Bostadsbonanza i Bagarmossen

Häromveckan skrev jag om spekulation i bostadsrätter. Här kommer ett litet exempel på hur det kan se ut.

Jag har flera gånger hänvisat till Besqabs byggprojekt Brf Studion här i Bagarmossen, som består av 63 st enrummare på 32 kvadrat som sålts/säljs till fast pris på 1,9-2,6 miljoner. För mig har det framstått som ett exempel på ett ganska spekulativt byggprojekt med högt satta priser. Målgruppen beskrivs som studenter och andra förstagångsköpare, men priserna gör att man kan fråga sig vilka som egentligen har råd att bo där. Går räntorna upp några procent går boendekostnaden snabbt över 10.000, ungefär vad en etta på Södermalm kostar att hyra på andrahandsmarknaden idag.

Nå, på Stockholms överhettade bostadsmarknad har höga priser hittills inte spelat någon roll. Priserna har rusat uppåt och lägenheter i nyproduktion har sålt slut snabbt, långt innan inflyttning. Majoriteten av lägenheterna i Brf Studion har också blivit sålda, men det senaste halvårets nedkylning av bostadsmarknaden har gjort att det gått trögare på slutet. Ett par köpare tycks till och med ha fått kalla fötter och dragit sig ur, eftersom det idag finns 4 lägenheter kvar jämfört med bara 2 för någon vecka sedan:

Utöver dess fyra finns två som säljs på Hemnet, varav den ena är Besqabs visningslägenhet som legat ute sedan i juli.  Det intressanta är att det på Hemnet nu också dykt upp en lägenhet i samma förening som säljs av en privatperson via en annan mäklare:

Accepterat pris är 2,5 miljoner, men lägenheten som enligt mäklaren har nr 1201 såldes enligt Besqabs information till fast pris på ca 2,1 miljoner:

Om de här uppgifterna stämmer innebär det en ren vinst på nästan 400.000 för den ursprungliga köparen alltså - förutsatt att hen hittar en villig köpare på dagens avvaktande bostadsmarknad.

Den här sortens spekulation i bostadsrätter har varit väldigt vanligt de senaste åren. Att spekulera i nyproduktion är extra intressant eftersom spekulanten i bästa fall aldrig behöver lägga mer än handpenningen, förutsatt att en ny köpare hittas innan inflyttning och förutsatt att bostadsrättsföreningen (det vill säga byggherren) godkänner affären.

Byggföretag har tidigare uppskattat att 10-20 procent av alla köp i nyproduktion i Stockholm varit köp där ägaren aldrig planerat att flytta in. Flera byggbolag har också hävdat att man försöka stoppa sådana köp när man kan. Men med tanke på att det egentligen inte ligger i deras intresse (spekulation bidrar ju till hypen kring nya byggprojekt och flyttar en del av risken i ett projekt från byggherren till spekulanterna) så kan man fråga sig hur mycket som egentligen görs.

Den intressanta frågan nu när bostadsmarknaden kyls ned är hur många ytterligare köp i Brf Studion och andra liknande projekt som varit spekulationsköp, och vad som händer om marknaden fortsätter nedåt. Den som har is i magen kan naturligtvis behålla en lägenhet och hyra ut i väntan på att priserna ska vända uppåt igen, men det är en riskabel strategi när ett prisfall på bara 10 procent ger en förlust motsvarande ett par årshyror på andrahandsmarknaden.

För den riskvilliga investeraren är detta kanske inte något problem, vad vet jag. Men för bostadsmarknaden som helhet är det knappast sunt.

---

Missa inte! Så löser vi bostadskrisen! Bokrelease och panelsamtal. Tisdag 26/9 i Stockholm

Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen: 

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på Bokus, Adlibris, eller direkt från förlaget!

Från boom till krasch - har bostadsbubblan nått sin peak?

Allt oftare hörs nu varningar för att den svenska byggboomen på sikt kan leda till överproduktion och tomma lägenheter. Senast var det Patrik Kronqvist som på Expressens ledarsida varnade för att Sverige "inom några få år" kan ha stor bostadsbrist och tomma lägenheter på samma gång. Även SKL varnade i somras för att det på många orter byggs för mycket och Boverket har justerat ner sin prognos för hur många nya bostäder som kommer att behövas de kommande åren.

På sistone har det också uppmärksammats att byggföretag på vissa håll börjar locka med rabatter i form av avgiftsfria år för att locka köpare till allt mer svårsålda bostadsrätter, samtidigt som bostadspriserna stagnerat på flera håll och till och med fallit något i Stockholm det senaste kvartalet. I augusti har också antalet nya lägenheter som lagts ut på Hemnet ökat rejält jämfört med förra året.

Frågan många ställer sig just nu är förmodligen vad allt detta betyder. Är det en tillfällig "sommarsvacka", kommer priserna stabilisera sig eller öka i lugnare takt framöver, eller är den svenska bostadsbubblan nära att spricka? Den frågan är så klart i princip omöjlig att besvara säkert, i synnerhet för den som stirrar sig blind på prisutvecklingen och på det sättet försöker förutse en kraftig nedgång. Titta bara på den här grafen över bostadsprisernas utveckling i USA under den senaste bostadsbubblan:

Det fanns gott om tillfällen före den verkliga vändningen i början av 2006 då bedömare kunde ha dragit den felaktiga slutsatsen att toppen var nådd och en prisnedgång inletts. Och det fanns gott om tillfällen efter den faktiska toppen då rekylen uppåt kunde ha fått bedömare att lika felaktigt tro att uppgången tagit fart igen efter en tillfällig svacka. Det är först i efterhand som det säkert går att säga att en topp har passerats.

Under 2006 började bostadspriserna visserligen att falla något i USA, men det var först mot slutet av 2006 och under 2007 som raset tog fart på allvar - och det största enskilda fallet inträffade i december 2008 efter Lehman Brothers kollaps, när den globala finanskrisen var ett faktum.

Jämför nu med följande graf över antalet påbörjade bostäder i nyproduktion:

Bostadsbyggandet började falla kraftigt redan under 2006, alltså något före bostadspriserna. Samma förhållande gäller om vi tittar på till exempel den danska bostadsbubblan. Bostadspriserna planade först ut och föll sedan definitivt under 2008 (men tidigare om man ser till enbart Köpenhamn):

Men antalet påbörjade nya bostäder föll tidigare, från slutet av 2006:

Varför tycks bostadsbyggandet minska innan priserna faller? På en fri marknad bestäms priset som bekant av utbud och efterfrågan. Om efterfrågan ökar utan att utbudet kan anpassa sig tillräckligt fort så pressas priset uppåt. Bostadsmarknadens återkommande upp- och nedgångar följer så klart konjunkturen i stort, men beror också på egenheter hos bostadsmarknaden i sig. Det tar helt enkelt tid att bygga bostäder, inte bara på grund av själva byggprocessen och allt som föregår den, utan för att kapaciteten i byggsektorn ofta behöver byggas upp efter en lågkonjunktur. Stigande efterfrågan och stigande bostadspriser leder till att existerande aktörer ökar sitt byggande samtidigt som nya lockas att etablera sig. På sikt kommer utbudet ikapp, vilket leder till en prisjustering nedåt. Om efterfrågan under lång tid dessutom varit dopad av en övertro på stigande priser och spekulationsköp så kan prisfallet blir kraftigt. Sjunkande priser leder i sin tur till att byggandet minskar. Om lågkonjunkturen blir kraftig kan byggföretag slås ut. På sikt uppstår ett uppdämt behov av nya bostäder, och när nästa högkonjunktur tar fart kan cykeln börja om igen.

Det "borde" alltså vara priserna som faller först, vilket leder till minskat byggande. I praktiken kompliceras dock skeendet något av att bostadspriser tenderar att vara relativt trögrörliga nedåt. Byggföretag säljer lägenheter under produktion till fast pris, och privata säljare kan till en början vara motvilliga att acceptera ett väsentligt lägre pris än det "normala"  på marknaden - även om det bara skulle innebära att de fick lika mycket som de skulle ha fått ett år tidigare. Säljare som redan köpt nytt i nyproduktion kan rentav vara pressade att få ut ett visst pris för sin gamla bostad för att affären ska gå ihop, och därför ovilliga att acceptera ett lägre pris.

Det första som händer när efterfrågan avtar eller utbudet blir för stort är alltså inte nödvändigtvis att priserna genast anpassar sig nedåt. Istället blir marknaden trögare. Bostäder i nyproduktion säljs inte lika fort och lägenheter på andrahandsmarknaden förblir osålda en längre tid eftersom det finns ett glapp mellan köparnas vilja att betala och säljarnas begärda pris. När byggföretagen märker av att efterfrågan minskar så kanske de börjar locka med rabatter i form av avgiftsfria år (vilket inte heller syns i prisstatistiken trots att det är en de facto prissänkning), men det ska mycket till för att de faktiskt ska sänka priserna (inte minst på grund av risken att tidigare köpare drar sig ur). Vad de däremot nästan säkert kommer att göra är att skjuta planerade projekt på framtiden för att undvika att bli stående med för många osålda lägenheter. Det förklarar i sin tur varför antalet byggstarter faller snabbare och tydligare i statistiken ovan än bostadspriserna.

I teorin skulle marknaden kunna stabilisera sig genom att utbudet minskar något. En mindre prisjustering nedåt skulle då följas av en något lägre byggtakt och en mer normal prisutveckling. I praktiken finns flera skäl till att en längre tid av uppgång ofta följs av en långvarig nedgång. Om efterfrågan varit "dopad" av förväntningar om fortsatt stigande priser ("det blir ännu dyrare om vi väntar så vi lägger ett bud till", "det är en säker investering, priserna kan bara fortsätta uppåt") kan stagnerande eller något sjunkande priser i sig bli det som utlöser ett prisfall. Förekomsten av tomma, nybyggda lägenheter blir en väckarklocka som effektivt slår hål på myten att priserna kommer alltid gå upp på grund av bostadsbristen. Spekulation i en andra bostad för uthyrning eller i hopp om ett snabbt klipp kan upphör nästan helt, och många kan bestämma sig för att sälja för att säkra sin vinst.

Men det finns också mer konkreta faktorer än förväntningar som gör att nedgången kan bli självförstärkande:

1. Om bostadsbyggandet minskar tvärt försvagas konjunkturen vilket i sin tur också påverkar efterfrågan på bostäder och hushållens syn på prisutvecklingen framöver. 
2. Prisfall leder till minskad konsumtion genom den så kallade "förmögenhetseffekten" - hushållen känner sig mindre rika och konsumerar därför mindre. Om stigande priser dessutom uppmuntrat hushåll att konsumera mer och rentav belåna sina bostäder för konsumtion kommer stagnerande eller fallande priser leda till kraftigt minskad konsumtion och förstärka lågkonjunkturen. 
3. Byggföretag som investerat alltför aggressivt i dyr nyproduktion och köp av mark kan få finansiella problem som i sin tur kan påverka underleverantörer och långivare.
4. Fallande bostadspriser kan få bankerna att bli mer försiktiga i sin långivning vilket förstärker den nedåtgående trenden.  

Så hur mår den svenska bostadsmarknaden? Att det sedan åtminstone ett halvår går trögare att sälja nyproducerade lägenheter vet vi redan, liksom att bostadspriserna ökat långsammare och rentav fallit på sina håll under våren och sommaren. Statistik för byggstarter finns tyvärr bara per kvartal i Sverige, men enligt de preliminära siffrorna från SCB påbörjades rekordmånga nya bostäder i det första kvartalet, medan det andra kvartalet var mer i linje med snittet för 2016:

Det vore dock dumt att dra några slutsatser utifrån siffror från bara två kvartal. Att färre bostäder påbörjades under andra kvartalet skulle kunna bero på flaskhalsar - t.ex. kapacitetsbrist i byggsektorn eller brist på byggfärdig mark – eller tillfälligheter som gjorde första kvartalet till ett undantag. Men logiskt sett borde bostadsbyggandet minska när marknaden kyls ned, vilket i så fall borde visa sig ganska snart i kvartalsstatistiken för antalet byggstarter. Samtidigt är många projekt redan planerade (och rentav säljstartade) och stora investeringar har gjorts i mark och projektering, vilket gör att ett totalt tvärstopp inte är troligt.

Det här inlägget bör dock inte ses som en prognos, snarare en fingervisning om vilka tecken som man kan hålla utkik efter om man vill känna igen en begynnande krasch: fortsatt trög försäljning av nyproduktion, fler osålda inflyttningsklara lägenheter, rabatter och andra lockbeten, uppskjutna byggstarter, nyproducerade lägenheter som snabbt läggs ut på andrahandsmarknaden (ett lokalt exempel från Bagarmossen finns här, där en etta i Besqabs Brf Studion redan ligger ute till försäljning samtidigt som flera inflyttningsklara lägenheter står tomma),  avtagande optimism om prisutvecklingen och andra liknande faktorer kan sammantaget ge en betydligt bättre bild än att försöka tolka tillfälliga (?) trender i prisstatistiken.
---

Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen: 

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på Bokus, Adlibris, eller direkt från förlaget!

Den sjuka andrahandsmarknaden: Lånefest och spekulation

I debatten om huruvida det finns en bostadsbubbla eller inte i Sverige har ett vanligt argument varit att så inte är fallet, eftersom det inte förekommer några betydande inslag av spekulation i bostäder. För ett par år sedan skrev till exempel Patricia Hedelius så här i SvD Näringsliv under rubriken "Nya rekordpriser - men ingen bubbla":

"Det finns i princip inget spekulationsbyggande eller köp av bostäder i uthyrningssyfte som dopar efterfrågan. Det är hushåll med ett riktigt boendebehov som driver efterfrågan. Så länge utbudet av bostäder är för litet och situationen väntas bestå flera år framöver, som Boverkets rapport vittnar om, så finns en verklig efterfrågan."

Om förekomsten av spekulation i bostäder och hur en relativt liten grupp spekulanter kan påverka en hel marknad har jag skrivit om i min bok Kasinolandet. Här tänkte jag skriva lite mer om hur andrahandsuthyrning av bostadsrätter och spekulation i bostadspriser hänger ihop, eftersom ämnet varit på tapeten en del på sistone.

Häromdagen uppmärksammade SEB:s chefsstrateg Johan Javeus den påfallande stora skillnaden i kostnad mellan att hyra en bostadsrätt på Östermalm i andra hand (23.000 kr/månad) jämfört med att köpa motsvarande lägenhet (11.000 kr/månad i ränta och avgift):

Sedan Alliansregeringen lättade på reglerna för uthyrning av bostadsrätter har det också blivit allt vanligare att möjligheten till lönsam uthyrning lyfts fram i bostadsannonser, som här i en annons för en liten etta på Södermalm:

Möjligheten att köpa för att hyra ut med god vinst har under sommaren till och med lyfts fram i annonser för nyproducerade bostadsrätter i Täby, som bland annat Stockholm Direkt uppmärksammade. "Efter att ha fått många förfrågningar har vi gjort ett utskick som tar upp just möjligheten att vara flexibel i sitt nyttjande", sade Tobias Lewandowski på Tobin properties, som bygger bostäderna, till tidningen.

Idag skulle nog ingen förneka att köp av bostäder i uthyrningssyfte har blivit ganska vanligt i Stockholm. Men när fenomenet diskuteras görs det oftast ur hyresgästens perspektiv. Hyrorna är ju högre än på den "reglerade" hyresmarknaden, och som SEB:s Johan Javeus påpekar kan ännu friare uthyrning av bostadsrätter vara en slags bakväg till ett system med marknadshyror.

Men fenomenet bör också diskuteras som ett exempel på skadlig spekulation som bidrar till att blåsa upp den svenska bostadsbubblan och förvärra en framtida krasch.

Den som köper en bostad i uthyrningssyfte lockas i praktiken oftast inte av själva hyresintäkten. Om jag hade 7,3 miljoner över skulle jag i alla fall inte investera dem i en lägenhet på Östermalm med 23.000 i månadshyra. När avgiften till föreningen är betalad blir det 19500 kvar, eller ca 230.000 om året. Det är mycket pengar, men den årliga avkastningen på mina 7,3 miljoner blir bara drygt 3%. Mer än på bankkontot, men långt från börsens genomsnittliga reala avkastning på 12% om året de senaste 30 åren.

Utöver den höga andrahandshyran måste ytterligare två ingredienser till för att göra köp i uthyrningssyfte riktigt intressant. Den första är naturligtvis chansen att göra ett klipp på en framtida värdeökning. Enligt en undersökning från Evidensgruppen förväntade sig bostadsköpare i Stockholmsinnerstad år 2014 en prisökning på 6,9% per år i snitt de kommande tio åren. Den förväntade avkastningen från prisökningen var alltså dubbelt så hög som avkastningen från själva uthyrningen! (Eftersom 6,9% är ett snitt kan vi för övrigt också utgå ifrån att de mest optimistiska köparna - spekulanterna - tror på ännu större prisökningar än så).

Men inte ens om man räknar ihop prisökningen och vinsten från uthyrningen så kan bostaden konkurrera med aktiemarknaden. Den andra ingrediensen som krävs är möjligheten att använda skuldsättning som hävstång. Om du går till banken och ber att få låna några miljoner för att köpa aktier blir du antagligen utslängd med huvudet före, men har du en bostad som säkerhet är utsikterna att få ett lån betydligt bättre. Vilket öppnar för fantastiska möjligheter: Om du själv satsar 10% av köpeskillingen och lånar resten av banken, så innebär ju en prisuppgång på 10% att du redan har fördubblat din egen insats.

Den viktigaste slutsatsen av allt detta är att tron på fortsatta prisökningar är avgörande för efterfrågan på bostäder i uthyrningssyfte. En marknad där spekulationsköp är vanliga blir därmed lätt instabil. En långvarig kraftig uppgång kan i teorin följas av en period med mer försiktiga prisökningar eller stabila priser. Men om spekulanter förväntar sig obetydliga prisökningar framöver försvinner huvudmotivet för att köpa bostäder i uthyrningssyfte. Det leder till minskad efterfrågan på bostäder oavsett hur de faktiska behoven ser ut - vilket i sig kan räcka för att utlösa ett prisfall.

Enligt den ovan länkade Evidens-rapporten var spekulation huvudmotivet för 5% av alla köpare i Stockholm sommaren 2014. Byggbolag och mäklare har de senaste åren uppskattat att 10-15 procent av alla köp i nyproduktion utgörs av spekulationsköp. Frågan är vad som skulle hända med bostadsmarknaden om alla dessa köpare plötsligt drog öronen åt sig?


---

Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen: 

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på Bokus, Adlibris, eller direkt från förlaget!

Stockholms sjuka bostadsmarknad och regeringens svek mot de unga

Igår presenterade Länsstyrelsen Stockholms sin årliga rapport om läget på bostadsmarknaden. För den som följt utvecklingen innehåller den inga överraskningar, men det kan ändå vara värt att ta en titt på ett par av slutsatserna i rapporten - i synnerhet mot bakgrund av bostadsministerns debattartikel i SvD förra veckan där utvecklingen beskrevs som positiv på alla fronter.

Länsstyrelsen konstaterar till att börja med att bostadsbyggandet förra året äntligen nådde upp till det regionala behovet 16000 bostäder årligen. Det är så klart väldigt positivt, med tanke på att byggandet under många år varit långtifrån tillräckligt. Samtidigt konstaterar man att bostadsbristen har fortsatt att förvärras, inte minst bland unga. Och merparten av det som byggs är dyra bostadsrätter som är bortom räckhåll för unga utan rika släktingar eller högavlönade jobb. Bara en tredjedel av alla nya bostäder är hyresrätter (se diagrammet nedan), och hyrorna i nyproducerade hyresrätter är oftast för höga för hushåll med lägre inkomster.

Medan Miljöpartiets Peter Eriksson hävdar att regeringens satsningar "stimulerar nybyggnation av hyresrätter med en rimlig och tillgänglig hyresnivå" vilket leder till att "delar av dagens trångboddhet kan minska", visar statistiken att andelen nybyggda hyresrätter i länet inte ökat. Länsstyrelsen konstaterar också att bara ett fåtal projekt fått del av regeringens investeringsstöd på 2,7 miljarder om året, helt enkelt för att få ansökningar har inkommit. Det kanske låter konstigt, men beror så klart inte minst på att det på dagens glödheta bostadsmarknad är extremt lönsamt att bygga bostadsrätter.

Medan Peter Eriksson ser dagens bostadsbyggande som "i grunden sunt" talar Länsstyrelsen klarspråk (på sitt byråkratiska vis) om vart utvecklingen leder:

"En fortsatt utveckling med nyproducerade dyra bostäder i kombination med upprustningar av det befintliga beståndet med kraftiga hyreshöjningar som följd innebär en ohållbar situation i förlängningen. Länsstyrelsens bedömning är att de satsningar som hittills lanserats på lokal och nationell nivå inte varit tillräckliga." 

Några som också talar klarspråk om utvecklingen på bostadsmarknaden är Dagens Industris Bostadsråd, som häromdagen konstaterade att det "i avsaknad av en bostadspolitik byggs för många dyra bostadsrätter och för få hyresrätter med överkomliga hyror", vilket enligt tidningens expertpanel kan "leda till en minikrasch redan nästa år."

Idag har vi alltså hamnat i ett läge där bankekonomer och näringslivets husorgan framstår som radikalare i sin syn på bostadsmarknaden är den S-ledda regeringen. Socialdemokrater och miljöpartister tar så klart gärna åt sig äran för att bostadsbyggandet ökat kraftigt de senaste åren, trots att de måste vara väl medvetna om att det höga bostadsbyggandet är helt och hållet konjunkturstyrt, snarare än ett resultat av någon medveten politik överhuvudtaget.

Spelar det någon roll, så länge det byggs många bostäder? Ja, det spelar all roll i världen. För det första innebär ett byggande på marknadens villkor att det i första hand byggs för människor med stora plånböcker, samtidigt som höga hyror och skenande priser stänger ute allt fler från bostadsmarknaden. För det andra kommer ett byggande som är styrs av bubbelliknande cykler på bostadsmarknaden också att falla dramatiskt när konjunkturen viker nedåt. Utan en aktiv bostadspolitik kan vi mycket snabbt vara tillbaka i en situation där det under lång tid byggs alldeles för lite, samtidigt som ett tvärstopp i byggandet i sig förstärker nedgången i konjunkturen.

Exakt det hände också efter finanskrisen 2008, då en långvarig uppgång i bostadsbyggandet bröts och följdes av flera förlorade år, fram till ungefär 2013 då byggandet tog fart igen. Som Länsstyrelsen påpekar är detta fullständigt vansinnigt ur ett ekonomiskt perspektiv, eftersom det - som de kommuner som idag försöker öka byggandet av billiga hyresrätter fått erfara - är väldigt mycket dyrare att bygga när marknaden är kokhet och byggföretagens orderböcker är fulla.

Risken är stor att regeringens självgoda skryt tilltar ju närmare nästa års val vi kommer. Vi som ser problemen får helt enkelt göra vårt bästa för att bemöta det och ställa krav på en bostadspolitik som tillgodoser flertalets behov, snarare än byggherrarnas, bankernas och de rikaste hushållens.

---

Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen: 

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på Bokus, Adlibris, eller direkt från förlaget!

Fintech och ockerlån - symptom på en sjuk ekonomi

Den senaste veckan har den växande svenska "fintech"-sektorn fått en del kritisk uppmärksamhet, bland annat av Aftonbladets ledarsida och Andreas Gustavsson i Dagens ETC. Kritikerna pekar inte minst på det nystartade företaget Youple, vars affärsidé går ut på att "crowdfunda" lån till kontantinsatsen för bostadsköpare utan eget kapital - alltså lite som en i-landsvariant av de mikrolån som för ett antal år sedan hypades som en lösning på världsfattigdomen. Så här ser deras reklam på Facebook ut:

Youple lockar låntagare genom att erbjuda lägre ränta än vanliga blancolån. Investerare lockas i sin tur med att inte bara få ränta på sin insats utan också del av en framtida värdeökning på bostaden. Lånen är "amorteringsfria", vilket också bidrar till en lägre månadsutgift. Men i själva verket är upplägget bedrägligt. Lånen måste nämligen betalas tillbaka efter 5 år, tillsammans med en andel av värdeökningen, oavsett om bostaden sålts eller inte.

Den underförstådda förutsättningen är att bostaden ökat så mycket i värde att köparen kan ta ett nytt traditionellt banklån för att betala av det dyrare Youple-lån efter fem år (vilket förutom fortsatt boom på bostadsmarknaden också förutsätter att köparen inte blivit arbetslös, sjuk eller liknande och att bankerna inte stramat åt sin kreditgivning). Har bostadsmarknaden rentav gått ner så blir det riktigt jobbigt för de som lockats av Youples till synes billiga upplägg. Risken är överhängande att de tvingas ta ännu dyrare blancolån eller slutar som ett ärende hos kronofogden.

Det riktigt fiffiga med Youples affärsidé är dock att hela risken tas av långivare och investerare. Youple förmedlar bara lånen och tjänar pengar på sina avgifter oavsett. Incitamenten för Youple att göra en seriös kreditprövning är med andra ord inte särskilt stora - en modell som påminner om det som hände i USA före finanskrisen, när banker utfärdade bostadslån till kreditovärdiga hushåll på löpande band, eftersom de kunde paketera dem i värdepapper och dumpa hela risken på godtrogna institutionella investerare.

Samtidigt som Youple och andra fintech-företag med kreativa metoder vill "revolutionera" den svenska bolånemarknaden fortsätter nischbankerna som erbjuder dyra blancolån att växa i rasande tempo. Enbart två av dem skickade förra året 40.000 ärenden till Kronofogden, samtidigt som ägarna plockar ut rekordvinster. Ofta handlar det om ren ockerverksamhet där tanken är att låntagaren aldrig ska betala tillbaka lånet, utan bara fortsätta att betala ränta och ränta på ränta i evighet, enligt Finansinspektionen som förra året inledde en särskild granskning av branschen.

När den svenska bostadsbubblan spricker kommer den här typen av kreativa upplägg och mer eller mindre oseriösa aktörer på lånemarknaden antagligen få en stor del av skulden. Därför kan det vara värt att påminna om att nischbankerna och fintech-sektorn än så länge står för en väldigt liten del av den totala utlåningen, som domineras av ett fåtal storbanker. Och snarare än huvudsaklig orsak utgör de ett symptom på grundläggande problem i ekonomin.

Ofta lyftas digitalisering och möjligheten att göra en låneansökan med några knapptryckningar och ett mobilt bank-ID fram som orsak till nischbankernas och fintech-sektorns framväxt. Men även om den tekniska utvecklingen underlättar så finns det andra faktorer som är minst lika avgörande. Det gäller inte minst de senaste årtiondenas snabbt växande inkomstskillnader. En liten minoritet av befolkningen sitter på allt större finansiella tillgångar och utrymmet för lönsamma investeringar i den reala ekonomin industrin är begränsat, bland annat på grund av svag efterfrågan. Låga räntor och högt värderade börser leder till en jakt på andra investeringsmöjligheter, både bland stora institutionella investerare och relativt välbeställda hushåll. En allt viktigare sådan är att låna ut pengar till det stora flertalet som saknar eget kapital för att ta sig in på den överhettade bostadsmarknaden. Det Youple gör i liten skala är i själva verket det svällande finansiella systemets viktigaste funktion idag.

Explosionen av blancolån och finansiella innovationer visar också på det lönlösa i att försöka komma åt problemen enbart genom att reglera kreditmarknaden. Så har ju det bolånetak som infördes 2010 och som innebär att man bara får låna till 85 procent av bostadens värde uppenbarligen bidragit till att fler tar dyra blancolån och öppnat för kreativa upplägg som Youples crowdfundade lån till kontantinsatsen. Det krävs betydligt större reformer för att komma bort från dagens situation med akut bostadsbrist, skenande skuldsättning och växande klyftor. Men tills vidare får vi vara glada att ockerbanker och finansiella innovatörer åtminstone granskas.

---

Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen: 

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på Bokus, Adlibris, eller direkt från förlaget!

Överutbud och bostadsbrist - när bostadsbyggandet överlåts åt marknaden

I ett intressant radioinslag idag uttalade sig företrädare för två fastighetsbolag om att den höga byggtakten riskerar att leda till ett överutbud och hårdare konkurrens om bostadsköparna, även på den heta Stockholmsmarknaden. Det kan bland annat leda till att byggbolag tvingas locka med rabatter för att få nybyggda bostadsrätter sålda och att hyresrätter med höga hyror står tomma.

För den som följt de senaste årens naiva bostadsdebatt - som pepprats med inlägg från byggbolagens och bankernas lobbyister – kan det här låta lite märkligt. En halv miljon står ju i Stockholms stads bostadskö och med en befolkningstillväxt på 100 personer om dagen kan väl priserna bara fortsätta gå uppåt, särskilt som det fortfarande byggs mindre i länet än vad som behövs varje år enligt Boverket?

Nu talar allt fler yrvaket om att vi kan stå inför en situation med samtida bostadsbrist och överutbud på lägenheter. Att det kan ske borde inte förvåna någon. Anledningen är så klart att behov av bostäder inte är samma sak som efterfrågan. Att allt fler unga desperat letar efter någonstans att bo är inte samma sak som att det finns en obegränsad efterfrågan på bostäder till vilket pris som helst. Och ett överutbud kan uppstå mycket snabbare än många förväntar sig när skenande priser leder till att byggandet skjuter i höjden och utbudet av bostäder ökar snabbt.

Vi hör ständigt att det fortfarande byggs alldeles för lite jämfört med behoven, men det hindrar inte att utbudet av bostäder ökat dramatiskt. Sedan mitten av 2000-talet har det sålts grovt räknat 150 000 lägenheter och småhus per år i Sverige, som diagrammet nedan (hämtat från den här rapporten) visar:

Detta måste ställas i relation till att bostadsbyggandet ökat från drygt 20.000 bostäder per år till ca 70.000 per år de senaste fem åren enligt Boverket:

Ett tillskott av 50.000 nyproducerade bostäder på en marknad som årligen omsätter ca 150.000 innebär en ganska ordentlig ökning av utbudet. För att konkretisera detta något kan vi titta på ett litet utsnitt av bostadsmarknaden i Stockholm. I Bagarmossen där jag bor driver byggherren Besqab ett spännande projekt med 63 tycken små enrummare med en prislapp på 2-2,5 miljoner. Ett enda projekt tillför alltså ungefär lika många enrummare som såldes i stadsdelen under hela förra året, samtidigt som liknande projekt med smålägenheter planeras i grannstadsdelarna Kärrtorp och Skarpnäck.

Men det är väl bra att alla ungdomar med möjlighet att låna ett par miljoner till sin första bostad får någonstans att bo? Jättebra, så länge de klarar att betala 15.000 i månaden för sina 32 kvadrat om räntan går upp några procentenheter, och så länge efterfrågan på ettor i förorten för 2,5 miljoner inte sinar.

(Helt apropå ingenting: läser man Besqabs rapport för första kvartalet 2017 ser man att andelen sålda och bokade lägenheter i pågående produktion sjönk till 82 procent jämfört med 96 procent för ett år sedan samtidigt som rörelsemarginalen och resultatet per aktie halverades. Intressant).

I själva verket har utvecklingen på den svenska bostadsmarknaden blivit ett praktexempel på varför bostadsförsörjningen inte bör överlåtas på marknaden. Det vi ser nu av spekulativa projekt (här är ett exempel, och här är ett till) som enbart om att få ut högsta möjliga pris per kvadratmeter och kommande överutbud i kombination med skriande brist på bostäder till rimliga priser beror på att bostadsbyggandet tillåtits styras av marknadens kortsiktiga vinstjakt snarare än samhällets långsiktiga behov. Priset för det kan vi tvingas betala i många år framöver.

---

Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen: 

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på Bokus, Adlibris, eller direkt från förlaget!

Har skuldberget slutat växa?

I början av april publicerade Finansinspektionen sin årliga rapport om den svenska bolånemarknaden. I samband med det rapporterade de flesta medier om att amorteringskravet haft effekt och att hushållen nu lånar mindre. "Amorteringskravet dämpade lånesuget", hävdade till exempel SVT Nyheter.

Jag har inte haft tid att skriva om detta förrän nu, men tänkte göra några kommentarer. Följer man bara medierapporteringen så kan man nämligen få intrycket att skuldberget har slutat växa. Stämmer det? Så sent som för ett par veckor sedan visade ju SCB:s statistik att ökningstakten för hushållens skulder ökade igen i mars, och idag rapporteras det att bostadspriserna fortsatt öka trots amorteringskravet. Hur hänger det ihop?

För att förstå det behöver man bara läsa innantill i Finansinspektionens rapport. I den sammanfattning som de flesta journalister läser konstateras att den genomsnittliga skuldkvoten för nya bolån minskade något under 2016, från 406 till 402 procent (detta efter att ha ökat dramatiskt från ca 300 procent för bara några år sedan.) Ser man bara till snittet ser det alltså ut som en generell inbromsning av utlåningen. Men en mer rättvisande bild får man om man ser hur skuldkvoterna utvecklats i olika skikt av låntagare, som i det här digrammet:

Här framgår tydligt att utvecklingen faktiskt går åt två håll på samma gång: å ena sidan har andelen hushåll med riktigt extrema skuldkvoter (över 750%) minskat. Å andra sidan minskar även andelen hushåll med relativt låga skuldkvoter (under 300%), medan en växande andel har skuldkvoter på 450-750 procent, det vill säga långt över snittet för alla befintliga låntagare.

Om vi skulle ta bort de hushåll med lägst respektive högst skuldkvoter i diagrammet ovan så ser vi en väldigt tydligt trend: färre hushåll har skuldkvoter på 150-450 procent och fler har skuldkvoter på 450-750 procent. Och den trenden fortsatte under 2016, trots amorteringskrav och trots att uppgången på bostadsmarknaden dämpades något jämfört med året innan.

Skuldernas utveckling tycks helt enkelt följa samma mönster som uppgången på bostadsmarknaden: medan prisuppgången dämpats något i de allra mest överhettade områdena som Stockholms innerstad, så har den fortsatt i många andra delar av landet. Kontentan är att hushållens skuldberg fortsätter växa med oförminskad kraft, och kommer att fortsätta göra det så länge bostadsmarknaden ser ut som den gör och det nödvändiga byggandet finansieras via hushållens plånböcker.

---

Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen: 

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på Bokus, Adlibris, eller direkt från förlaget!