anpassar sig nedåt. Istället blir marknaden trögare. Bostäder i nyproduktion säljs inte lika fort och lägenheter på andrahandsmarknaden förblir osålda en längre tid eftersom det finns ett glapp mellan köparnas vilja att betala och säljarnas begärda pris. När byggföretagen märker av att efterfrågan minskar så kanske de börjar locka med rabatter i form av avgiftsfria år (vilket inte heller syns i prisstatistiken trots att det är en de facto prissänkning), men det ska mycket till för att de faktiskt ska sänka priserna (inte minst på grund av risken att tidigare köpare drar sig ur). Vad de däremot nästan säkert kommer att göra är att skjuta planerade projekt på framtiden för att undvika att bli stående med för många osålda lägenheter. Det förklarar i sin tur varför antalet byggstarter faller snabbare och tydligare i statistiken ovan än bostadspriserna.
I teorin skulle marknaden kunna stabilisera sig genom att utbudet minskar något. En mindre prisjustering nedåt skulle då följas av en något lägre byggtakt och en mer normal prisutveckling. I praktiken finns flera skäl till att en längre tid av uppgång ofta följs av en långvarig nedgång. Om efterfrågan varit "dopad" av förväntningar om fortsatt stigande priser ("det blir ännu dyrare om vi väntar så vi lägger ett bud till", "det är en säker investering, priserna kan bara fortsätta uppåt") kan stagnerande eller något sjunkande priser i sig bli det som utlöser ett prisfall. Förekomsten av tomma, nybyggda lägenheter blir en väckarklocka som effektivt slår hål på myten att priserna kommer alltid gå upp på grund av bostadsbristen. Spekulation i en andra bostad för uthyrning eller i hopp om ett snabbt klipp kan upphör nästan helt, och många kan bestämma sig för att sälja för att säkra sin vinst.
Men det finns också mer konkreta faktorer än förväntningar som gör att nedgången kan bli självförstärkande:
- Om bostadsbyggandet minskar tvärt försvagas konjunkturen vilket i sin tur också påverkar efterfrågan på bostäder och hushållens syn på prisutvecklingen framöver.
- Prisfall leder till minskad konsumtion genom den så kallade "förmögenhetseffekten" - hushållen känner sig mindre rika och konsumerar därför mindre. Om stigande priser dessutom uppmuntrat hushåll att konsumera mer och rentav belåna sina bostäder för konsumtion kommer stagnerande eller fallande priser leda till kraftigt minskad konsumtion och förstärka lågkonjunkturen.
- Byggföretag som investerat alltför aggressivt i dyr nyproduktion och köp av mark kan få finansiella problem som i sin tur kan påverka underleverantörer och långivare.
- Fallande bostadspriser kan få bankerna att bli mer försiktiga i sin långivning vilket förstärker den nedåtgående trenden.
Det vore dock dumt att dra några slutsatser utifrån siffror från bara två kvartal. Att färre bostäder påbörjades under andra kvartalet skulle kunna bero på flaskhalsar - t.ex. kapacitetsbrist i byggsektorn eller brist på byggfärdig mark – eller tillfälligheter som gjorde första kvartalet till ett undantag. Men logiskt sett borde bostadsbyggandet minska när marknaden kyls ned, vilket i så fall borde visa sig ganska snart i kvartalsstatistiken för antalet byggstarter. Samtidigt är många projekt redan planerade (och rentav säljstartade) och stora investeringar har gjorts i mark och projektering, vilket gör att ett totalt tvärstopp inte är troligt.
Det här inlägget bör dock inte ses som en prognos, snarare en fingervisning om vilka tecken som man kan hålla utkik efter om man vill känna igen en begynnande krasch: fortsatt trög försäljning av nyproduktion, fler osålda inflyttningsklara lägenheter, rabatter och andra lockbeten, uppskjutna byggstarter, nyproducerade lägenheter som snabbt läggs ut på andrahandsmarknaden (ett lokalt exempel från Bagarmossen finns här, där en etta i Besqabs Brf Studion redan ligger ute till försäljning samtidigt som flera inflyttningsklara lägenheter står tomma), avtagande optimism om prisutvecklingen och andra liknande faktorer kan sammantaget ge en betydligt bättre bild än att försöka tolka tillfälliga (?) trender i prisstatistiken.
---
Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen:
"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.
"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017
No comments:
Post a Comment